Les prix de l'immobilier ont augmenté plus vite que les revenus des ménages dans 17 pays de l'UE entre 2015 et 2025. L'écart s'est le plus creusé au Portugal, tandis que la Roumanie a enregistré la plus forte baisse des prix par rapport aux revenus.
Jusqu'où va le revenu d’un ménage lorsqu’il achète un logement ? Dans 17 pays de l’UE, il permettait d’acheter moins en 2025 qu’une décennie plus tôt. Le ratio prix des logements/revenu des ménages d’Eurostat, qui montre comment le revenu des ménages évolue par rapport aux prix des logements, a augmenté de 6,8 % dans l’ensemble de l’UE sur cette période, même s’il a diminué dans 10 États membres.
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Parallèlement, les prix des logements dans l’UE ont augmenté de 62 % sur les dix années jusqu’au deuxième trimestre 2026. En réponse à la crise du logement qui touche le bloc, la Commission européenne a présenté en décembre 2025 son Plan européen pour un logement abordable.
Qu’est-ce que le ratio prix des logements/revenu ?
Le ratio prix des logements/revenu compare les évolutions des prix des logements à celles du revenu disponible des ménages par personne. Une hausse signifie que les logements sont devenus plus chers par rapport aux revenus. Une baisse signifie qu’ils sont devenus moins chers relativement aux revenus.
La valeur de chaque pays montre dans quelle mesure son propre ratio a évolué dans le temps. Les coûts des emprunts immobiliers influent eux aussi sur ce que les acheteurs peuvent se permettre.
Le Portugal enregistre la plus forte hausse
Entre 2015 et 2025, le Portugal a enregistré la plus forte hausse du ratio prix des logements/revenu, à 60,8 %. Les Pays-Bas suivent avec 34,3 %.
« Le pays a connu un boom touristique et leur programme de golden visa a attiré des investisseurs étrangers, de sorte que les prix des logements ont augmenté en partie grâce aux capitaux étrangers », a expliqué Mike Langen, économiste senior spécialisé dans le logement chez ABN AMRO, à Euronews Business.
Il a indiqué qu’une pénurie de logements et la demande des investisseurs étaient les principales raisons de la hausse aux Pays-Bas.
Le ratio a aussi bondi de plus de 20 % en Hongrie (26,5 %), en Tchéquie (25,8 %), en Espagne (24,5 %) et en Grèce (22,5 %).
Cela signifie que les logements sont devenus moins abordables dans ces pays, car les prix des logements ont augmenté plus vite que les revenus.
Ronan Lyons, professeur associé d’économie au Trinity College Dublin, a déclaré que les pays en haut du classement combinent une forte demande dans leurs principales villes et une offre qui a du mal à suivre.
Le ratio a également augmenté de plus de 10 % en Slovénie (18,2 %), en Irlande (14,4 %), en Autriche (13,6 %), en Slovaquie (11,2 %), au Luxembourg (10,6 %) et en Lituanie (10,1 %).
La Roumanie enregistre la plus forte baisse alors que les locataires font face à des coûts élevés
À l’autre extrémité, le ratio de la Roumanie a diminué de 42,8 %, la plus forte baisse dans l’UE. Les prix des logements étaient nettement plus faibles par rapport aux revenus des ménages en 2025 qu’en 2015.
Le ratio prix des logements/revenu a aussi diminué de 25,2 % en Finlande et de 16,2 % en Bulgarie. Chypre (12 %) et l’Italie (11,9 %) ont également enregistré des baisses à deux chiffres.
Langen a indiqué que la forte croissance des revenus en Bulgarie et en Roumanie après leur adhésion à l’UE a rendu les logements moins chers par rapport aux revenus.
Lyons a souligné la pression sur les locataires en Roumanie. En 2025, 56 % des personnes payant un loyer au prix du marché vivaient dans des ménages qui consacraient plus de 40 % de leur revenu disponible au logement, la part la plus élevée de l’UE.
Parmi les quatre plus grandes économies de l’UE, le ratio a diminué de moins de 6 % en France et de 11,9 % en Italie, tandis qu’il a augmenté de 1,6 % en Allemagne. L’Espagne a enregistré la plus forte hausse parmi les quatre, avec 24,5 %.
Comparaison à long terme
Eurostat compare également le ratio de 2025 de chaque pays à sa propre moyenne sur la période allant de 2000 à 2025, en utilisant la première année disponible lorsque les données pour 2000 manquent. Dans l’ensemble de l’UE, le ratio était seulement 0,03 % au-dessus de sa moyenne de long terme.
Le Portugal et la Roumanie se retrouvent à nouveau aux deux extrémités de l’échelle. Le ratio du Portugal était 37 % au-dessus de sa moyenne de long terme, contre une hausse de 60,8 % par rapport à 2015. Le ratio de la Roumanie était 53 % en dessous de sa moyenne de long terme, contre une baisse de 42,8 % par rapport à 2015.
Les deux mesures racontent des histoires différentes dans certains pays. Par exemple, le ratio de l’Irlande était 14,4 % plus élevé qu’en 2015 mais 1,7 % en dessous de sa moyenne de long terme. Selon Lyons, cela s’explique en partie par le fait que la moyenne de long terme inclut la bulle immobilière du milieu des années 2000.
La Lituanie montre un schéma similaire, avec un ratio 10,1 % plus élevé qu’en 2015 et 5,7 % en dessous de sa moyenne de long terme.
Les Pays-Bas et la Hongrie ont tous deux enregistré des hausses à deux chiffres entre 2015 et 2025. En 2025, leurs ratios étaient respectivement 12 % et 5,3 % au-dessus de leurs moyennes de long terme. Le ratio de la Bulgarie était 36 % en dessous de sa moyenne de long terme et 16,2 % en dessous de son niveau de 2015.
Le choix de l’année de départ est-il important ?
« La période de référence (2015) correspond à un niveau presque historiquement bas des ratios prix/revenu. Cela signifie que nous comparons à l’une des périodes les moins chères des 20 dernières années », a expliqué Langen. Il a ajouté qu’avec 2005 comme point de départ, la hausse serait bien plus faible.
Langen a également souligné que les coûts des emprunts immobiliers comptent, puisque peu de gens achètent un logement comptant. Le taux de dépôt de la Banque centrale européenne est de 2,5 %, contre moins 0,3 % fin 2015.
« Les deux mesures portent sur l’évolution: évolution depuis 2015 ou distance par rapport à une moyenne sur 25 ans. Aucune ne nous dit à quel point le logement est abordable aujourd’hui », a déclaré Lyons. Il a souligné qu’une baisse ne rend pas un marché abordable.
Lyons a attiré l’attention sur un autre point. « Les pays qui ‘s’améliorent’ dans les chiffres d’Eurostat n’ont pas toujours l’air de bien s’en sortir », a-t-il indiqué. Il a noté que les locataires en Finlande, où le ratio a diminué d’un quart, consacrent environ 32 % de leur revenu au loyer, la proportion la plus élevée de l’UE, selon l’enquête d’Eurostat sur le revenu et les conditions de vie.