À Madrid, le mètre carré de logement coûte presque deux fois plus cher qu’au centre de Mexico et presque trois fois plus qu’à Buenos Aires, mais, rapporté aux salaires, l’effort pour louer est similaire ou supérieur dans les grandes capitales d’Amérique latine.
Avec ce que coûte un mètre carré de logement à Madrid, on peut en payer presque deux dans le centre de Mexico et trois à Buenos Aires, Bogotá ou São Paulo, mais, en matière de prix, la capitale espagnole joue dans une autre catégorie.
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Il suffit de remplacer les prix par les salaires pour que l'écart se réduise, et, dans certains cas, s'inverse. Dans la communauté de Madrid, louer un appartement de 80 mètres carrés a absorbé en 2025 71 % du salaire brut. À Buenos Aires, un deux-pièces représente près de 80 % du revenu moyen d'un salarié. Et dans l'aire de Santiago du Chili, une personne payée au salaire minimum peut consacrer entre 78 % et 96 % de ce qu'elle gagne au loyer d'un petit appartement.
Les spécialistes en finances et en économie recommandent de ne pas consacrer au paiement du loyer plus de 30 %. En prenant comme référence le salaire modal (et non moyen) en Espagne, soit 16 520 euros, divisés entre 12 mois, on obtient 1 376 euros. Dans ce contexte et en suivant les conseils des économistes, une personne ne devrait pas consacrer plus de 412 euros au loyer de son logement.
À ce prix, sur l'un des portails de recherche de logement les plus populaires, à Madrid, on ne trouve rien. La meilleure option approchant ce montant est un appartement à 500 euros pour à peine 30 mètres carrés.
L'exercice donne pratiquement le même résultat si l'on se tourne vers une autre des grandes villes d'Espagne. À Barcelone, pour 500 euros, on peut trouver un logement sensiblement plus grand que dans la capitale du pays, mais la recherche ne débouche que sur trois résultats, un chiffre dérisoire.
Combien coûte le logement à Madrid
Le logement ancien dans la capitale était affiché en août à 6 471 euros le mètre carré, selon Idealista, soit 2,2 % de plus qu'un an plus tôt et déjà en dessous du maximum d'avril, à 6 619 euros. Le ralentissement n'a pas atteint les quartiers les moins chers : à Villaverde, le district où le mètre carré est le plus abordable, le prix a augmenté de 25 % en un an.
Le marché locatif, lui, n'a toujours pas de plafond. En septembre, il a atteint un record de 23,4 euros par mètre carré et par mois, 4,8 % de plus qu'il y a un an. Selon le croisement des salaires proposés sur les plateformes de recherche d'emploi et les portails immobiliers, Madrid est la communauté autonome où le loyer pèse le plus lourd : 71 % du salaire brut en 2025, contre une moyenne nationale de 50 %.
La politique n'aide pas non plus à débloquer la situation. La communauté de Madrid n'a déclaré aucune zone tendue, l'outil prévu par la loi sur le logement qui permet de limiter les loyers, ce qui est le cas d'autres communautés comme la Catalogne (qui a été la première), le Pays basque, la Navarre …
Le gouvernement a tenté d'agir de son côté. Le Conseil des ministres a approuvé mardi deux décrets qui prolongent les contrats arrivant à échéance avant 2029, rétablissent une limite de 2 % à la hausse annuelle des loyers et étendent jusqu'en 2030 la protection contre les expulsions, mais le Congrès des députés a rejeté le premier des décrets par 172 voix pour et 178 contre, tandis que le second a lui aussi échoué, avec 166 voix pour et 184 contre.
Un paquet similaire est déjà tombé au printemps : le 28 avril, la chambre basse a refusé de valider le décret précédent par 177 voix contre 166.
Madrid face aux autres villes d'Espagne
Madrid n'est pas la capitale la plus chère pour acheter un logement, même si elle l'est pour le louer. Selon Idealista, San Sebastián la dépassait en août avec 6 680 euros le mètre carré contre 6 471. Viennent ensuite Palma (5 835), Barcelone (5 440), Bilbao (4 201), Málaga (3 938), Valence (3 469) et Séville (2 924), qui se situe exactement à la moyenne nationale.
