Le manque de transparence sur la propriété immobilière dans ce pays complique le suivi des parts détenues, de l'arrivée de nouveaux acteurs et de l'état du marché en temps réel.
Les informations publiques sur la répartition de la propriété immobilière en Espagne restent insuffisantes. Du moins pour ce qui concerne les biens immobiliers détenus par les grands propriétaires, ces particuliers ou sociétés qui possèdent plus de 10 logements ou 1 500 m² à usage résidentiel.
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Les données sur le pourcentage réel, détenues par le cadastre national, anonymisent la propriété des logements. Pour des marchés comme celui de la location, qui relève de la compétence des communautés autonomes, il est possible d'obtenir cette information en déposant une demande fondée sur les lois de transparence afin d'analyser le dépôt des cautions des locataires, ce qui exclut néanmoins de nombreuses catégories (logements occupés par leurs propriétaires, logements vides, appartements touristiques …) de l'analyse. Cela empêche de savoir avec précision qui en sont les propriétaires en temps réel.
Un suivi des opérations immobilières réalisées depuis le début de 2026 — celles dont les entreprises assurent elles-mêmes la publicité — permet de savoir qui bouge le plus sur le marché ibérique, mais cela ne signifie pas qu'elles aient dépassé, en nombre de biens, les acteurs traditionnels qui dominent le paysage depuis la dernière décennie ; des noms désormais bien connus dans les grandes villes comme Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management ou Santander et CaixaBank.
Nouveaux investissements (y compris sur le foncier public)
Fidere (un groupe de socimis spécialisées dans l'achat de logements publics et de biens locatifs) est à l'origine de la plus grande opération depuis le début de l'année, pour 1 050 millions d'euros. La canadienne Brookfield l'a rachetée à Blackstone, récupérant indirectement son portefeuille de 47 immeubles et de plus de 5 000 logements en location, dans une opération conclue en mars de cette année.
En mai, Azora a accepté de racheter à Patrizia 1 200 logements en location dans l'aire métropolitaine de Barcelone (une des zones les plus sous tension du pays, avec une très forte densité de population dans des secteurs comme L'Hospitalet de Llobregat) pour plus de 350 millions d'euros. Patrizia les avait elle-même achetés à BeCorp en 2022 pour environ 600 millions d'euros.
De nombreuses autres opérations ont été signées avant même l'achèvement des logements : Barings doit acheter à Aurora Homes 305 logements abordables à Los Cerros (Vicálvaro) pour plus de 70 millions d'euros, avec une livraison prévue en 2029, et 188 autres à Valdebebas pour plus de 56 millions d'euros au Grupo Ferrocarril.
Les communautés autonomes elles-mêmes et certains ayuntamientos cèdent la concession de foncier public à ce type d'entreprises, dans certains cas pour des périodes de 45 à 75 ans, dans un pays où le parc de location sociale ne dépasse pas 1,72 %, bien en dessous de la moyenne européenne, située autour de 8-9 %. Le cas de Culmia, le promoteur contrôlé par le fonds américain Oaktree, en est l'illustration. En 2025, il a livré le lot 3 du Plan Vive de la communauté de Madrid à l'allemand DWS en cédant des participations dans la société concessionnaire : une opération de 255 millions d'euros.
Dans le même esprit, la société bavaroise MEAG a racheté à Culmia 50 % d'un portefeuille qui comprend 1 137 logements du Plan Vive II (communauté de Madrid), 437 du plan de location abordable de la mairie de la capitale et 208 logements gérés par la Généralité valencienne.
Y a-t-il un éclatement de la bulle immobilière ?
Les achats et ventes de logements en Espagne ralentissent légèrement en raison de la forte hausse des prix sur le marché résidentiel. C'est ce que montrent les données de l'Institut national de statistique (INE) compilées par Cushman & Wakefield, ainsi que des études comme celles de BBVA Research, qui prévoient une baisse de 7,3 % pour cette année, suivie d'un léger rebond de 0,6 % en 2027.
Dans son rapport pour le deuxième trimestre 2026, la société de conseil immobilier mentionnée a constaté une baisse annuelle de 3,51 % de ce type d'opérations jusqu'en mai 2026, pour un total de 286 000 transactions. Ses analystes soulignent également que la dégradation des conditions de financement pousse les familles à se tourner vers le marché locatif ou à y rester plus longtemps, ce qui accentue la pression sur les prix dans ce segment du marché.
Le rapport de C&W fait état "d'une hausse spectaculaire de 376 %" sur un an des investissements dans le logement en location et précise "qu'au premier semestre 2026, le volume d'investissement est déjà nettement supérieur à celui de l'ensemble de 2025", pour un montant de 2 934 millions d'euros, en ce qui concerne les opérations de grands propriétaires ou de fonds d'investissement.
Ce chiffre peut sembler contradictoire avec la baisse des transactions de logements, mais les deux indicateurs renvoient à des réalités différentes. Alors que les statistiques de compraventes comptabilisent le nombre d'opérations réalisées, le volume d'investissement mesure l'argent consacré à l'achat de logements et de portefeuilles immobiliers, de sorte que quelques opérations de grande taille peuvent faire grimper fortement l'investissement total. En Espagne, les acquisitions de logements par des personnes morales ont représenté 10 % des opérations en 2025, selon le dernier rapport du Conseil général du notariat.
Dans tous les cas, ces chiffres doivent être interprétés avec prudence : ils ne permettent pas de vérifier le nombre réel de logements détenus par les entreprises dans le pays en raison du manque de transparence sur les propriétés totales ; ils indiquent simplement comment évoluent les achats et ventes sur le marché résidentiel.
S'agissant d'autres études sur l'état du marché du logement, Oxford Economics indique aussi dans son rapport de mai qu'il prévoit une modération de la hausse du prix des logements — de 5 % en 2027 — après des niveaux à deux chiffres en 2025 (12,89 %), en attendant la donnée prévue pour cette année, qui pourrait frôler 11 %. Ce ralentissement pourrait néanmoins n'être qu'une situation temporaire au vu des prévisions actuelles.
Le ralentissement de la création d'emplois (qui réduit le revenu de la population) et la récente hausse des taux d'intérêt décidée par la Banque centrale européenne face au nouveau regain d'inflation figurent parmi les causes possibles de ce futur refroidissement.
Le logement est devenu le principal problème des Espagnols. C'est ce que déclarent 37,5 % des personnes interrogées par le dernier baromètre du CIS de septembre, qui le placent devant d'autres problèmes d'ordre économique (21,6 %) ou l'immigration (19,7 %).
Cette réalité s'enracine dans les marchés les plus sous tension. Les six grandes aires urbaines espagnoles concentrent 36 % des ménages, selon le rapport annuel de la Banque d'Espagne sur la question, et c'est là que la différence reste la plus forte entre la demande et l'offre de logements disponibles pour l'absorber.