L'expulsion de Maricarmen a mobilisé des milliers de personnes et remet en lumière la crise du logement en Espagne. Les prix d'achat grimpent à deux chiffres, les loyers montent et l'offre ne suit plus dans les zones les plus tendues.
Les images de María del Carmen Abascal, connue sous le nom de Maricarmen, en train d’être expulsée de son logement à Madrid sont devenues le dernier symbole de la crise de l’accès au logement en Espagne.
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Cette femme de 87 ans louait ce logement depuis environ soixante-dix ans. Selon le Sindicato de Inquilinas de Madrid, après un changement de propriétaire, il a été envisagé d’augmenter le loyer d’environ 500 € à 2 650 € par mois, somme ensuite ramenée à 1 650 €.
Après plusieurs tentatives pour suspendre l’expulsion, Maricarmen a été expulsée, puis transférée à l’hôpital. Ce cas a déclenché des mobilisations qui se sont rapidement étendues au-delà de Madrid.
Mais l’ampleur de cette réaction est difficile à comprendre si l’on ne regarde que cette expulsion. L’affaire Maricarmen intervient à un moment où l’accès au logement est devenu l’une des principales pressions économiques pour de nombreux ménages espagnols.
De combien les prix des logements ont-ils augmenté en Espagne ?
Les prix d’achat progressent actuellement à des rythmes à deux chiffres. L’indice des prix du logement de l’Institut national de statistique (INE) a enregistré une hausse de 12,2 % sur un an au deuxième trimestre 2026.
Le logement ancien, qui représente la majeure partie du marché espagnol, a augmenté encore davantage, de 12,9 %, tandis que le neuf a progressé de 7,4 %. Par rapport au seul trimestre précédent, les prix ont encore gagné 3,4 %.
Le problème ne concerne pas seulement celles et ceux qui souhaitent acheter. Le loyer moyen affiché a atteint 15,1 € par mètre carré en août 2026, selon Idealista, soit 5,8 % de plus qu’un an plus tôt. Et ces hausses s’ajoutent aux augmentations enregistrées ces dernières années.
Il en résulte que le coût du logement absorbe une part élevée des revenus de nombreux ménages, en particulier de ceux qui vivent en location.
Selon les données de l’INE, en 2024, 28,1 % des personnes qui louaient un logement au prix du marché consacraient plus de 40 % de leur revenu disponible aux dépenses de logement. La moyenne de l’Union européenne était de 19,2 %.
Le problème d’accessibilité ne tient donc pas seulement au fait que les logements soient plus chers. Pour une part importante des locataires, le maintien d’un logement consomme une proportion très élevée de leurs revenus.
Pourquoi les prix et les loyers ont-ils autant augmenté ?
Les experts soulignent qu’il n’existe pas une seule explication, mais qu’un déséquilibre fondamental est à l’origine de la situation actuelle : là où le plus de personnes veulent ou doivent vivre, on ne construit pas suffisamment de logements pour absorber la demande.
L’Espagne continue de gagner des habitants et de créer de nouveaux ménages, alors que la construction de logements reste très en dessous des niveaux observés avant la crise financière.
La Banque d’Espagne a, à plusieurs reprises, pointé le déficit d’offre comme l’un des principaux facteurs de pression sur le marché, en particulier dans les zones les plus dynamiques sur le plan économique, où la population et l’emploi ont le plus augmenté.
Cela impose une distinction importante. L’Espagne ne manque pas littéralement de logements sur tout son territoire. Certaines municipalités ont une population stable et des logements vides. Le problème, c’est l’endroit où se trouvent ces logements.
La pression se concentre tout particulièrement à Madrid, Barcelone, dans les îles, sur une grande partie du littoral méditerranéen et dans d’autres grands centres urbains et touristiques. Un logement vacant dans une commune où l’activité économique est faible ne résout pas la pénurie d’appartements à Madrid, Malaga, Barcelone ou Palma.
Pourquoi l’Espagne ne construit-elle pas simplement plus de logements ?
Une partie de la réponse tient aux conséquences de la précédente crise immobilière. Avant 2008, l’Espagne a connu un énorme boom de la construction alimenté par un crédit bon marché. L’éclatement de la bulle a provoqué la disparition de nombreux promoteurs, des difficultés dans le système bancaire et un effondrement de l’activité de construction.