Sur le marché locatif, Madrid mène avec 23,4 euros le mètre carré en septembre. Barcelone (20,1), Palma (19,6), San Sebastián (18,4) et Málaga (16,5) suivent à distance, et la moyenne du pays est de 15,1.
Ce sont les rythmes qui varient plus que les niveaux. En un an, le prix de vente a augmenté de 2,2 % à Madrid, la plus faible hausse parmi les grands marchés, avec San Sebastián (2,6 %) comme seule compagnie. Séville (11,5 %) et Bilbao (10,6 %) sont en tête, et Barcelone (6,3 %), Valence (6,1 %), Málaga (5,1 %) et Palma (4,9 %) se situent au milieu du tableau.
Barcelone, un plafond que Madrid n'a pas
Même si une recherche de logements à moins de 500 euros peut aussi être lancée à Barcelone et que le résultat reste tout aussi maigre (on ne repère que trois logements à 500 euros ou moins), la cité catalane est classée zone tendue depuis 2024. Le bilan dépend de celui qui le dresse.
Selon l'Institut catalan du sol (Incasòl), le loyer moyen des nouveaux contrats était de 1 127 euros par mois au premier trimestre 2026, 4,7 % de moins que deux ans plus tôt. Mais entre 2023, dernière année sans plafond, et 2025, le prix a à peine bougé (1 136 contre 1 134 euros). Le mètre carré augmente de 3,5 % parce que les logements loués sont plus petits, passant de 73,7 à 71,1 mètres carrés en moyenne.
L'offre est l'autre front. Au premier trimestre, 8 156 contrats ont été signés dans la capitale catalane, 17 % de moins que sur la même période de 2024, tandis que les contrats de saison ont grimpé jusqu'à près de 8 800 par an en 2025.
La Generalitat répond que le parc de location classique dans les communes avec plafond a gagné 20 994 contrats depuis que la mesure s'applique. Le porte-parole d'Idealista soutient, de son côté, que l'offre recule surtout sur les marchés les plus encadrés. Le prix affiché à Barcelone a baissé de 0,8 % en un an, tandis qu'à Madrid il augmente de 4,8 %.
Pays basque : les loyers reculent, les prix de vente montent
San Sebastián, la capitale la plus chère pour acheter, voit ses loyers baisser de 2,5 % en un an. À Bilbao, le loyer annoncé recule de 0,3 %, bien que le prix de vente augmente de 10,6 %. La ville est classée zone tendue jusqu'en octobre 2028. Parmi les grandes villes, San Sebastián, Barcelone et Bilbao sont les seules où le loyer annoncé diminue.
Si l'on part vers l'est du pays, à Valence, qui, comme Madrid, n'a pas de zones tendues déclarées, le prix se situe seulement 0,5 % en dessous de son maximum historique. Séville, malgré une hausse de 11,5 %, reste 12 % sous le record de 2007, lorsque le mètre carré atteignait 3 322 euros.
Enfin, Palma enregistre la plus forte progression de loyer parmi les grands marchés, 7,3 % jusqu'à 19,6 euros par mètre carré, et les Baléares sont la communauté la plus chère pour acheter (5 595 euros). À Málaga, de son côté, le loyer augmente de 3,9 %, et la province est la troisième plus chère d'Espagne pour louer (18,8 euros), derrière Madrid et les Baléares.
L'effort salarial dessine la même hiérarchie. Louer 80 mètres carrés a consommé en 2025 76 % du salaire brut moyen dans la province de Barcelone, selon InfoJobs et Fotocasa, et 72 % dans celle de Madrid. Viennent ensuite les Baléares (64 %), la Biscaye (61 %), le Guipuscoa et Málaga (57 %) et Valence (53 %).
Prix en dollars, effort en salaires
Le rapport Mapping the World's Prices 2026 de Deutsche Bank compare 69 villes. Mexico est la plus chère des villes latino-américaines étudiées, avec 3 441 euros par mètre carré dans le centre. Derrière viennent Rio de Janeiro (3 264 €), Santiago (2 507 €), São Paulo (2 397 €), Bogotá (2 329 €) et Buenos Aires (2 328 €).
