L'expulsion d'une dame âgée a fait descendre des milliers de personnes dans la rue et relancé le débat sur l'accès au logement en Espagne.
Les images de María del Carmen Abascal, connue sous le nom de Maricarmen, montrant son expulsion de son logement à Madrid, sont devenues le dernier symbole de la crise de l'accès au logement en Espagne.
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Cette femme de 87 ans louait ce logement depuis environ 70 ans. Selon le Syndicat des locataires de Madrid, après un changement de propriétaire, une hausse du loyer, de quelque 500 euros à 2 650 euros par mois, a été envisagée, avant d'être ensuite ramenée à 1 650 euros.
Après plusieurs tentatives pour empêcher l'expulsion, Maricarmen a été délogée puis transférée à l'hôpital. Cette affaire a déclenché des mobilisations qui ont rapidement dépassé Madrid.
Cependant, l'ampleur de la réaction est difficile à comprendre si l'on se contente de regarder ce seul cas d'expulsion. L'histoire de Maricarmen survient à un moment où l'accès au logement est devenu l'une des principales pressions économiques pour de nombreux foyers espagnols.
De combien les prix du logement ont-ils augmenté en Espagne ?
Les prix d'achat augmentent actuellement à des rythmes à deux chiffres. L'indice des prix du logement de l'Institut national de statistique (INE) a enregistré une hausse de 12,2 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2026.
Les logements anciens, qui représentent la majeure partie du marché espagnol, ont encore plus augmenté, de 12,9 %, tandis que les logements neufs ont progressé de 7,4 %. Par rapport au seul trimestre précédent, les prix ont gagné 3,4 % supplémentaires.
Le problème ne touche pas seulement ceux qui souhaitent acheter. Le prix moyen annoncé des loyers a atteint 15,1 euros par mètre carré en août 2026, selon Idealista, soit 5,8 % de plus qu'un an auparavant. Et ces hausses s'ajoutent aux augmentations enregistrées ces dernières années.
Il en résulte que le coût du logement absorbe une part importante des revenus de nombreux foyers, en particulier de ceux qui vivent en location.
Selon les données de l'INE, en 2024, 28,1 % des personnes qui louaient un logement au prix du marché consacraient plus de 40 % de leur revenu disponible aux coûts liés au logement. La moyenne de l'Union européenne était de 19,2 %.
Ainsi, le problème d'accessibilité ne se résume pas au fait que les logements soient plus chers. Pour une part importante des locataires, maintenir un logement consomme une proportion très élevée de leurs revenus.
Pourquoi les prix et les loyers ont-ils autant augmenté ?
Les experts soulignent qu'il n'existe pas une seule explication, mais qu'un déséquilibre fondamental se trouve derrière la situation actuelle : dans les lieux où le plus de personnes veulent ou doivent vivre, il ne se crée pas suffisamment de logements pour absorber la demande.
L'Espagne continue de gagner des habitants et de créer de nouveaux foyers, tandis que la construction de logements reste très en deçà des niveaux observés avant la crise financière.
La Banque d'Espagne a, à plusieurs reprises, pointé le déficit d'offre comme l'un des principaux facteurs de pression sur le marché, en particulier dans les zones économiquement les plus dynamiques, là où la population et l'emploi ont le plus augmenté.
Cela impose une distinction importante. L'Espagne ne manque pas littéralement de logements sur l'ensemble de son territoire. Il existe des communes où la population stagne et des biens restent vacants. Le problème est de savoir où se trouvent ces logements.
La pression se concentre notamment à Madrid, Barcelone, les îles, une large partie du littoral méditerranéen et d'autres grands centres urbains et touristiques. Un logement vide dans une commune avec peu d'activité économique ne résout pas la pénurie d'appartements à Madrid, Málaga, Barcelone ou Palma.
Pourquoi l'Espagne ne construit-elle pas simplement davantage de logements ?
Une partie de la réponse tient aux conséquences de la précédente crise immobilière. Avant 2008, l'Espagne a connu un énorme boom de la construction, alimenté par un crédit bon marché. L'éclatement de la bulle a provoqué la disparition de nombreux promoteurs, des difficultés pour le système bancaire et un effondrement de l'activité de construction.