La construction de logements s’est ensuite redressée, mais elle n’est jamais revenue à ces niveaux. Cela permet aussi de comprendre pourquoi le marché actuel présente des différences importantes par rapport à celui qui a précédé la crise financière. La Banque d’Espagne souligne que la production de logements neufs reste beaucoup plus modérée que lors des précédents cycles d’expansion et que le déficit d’offre se concentre tout particulièrement dans certaines zones.
Construire des logements prend aussi du temps. Transformer le foncier, obtenir des permis d’urbanisme, trouver des financements et ériger un immeuble peuvent demander des années. L’offre immobilière réagit donc lentement lorsque la population d’une ville augmente rapidement. Et cette lenteur a des conséquences sur les prix.
Si des dizaines de milliers de personnes ont besoin de logements supplémentaires dans une zone donnée, mais que le parc résidentiel augmente à peine, la concurrence pour les logements existants s’intensifie.
Quel rôle jouent les fonds d’investissement et les grands propriétaires ?
La propriété des logements locatifs est également plus concentrée que ne le laisse penser l’image du petit propriétaire qui loue un unique appartement.
Selon un rapport élaboré par le ministère de la Consommation en collaboration avec le CSIC, seulement 39 % des logements en location habituelle sont détenus par des particuliers qui n’ont qu’un seul bien loué. Les 61 % restants appartiennent à des multi-bailleurs particuliers (propriétaires possédant deux logements ou plus en location), à des personnes morales, parmi lesquelles des entreprises et des fonds, ainsi qu’à des entités publiques.
Cette concentration apparaît aussi lorsque l’on ne considère que les propriétaires particuliers. 52,8 % des logements loués par des personnes physiques appartiennent à des propriétaires qui possèdent deux biens ou plus en location.
Le phénomène est particulièrement visible dans certaines des villes où les prix du logement sont les plus élevés. Parmi les logements loués par des particuliers, ceux qui sont détenus par des multi-bailleurs représentent 60,8 % à Barcelone, 56,4 % à Madrid et 55 % à Valence.
En outre, le parc détenu par des multi-bailleurs a augmenté plus rapidement. Entre 2016 et 2023, les logements loués par des particuliers possédant deux biens ou plus ont crû de 39,9 %, contre 30,4 % chez les propriétaires n’ayant qu’un seul logement en location.
Mais la question de savoir qui possède les logements n’est qu’une partie de l’équation. L’autre concerne le nombre de personnes et de ménages qui se disputent une offre qui augmente plus lentement.
Quel rôle joue la croissance de la population ?
L’Espagne se rapproche des 50 millions d’habitants après plusieurs années de forte croissance démographique, portée principalement par l’immigration. Cette croissance augmente la population active, le nombre de travailleurs et la demande de biens et de services, mais elle accroît aussi les besoins en logement.
Par ailleurs, pour comprendre le marché immobilier, le nombre de ménages compte autant que celui des habitants. Un couple qui se sépare et a besoin de deux logements, des jeunes qui quittent le foyer familial ou des travailleurs qui déménagent dans une autre ville créent de nouveaux ménages même si la population totale varie peu.
Lorsque le nombre de ménages augmente plus vite que le parc résidentiel disponible, la concurrence pour le logement s’accroît. Ce phénomène est particulièrement visible dans les grands centres d’emploi comme Madrid, où nouveaux résidents, travailleurs, étudiants, familles et jeunes souhaitant quitter le domicile parental rivalisent pour une offre limitée.
Que se passe-t-il avec les acheteurs étrangers et les logements touristiques ?
Ces deux facteurs jouent un rôle, mais leur poids varie fortement selon les lieux. Les logements touristiques peuvent réduire l’offre disponible pour la location résidentielle dans les quartiers où la demande des visiteurs est très forte, en particulier dans les grandes villes, les îles et certains destinations côtières.
La demande internationale pèse également de manière significative sur le marché de l’achat-vente. Selon le Collège des registraires, les acheteurs étrangers ont été à l’origine de 15,98 % des transactions de logements en Espagne au deuxième trimestre 2026, la part la plus élevée jamais enregistrée. Leur présence est particulièrement forte aux Baléares, où ils ont représenté 32,27 % des opérations, et dans la Communauté valencienne, avec 31,03 %.