Les quatre dernières apparaissent parmi les dix villes où le mètre carré est le moins cher de l'étude. Au cours de ce jeudi, la moyenne de Madrid tourne autour de 7 300 dollars. Et cela en comparant l'ensemble de la capitale espagnole, périphérie incluse, avec le centre des villes latino-américaines.
La situation change lorsqu'on place les prix à côté des salaires minimums. À Madrid, un appartement de 80 mètres carrés au prix moyen d'Idealista coûte environ 1 870 euros par mois, soit 1,3 fois le salaire minimum, qui, en douze mensualités, est de 1 424,5 euros brut. À Mexico, le loyer moyen d'un appartement de deux chambres et 65 mètres équivaut à près de 70 jours de salaire minimum, soit environ 2,3 fois le minimum mensuel.
À Buenos Aires, un deux-pièces de 50 mètres dépasse également le double du minimum, et à Bogotá le loyer moyen d'un appartement représente environ 2,1 salaires minimums. Dans les deux premières, pour des logements nettement plus petits que celui de Madrid.
Cinq capitales, cinq crises différentes
1. Mexico : loyers en hausse et plafond absent des annonces
La capitale mexicaine est celle qui ressemble le plus à Madrid dans le débat. Les loyers ont augmenté de 9,6 % sur l'année jusqu'en juin, plus de deux fois l'inflation, selon l'indice d'Inmuebles24.
En moyenne, un appartement de deux chambres coûte 21 921 pesos (1 069 euros) par mois, avec des extrêmes allant de 38 419 pesos (1 874 euros) à Hipódromo Condesa à 10 865 (530 euros) à Pantitlán. Près de deux millions de personnes, soit un habitant sur quatre, vivent en location, selon le gouvernement de la ville.
Acheter est encore plus hors de portée. Un calcul du magazine économique Expansión estime qu'il faut un revenu d'environ 85 800 pesos (4 187 euros) par mois pour acheter un logement de 60 mètres carrés, soit presque neuf fois le salaire minimum de 2026.
La ville dispose déjà d'un plafond. La Cour suprême a déclaré conforme à la Constitution l'article du code civil de la capitale qui empêche d'augmenter le loyer au-delà de l'inflation de l'année précédente, et pour 2026 ce plafond est de 3,69 %. Mais il ne concerne que les contrats en vigueur, alors que les indices des portails mesurent précisément les logements qui arrivent sur le marché. La cheffe du gouvernement, Clara Brugada, veut inscrire cette limite dans la Constitution locale comme base d'une loi sur les loyers justes. Pour l'instant, ce n'est qu'une initiative, en attente au Congrès de la ville.
2. Buenos Aires : ce qu'il est advenu des loyers après la dérégulation
Buenos Aires a suivi la voie inverse. Le décret de Javier Milei qui a abrogé la loi sur les loyers est entré en vigueur fin 2023 et a rendu au code civil la régulation des contrats, qui sont redevenus librement négociés. En janvier 2024, l'offre de logements en location dans la capitale a augmenté de 62 % en un seul mois, et elle est aujourd'hui 3,4 fois supérieure à son minimum de février 2023.
Les prix augmentent en pesos, mais en 2026 ils le font en dessous de l'inflation : 19,2 % jusqu'en août, contre une hausse des prix estimée autour de 21,5 %. Un deux-pièces coûte 886 527 pesos (516 euros) par mois, soit près de 80 % de ce que gagne en moyenne un travailleur occupé en Argentine, 1 104 227 pesos (643 euros) selon l'Indec (Institut national de la statistique et des recensements). Le gouvernement a attribué à l'abrogation une baisse réelle de 26,6 % des loyers dans l'aire métropolitaine au premier semestre 2024, à partir de données de Mercado Libre et de l'université de San Andrés.
Acheter est une toute autre histoire. Un deux-pièces en vente coûte en moyenne près de 116 000 euros. Selon un simulateur du quotidien argentin La Nación, acheter un logement de 50 mètres carrés demande, selon le quartier, entre six et 35 années de revenus intégraux.
