À Erevan, les loyers mensuels atteignent 800 € à 900 € pour deux pièces, en hausse de 23,5 % sur un an en août. À Tbilissi, ils se sont stabilisés après des bonds de 60 % à 70 %. Les ressortissants russes réalisent 72 % des achats immobiliers étrangers en Arménie.
Les prix des locations en Géorgie et en Arménie ont grimpé de 20–30 % sur un an cet été, des Russes craignant une nouvelle vague de mobilisation pour la guerre que mène la Russie en Ukraine cherchant à se loger dans d'anciennes républiques soviétiques où ils peuvent séjourner sans visa.
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La Géorgie reste la destination la plus accessible : les citoyens russes peuvent y séjourner jusqu'à 360 jours sans visa et remettre le compteur à zéro après une courte visite dans un pays voisin. Des dizaines de milliers d'entre eux y vivent désormais.
À Tbilissi, les loyers mensuels pour un logement standard commencent à 450–730 €, et montent à 910–2 700 € voire plus pour des appartements plus grands ou haut de gamme. Le salaire mensuel nominal moyen en Géorgie s'élève à environ 2 165 laris, soit près de 750 €, selon l'Office national des statistiques.
Après un pic estival, les loyers en Géorgie ont reculé et se sont globalement stabilisés. Les hausses les plus fortes ont eu lieu en 2022–2023, lorsque les loyers ont bondi de 60–70 % après l'invasion à grande échelle de l'Ukraine par la Russie début 2022.
En 2023, les Russes représentaient plus de 55 % de toutes les transactions immobilières impliquant des acheteurs étrangers, mais leur part a depuis reculé d'un tiers.
En 2026, les Géorgiens ont réalisé 76 % des transactions sur le marché du logement neuf à Tbilissi, selon la banque d'investissement Galt & Taggart, les acheteurs israéliens comptant pour 11 % et les Russes pour 3 %. La demande est plus diversifiée dans la ville balnéaire de Batoumi, sur la mer Noire.
Les Russes font grimper le marché locatif en Arménie
La demande est la plus forte en Arménie, où les Russes — ainsi que des Arméniens qui vivaient en Russie et cherchent à éviter la mobilisation — se concentrent surtout à Erevan.
Dans la capitale, le loyer mensuel d'un appartement de deux pièces s'élève actuellement à 800–900 €. Les citoyens russes peuvent entrer sans visa et rester jusqu'à 180 jours par an.
Une taxe de 10 % désormais exigée lors de l'enregistrement des baux auprès du Cadastre est en général répercutée sur les locataires.
Selon le Comité du cadastre d'Arménie, les prix moyens des appartements dans les immeubles d'Erevan ont augmenté de 2,9 % en août par rapport à juillet et étaient en hausse de 23,5 % sur un an. Les ressortissants russes représentent environ 72 % de toutes les transactions immobilières réalisées par des étrangers en Arménie.
En août, des citoyens étrangers ont participé à 506 opérations d'achat et de vente dans tout le pays, soit 7,6 % de l'ensemble des transactions, dont 70,2 % de ces achats, 177 biens, réalisés à Erevan.
Le salaire mensuel nominal moyen en Arménie est de 320 763 drams (790 €), avec des rémunérations nettement plus élevées dans des secteurs comme les technologies de l'information, la finance et l'extraction minière.
Le Bélarus, nouvelle destination des Russes
Le Bélarus attire des Russes depuis le début de la guerre à grande échelle menée par Moscou, d'abord comme simple point de transit puis comme lieu de résidence.
Après l'annonce de la mobilisation partielle en septembre 2022, la demande de locations de courte et de moyenne durée à Minsk et dans les villes frontalières comme Brest et Gomel a fortement augmenté.
Alors que les frontières européennes sont fermées aux Russes et que les sanctions se renforcent, le Bélarus attire désormais des résidents de plus longue durée et des acheteurs immobiliers.
Les citoyens russes peuvent rester jusqu'à 90 jours sans enregistrement, tandis qu'un contrat de location de longue durée leur donne droit à un permis de séjour temporaire. Contrairement à la Russie, le Bélarus n'a pas imposé de vastes restrictions d'accès à internet.
Les acheteurs russes représentent désormais plus de 10 % de l'ensemble des transactions immobilières au Bélarus, contre 2 % un an plus tôt, selon l'Agence nationale du cadastre.
La demande de logements résidentiels à Minsk parmi les Russes a augmenté de 10–15 % en 2026, et le prix du mètre carré dans la ville a progressé de 25,6 % sur l'année.
Les deux plus grandes vagues d'émigration depuis la Russie depuis l'invasion à grande échelle ont eu lieu en 2022 : d'abord en février et mars, puis en septembre, lorsque le président Vladimir Poutine a annoncé la mobilisation partielle.