Mais parler de "acheteurs étrangers" recouvre des réalités très différentes. Les nationalités les plus présentes dans l’ensemble du marché espagnol restent principalement européennes et marocaines. Les données des registraires pour 2025 plaçaient les Britanniques, Allemands, Néerlandais, Marocains, Roumains, Français et Italiens parmi les principales nationalités des acheteurs étrangers.
La demande latino-américaine est aussi présente, même si son poids reste inférieur à celui de la demande européenne. Selon le Collège des registraires, les acheteurs originaires d’Amérique du Sud ont représenté 5 % des acquisitions réalisées par des étrangers au premier trimestre 2025. Leur poids peut d’ailleurs être plus important sur certains marchés locaux.
Un parc de logement social très limité
Le marché espagnol présente en outre une autre caractéristique importante : le parc de logements sociaux à la location est très limité par rapport à celui d’autres pays européens.
Selon la Commission européenne, les logements à vocation sociale représentent environ 1,5 % à 1,7 % du parc de logements en Espagne, contre une moyenne comprise entre 6 % et 7 % dans l’Union européenne.
Cela signifie qu’une proportion plus importante de ménages à revenus faibles ou moyens dépend directement du marché privé. Dans les pays où le parc de logements sociaux est plus vaste, une part plus large de la population peut accéder à des loyers dont le prix ne dépend pas exclusivement des conditions du marché.
En Espagne, lorsque les loyers privés augmentent rapidement, il n’existe qu’un parc public relativement restreint capable d’absorber les ménages qui ne peuvent plus les supporter.
Les jeunes révèlent une autre facette du problème
L’un des indicateurs les plus clairs des difficultés d’accès au logement se trouve, paradoxalement, en dehors du marché immobilier lui-même : de nombreux jeunes n’arrivent tout simplement pas à y entrer. En 2025, 44,3 % des Espagnols âgés de 26 à 34 ans vivaient encore chez leurs parents, l’un des taux les plus élevés d’Europe.
Parmi eux, près de la moitié (47,3 %) indiquaient comme raison principale qu’ils ne pouvaient pas se permettre d’acheter ou de louer un logement. Et, parmi les personnes de tous âges qui avaient cherché un autre logement mais n’avaient finalement pas déménagé, près de sept sur dix citaient les prix trop élevés comme principal obstacle.
Cela aide à comprendre pourquoi le débat sur le logement touche des générations très différentes. Les jeunes peinent à prendre leur indépendance. Les locataires font face à des loyers élevés. Les familles se disputent des logements de plus grande taille. Et certains locataires âgés peuvent se retrouver dans des situations vulnérables lorsque la propriété ou les conditions contractuelles de leurs logements changent.
Pourquoi l’affaire Maricarmen a-t-elle suscité autant de mobilisation ?
L’histoire de Maricarmen concentre nombre de ces tensions en un seul cas. Il ne s’agit pas d’une jeune femme qui cherche à accéder pour la première fois au marché immobilier, mais d’une femme de 87 ans qui vivait depuis environ sept décennies dans le même logement.
Son expulsion a ainsi mis en lumière une autre dimension de la crise du logement : l’insécurité résidentielle ne touche pas seulement celles et ceux qui cherchent un appartement ou tentent de s’émanciper, mais aussi des personnes qui vivent en location depuis des décennies lorsque la propriété ou les conditions de leurs contrats évoluent.
Les circonstances concrètes de ce cas ont en outre alimenté une controverse politique. Le gouvernement central, la Communauté de Madrid, la mairie, la propriété et les organisations de locataires ont divergé sur les responsabilités et sur les mesures qui auraient pu être prises pour éviter l’expulsion.
Amnesty International a estimé que le fait d’expulser Maricarmen sans lui fournir une solution de logement adéquate avait porté atteinte à ses droits, tandis que les différentes administrations se sont renvoyé la responsabilité de ce qui s’est passé.
Mais les mobilisations ont dépassé le cas particulier de Maricarmen. Son expulsion est intervenue à un moment où l’achat d’un logement devient de plus en plus coûteux, où les loyers continuent d’augmenter et où une part importante des ménages peine à assumer ces coûts.
Les protestations ont ainsi transformé un cas individuel en symbole d’un problème collectif. La situation de Maricarmen est exceptionnelle, car peu de personnes passent sept décennies dans le même logement loué, mais le contexte dans lequel se produit son expulsion ne l’est pas.