3. São Paulo : le loyer, première cause du déficit de logement du pays
São Paulo a le loyer le plus cher des capitales brésiliennes : 65,36 reais (11,2 euros) par mètre carré en août, selon l'indice FipeZAP. Les nouveaux contrats ont augmenté de 5,74 % en douze mois, au-dessus des 4,22 % d'inflation, et à Pinheiros le mètre carré frôle les 100 reais (17 euros). À la vente, il dépassait en juillet les 12 000 reais (2 042 euros) par mètre carré.
Le Brésil appréhende le problème autrement. Son déficit de logement est tombé en 2024 à 5,77 millions de foyers, soit 7,4 % du total et le niveau le plus bas de la série. Le principal composant est le loyer : 3,59 millions de foyers, 62 % du déficit, des familles urbaines qui gagnent jusqu'à trois salaires minimums et consacrent plus de 30 % de leurs revenus au paiement du loyer. L'État de São Paulo concentre 26,9 % de ces foyers.
4. Bogotá : loyer plafonné par la loi et presque plus de logements libres
En Colombie, une loi de 2003 limite la hausse annuelle du loyer à l'inflation de l'année précédente, ce qui fixe le plafond de 2026 à 5,10 %. Le loyer ne peut pas non plus dépasser 1 % de la valeur du logement. Malgré cela, le marché reste tendu.
Le taux de vacance des biens en location à Bogotá est de 1,9 %, et un appartement moyen était annoncé au premier trimestre à 3,76 millions de pesos par mois. C'est plus du double du salaire minimum de 2026, fixé à 1 750 905 pesos après une hausse de 23,7 %.
Cette hausse a entraîné d'autres prix. Le plafond des logements d'intérêt social est lié au salaire minimum et a augmenté de 76 % en quatre ans. Au début de l'année, le gouvernement a publié un projet de décret pour le découpler.
5. Santiago du Chili : 11 ans de salaire pour acheter un logement
Une famille chilienne aux revenus moyens devrait consacrer tout ce qu'elle gagne pendant 11,4 ans pour acheter un logement au prix moyen, selon la dernière mise à jour de l'indice de la Chambre chilienne de la construction, fin 2024. Au-delà de cinq ans, l'indicateur considère lui-même que le bien n'est plus abordable.
La location n'est pas non plus une issue pour les bas salaires. Dans des communes de la métropole comme Independencia ou La Florida, un appartement de deux chambres et de moins de 50 mètres carrés coûte entre 345 000 et 421 000 pesos par mois, selon la Fondation SOL. Au bout de l'échelle se trouvent les campements. Techo-Chile a recensé dans son dernier cadastre 1 428 implantations abritant 120 584 familles dans tout le pays, soit 5,8 % de familles de plus que lors de la précédente mesure.
La ville informelle, grande ligne de fracture
La principale brèche se trouve ailleurs. En Amérique latine, entre un cinquième et un quart de la population urbaine vit dans des implantations informelles, selon ONU-Habitat et la CEPAL, et plus de 30 % habitent dans des conditions inadéquates, d'après l'annuaire du logement établi par la CAF et l'Institut Lincoln. Là, la crise touche aussi ceux qui ont construit leur maison eux-mêmes, dans des quartiers sans services de base.
À Madrid, hormis des exceptions comme la Cañada Real, le problème est avant tout celui de l'accès : il y a des logements, mais à des prix que les salaires ne permettent pas de suivre. C'est pourquoi le débat madrilène a davantage en commun avec celui de Mexico, sur fond de gentrification des quartiers centraux, qu'avec ceux de Santiago ou São Paulo.
Les recettes se croisent. Mexico et la Colombie lient les hausses à l'inflation. L'Espagne recommence à expérimenter un plafond de 2 % et des prolongations obligatoires, tandis que le gouvernement régional madrilène refuse d'intervenir sur les prix. Buenos Aires a démantelé la régulation et, en 2026, ses loyers augmentent moins vite que l'inflation, même si acheter continue d'exiger des décennies de salaire.