Les prix de l'immobilier en Europe continuent d'augmenter, dépassant l'inflation dans de nombreux pays. Les hausses annuelles vont de 0,6 % en Allemagne à 16,5 % au Portugal au deuxième trimestre 2026.
Les prix des logements continuent de progresser dans une grande partie de l'Europe, mais le rythme varie fortement. Le Portugal, la Bulgarie et l'Espagne ont enregistré des hausses annuelles à deux chiffres au deuxième trimestre 2026, tandis que les prix ont reculé en Finlande, au Luxembourg et en France.
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Dans l'ensemble de l'Union européenne (UE), les prix ont augmenté de 4,7 % sur un an, dépassant une inflation de 3,2 %.
Où les prix grimpent-ils le plus vite, et quelle part de cette hausse demeure une fois l'inflation prise en compte ?
Plus de 15 % de hausse au Portugal et en Bulgarie
Parmi 29 pays européens, neuf ont enregistré des hausses des prix des logements à deux chiffres sur un an, selon Eurostat. Le Portugal affiche la plus forte hausse annuelle au deuxième trimestre 2026, avec 16,5 %, suivi de près par la Bulgarie (15,5 %).
Mikk Kalmet, expertimmobilier chez Global Property Guide, souligne que la forte demande de logements continue de dépasser l'offre au Portugal, notamment à Lisbonne, Porto et dans les zones côtières prisées. "Une construction neuve limitée, les investissements étrangers, la demande liée au tourisme et des pénuries de logements persistantes ont tous contribué à la hausse des prix", a-t-il indiqué à Euronews Business.
Kalmet explique qu'en Bulgarie, la hausse des revenus des ménages, la progression des salaires, un financement hypothécaire relativement abordable et une forte demande de biens immobiliers comme placements ont soutenu la hausse des prix.
La Lituanie (14,3 %), la Slovaquie (13,6 %), la Croatie (12,7 %), l'Espagne (12,1 %), la Roumanie (12,1 %), la Lettonie (11,4 %) et la Hongrie (10,2 %) ont également enregistré des hausses de plus de 10 %.
Le Danemark (9,4 %), la Slovénie (9,1 %) et la Tchéquie (8,6 %) se rapprochent eux aussi du seuil des 10 %.
Les prix des logements ont également augmenté davantage que la moyenne de l'UE à Chypre (7,9 %), à Malte (6,9 %), en Pologne (6,3 %), en Irlande (6 %), en Estonie (5,8 %), en Autriche (5,1 %) et en Suède (4,8 %).
Trois pays enregistrent des baisses
La Finlande (-2,7 %), le Luxembourg (-2,2 %) et la France (-0,8 %) sont les seuls pays où les prix des logements ont reculé sur un an sur cette période.
Mikk Kalmet évoque une croissance économique faible en Finlande, ainsi qu'une confiance des consommateurs atone et les effets persistants de taux d'intérêt plus élevés.
"En France, les contraintes de solvabilité, une demande de logements relativement faible et les effets de taux hypothécaires auparavant élevés ont exercé une pression à la baisse sur les prix", poursuit Kalmet, ajoutant que l'incertitude économique a également incité certains acheteurs potentiels à reporter leurs achats.
Parmi les quatre grandes économies de l'UE, l'Espagne se distingue avec une hausse de 12,1 %, tandis que l'Italie (4 %) reste en dessous de la moyenne européenne. L'Allemagne n'enregistre qu'une légère hausse de 0,6 %, juste au-dessus de la France, où les prix des logements ont reculé de 0,8 %.
"[En Allemagne] les taux hypothécaires plus élevés sont de retour. L'accessibilité au logement se dégrade. La demande de prêts immobiliers faiblit", écrivent Carsten Brzeski et Franziska Biehl, d'ING, dans leur analyse.
Les fondamentaux locaux creusent les écarts sur le logement en Europe
Kalmet souligne que les différences de rythmes de hausse des prix des logements reflètent en grande partie les pénuries de logements nationales, la progression des revenus, les conditions de crédit immobilier et les tendances démographiques. "Les marchés du logement sont fondamentalement locaux, même si les pays européens partagent nombre de conditions économiques et monétaires", dit-il.
Les pays confrontés à une forte demande et à une construction limitée ont tendance à voir les prix augmenter plus rapidement. À l'inverse, ceux où la croissance économique est plus faible, la demande des ménages amoindrie ou la sensibilité au coût de l'emprunt plus grande enregistrent une progression plus lente, voire des baisses de prix.
Une croissance toujours solide en termes réels
Une fois l'inflation prise en compte, la croissance réelle des prix des logements reste soutenue dans de nombreux pays.
Dans l'UE, avec une inflation à 3,2 %, les prix des logements ont augmenté de 1,5 % en termes réels.
Cependant, la croissance est restée bien plus forte dans plusieurs pays. Au Portugal par exemple, l'inflation s'est établie à 3,6 % sur cette période, ce qui se traduit par une hausse réelle des prix des logements de 12,1 %.
La croissance réelle a également dépassé 7 % en Slovaquie (9,4 %), en Bulgarie (9,1 %), en Lituanie (8,8 %), en Espagne (8,3 %), en Lettonie (7,9 %), au Danemark (7,7 %), en Hongrie (7,7 %) et en Croatie (7,5 %).
Six pays ont enregistré des baisses en termes réels, le Luxembourg arrivant en tête avec un recul de 6,4 %. Les prix réels des logements ont aussi diminué de 3,2 % en France et de 2 % en Allemagne.
Pour expliquer ce qui a porté les prix des logements sur cette année, Kalmet déclare : "Trois facteurs ressortent : des pénuries de logements persistantes, la hausse des revenus des ménages et l'évolution des conditions de crédit immobilier. Dans de nombreux pays européens, la construction résidentielle n'a pas suivi le rythme de la demande de logements".
Quelle suite pour les prix des logements ?
Kalmet s'attend à ce que des pénuries de logements persistantes et le maintien de la demande soutiennent de nouvelles hausses de prix sur de nombreux marchés européens. Toutefois, la croissance devrait rester inégale et une nouvelle année de hausses à deux chiffres ne doit pas être tenue pour acquise.
"La principale incertitude concerne les taux d'intérêt. La Banque centrale européenne (BCE) a relevé ses taux en septembre 2026 en réponse au retour de pressions inflationnistes. Des coûts hypothécaires plus élevés, associés à un pouvoir d'achat affaibli par la hausse des prix de l'énergie, pourraient freiner la demande de logements", explique-t-il.
Brzeski et Biehl relèvent que les acheteurs potentiels en Allemagne font désormais face à une combinaison difficile de prix immobiliers plus élevés, de coûts de financement plus importants et des effets persistants d'un pouvoir d'achat réel affaibli, sous l'effet des conséquences économiques négatives de la guerre au Moyen-Orient.