La construction de logements a ensuite rebondi, mais sans jamais retrouver ces niveaux. Cela permet aussi de comprendre pourquoi le marché actuel présente d'importantes différences par rapport à celui qui a précédé la crise financière. La Banque d'Espagne souligne que la production de logements neufs reste beaucoup plus modérée que lors des précédents cycles de croissance et que le déficit d'offre se concentre tout particulièrement dans certaines zones.
Par ailleurs, construire des logements prend du temps. Transformer le foncier, obtenir des permis d'urbanisme, trouver des financements et édifier un immeuble peut nécessiter des années. L'offre immobilière réagit donc lentement quand la population d'une ville augmente rapidement, et cette lenteur a des conséquences sur les prix.
Si des dizaines de milliers de personnes ont besoin de logements supplémentaires dans une zone donnée, mais que le parc résidentiel augmente à peine, la concurrence pour les biens existants se renforce.
Quel rôle jouent les fonds d'investissement et les grands propriétaires ?
La propriété des logements locatifs est également plus concentrée que ne le suggère l'image du petit propriétaire disposant d'un seul appartement en location.
Selon un rapport élaboré par le ministère de la Consommation en collaboration avec le CSIC, seuls 39 % des logements loués à titre de résidence habituelle appartiennent à des particuliers qui ne possèdent qu'un seul bien en location. Les 61 % restants sont détenus par des multi-bailleurs particuliers (propriétaires ayant deux logements ou plus en location), des personnes morales, parmi lesquelles figurent des entreprises et des fonds, ainsi que des entités publiques.
Cette concentration apparaît aussi lorsque l'on ne considère que les propriétaires particuliers. 52,8 % des logements loués par des personnes physiques appartiennent à des propriétaires qui en ont deux ou plus en location.
Le phénomène est particulièrement visible dans certaines des villes où les prix du logement sont les plus élevés. Parmi les logements loués par des particuliers, ceux détenus par des multi-bailleurs représentent 60,8 % à Barcelone, 56,4 % à Madrid et 55 % à Valence.
En outre, le parc détenu par des multi-bailleurs a progressé plus vite. Entre 2016 et 2023, les logements loués par des particuliers possédant deux biens ou plus ont augmenté de 39,9 %, contre 30,4 % chez les propriétaires n'ayant qu'un seul logement en location.
Mais la question de savoir qui possède les logements n'est qu'une partie de l'équation. L'autre concerne le nombre de personnes et de foyers qui se disputent une offre qui augmente plus lentement.
Quel rôle joue la croissance de la population ?
L'Espagne se rapproche des 50 millions d'habitants après plusieurs années de forte croissance démographique, principalement portée par l'immigration. Cette croissance accroît la population active, le nombre de travailleurs et la demande de biens et de services, mais elle augmente aussi le besoin de logements.
Par ailleurs, pour comprendre le marché immobilier, le nombre de foyers compte autant que le nombre d'habitants. Un couple qui se sépare et a besoin de deux logements, des jeunes qui quittent le domicile familial ou des travailleurs qui s'installent dans une autre ville créent de nouveaux foyers, même si la population totale varie peu.
Lorsque le nombre de foyers augmente plus vite que le parc résidentiel disponible, la concurrence pour le logement s'intensifie. Ce phénomène est particulièrement visible dans les grands bassins d'emploi comme Madrid, où nouveaux résidents, travailleurs, étudiants, familles et jeunes souhaitant s'émanciper se disputent une offre limitée.
Qu'en est-il des acheteurs étrangers et des logements touristiques ?
Ces deux facteurs jouent un rôle, mais leur poids varie énormément selon les endroits. Les logements touristiques peuvent réduire l'offre disponible pour la location résidentielle dans les quartiers où la demande de visiteurs est forte, en particulier dans les grandes villes, les îles et certains sites littoraux.
La demande internationale pèse aussi lourd sur le marché de l'achat. Selon le Colegio de Registradores, les acheteurs étrangers ont été à l'origine de 15,98 % des transactions de logements en Espagne au deuxième trimestre 2026, la part la plus élevée enregistrée jusqu'à présent. Leur présence est particulièrement forte aux Baléares, où ils représentaient 32,27 % des opérations, et dans la Communauté valencienne, avec 31,03 %.
Mais parler de "acheteurs étrangers" recouvre des réalités très différentes. Les nationalités les plus présentes sur l'ensemble du marché espagnol restent principalement européennes et marocaines. Les données des Registradores pour 2025 plaçaient les Britanniques, les Allemands, les Néerlandais, les Marocains, les Roumains, les Français et les Italiens parmi les principales nationalités des acheteurs étrangers.
La demande latino-américaine est également présente, même si son poids reste inférieur à celui de la demande européenne. Selon le Colegio de Registradores, les acheteurs originaires d'Amérique du Sud représentaient 5 % des acquisitions réalisées par des étrangers au premier trimestre 2025. Leur présence peut en outre être plus significative sur certains marchés locaux.
Un parc de logements sociaux limité
Le marché espagnol présente aussi une autre caractéristique importante : le parc de logements sociaux en location est très limité par rapport à celui d'autres pays européens.
Selon la Commission européenne, les logements à vocation sociale représentent environ 1,5 % à 1,7 % du parc de logements en Espagne, contre une moyenne de 6 % à 7 % dans l'Union européenne.
Cela signifie qu'une proportion plus importante de foyers à revenus faibles ou moyens dépend directement du marché privé. Dans les pays disposant d'un parc de logements sociaux plus vaste, une part plus grande de la population peut accéder à des loyers dont le prix ne dépend pas exclusivement des conditions du marché.
En Espagne, lorsque les loyers privés augmentent rapidement, le parc public disponible pour absorber les foyers qui ne peuvent plus les assumer reste relativement limité.
Les jeunes montrent une autre facette du problème
L'un des indicateurs les plus parlants des difficultés d'accès au logement se situe, paradoxalement, en dehors du marché immobilier lui-même : de nombreux jeunes ne parviennent tout simplement pas à y entrer. En 2025, 44,3 % des Espagnols âgés de 26 à 34 ans vivaient encore chez leurs parents, l'un des taux les plus élevés d'Europe.
Parmi eux, près de la moitié (47,3 %) indiquaient comme principale raison qu'ils ne pouvaient pas se permettre d'acheter ou de louer un logement. Et parmi les personnes de tous âges qui avaient cherché un autre logement mais ne déménageaient finalement pas, près de sept sur dix citaient les prix excessifs comme principal obstacle.
Cela permet de comprendre pourquoi le débat sur le logement concerne des générations très différentes. Les jeunes peinent à s'émanciper. Les locataires subissent des loyers élevés. Les familles se disputent des logements de plus grande taille. Et certains locataires âgés peuvent se retrouver en situation de vulnérabilité lorsque la propriété change ou que les conditions contractuelles de leurs logements évoluent.
Pourquoi le cas de Maricarmen a-t-il suscité une mobilisation aussi importante ?
L'histoire de Maricarmen concentre nombre de ces tensions en un seul cas. Il ne s'agit pas d'une jeune femme tentant d'accéder pour la première fois au marché immobilier, mais d'une femme de 87 ans qui vivait depuis environ sept décennies dans le même logement.
Son expulsion a ainsi mis en lumière une autre dimension de la crise du logement : l'insécurité résidentielle ne touche pas seulement celles et ceux qui cherchent un appartement ou essaient de s'émanciper, mais aussi des personnes qui vivent en location depuis des décennies lorsque la propriété ou les conditions de leurs contrats changent.
Les circonstances concrètes de ce cas ont, en outre, déclenché une polémique politique. Le gouvernement central, la communauté de Madrid, la mairie, le propriétaire et les organisations de locataires ont divergé sur les responsabilités et sur les mesures qui auraient pu être adoptées pour éviter l'expulsion.
Amnesty International a soutenu que l'expulser sans lui proposer une solution de logement adéquate avait violé ses droits, tandis que les différentes administrations se rejetaient mutuellement la responsabilité de ce qui s'est produit.
Mais les mobilisations ont dépassé le seul cas de Maricarmen. Son expulsion est intervenue à un moment où acheter un logement devient de plus en plus cher, les loyers continuent de grimper et une part importante des foyers a du mal à faire face à ces coûts.
Les protestations ont ainsi transformé un cas individuel en symbole d'un problème collectif. Les circonstances de Maricarmen sont exceptionnelles, car peu de personnes passent sept décennies dans le même logement loué, mais le contexte dans lequel intervient son expulsion ne l'est pas.