Dans ce pays, l'opacité sur la détention de biens immobiliers complique le suivi des parts des grands propriétaires, des nouveaux acteurs et la photographie en temps réel du marché.
Les informations publiques sur la répartition de la propriété immobilière en Espagne restent insuffisantes. Du moins en ce qui concerne les biens immobiliers détenus par des grands propriétaires, ces particuliers ou sociétés qui possèdent plus de 10 logements ou 1 500 m² à usage résidentiel.
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Les données sur le pourcentage réel, entre les mains du cadastre national, anonymisent la propriété de ces biens. Dans des cas comme le marché locatif, qui relève des communautés autonomes, il est possible d'obtenir cette information en présentant une demande fondée sur les lois de transparence pour analyser le dépôt des cautions des locataires, ce qui exclut de nombreuses typologies (logements en propriété, vides, appartements touristiques…) de l'analyse. Ce manque d'information empêche de savoir avec précision qui sont les propriétaires en temps réel.
Un suivi des opérations immobilières depuis le début de 2026 — celles que les entreprises elles‑mêmes rendent publiques — permet bien d'identifier les acteurs les plus actifs sur le marché ibérique. Mais cela ne signifie pas pour autant qu'ils aient dépassé, en nombre de biens, les acteurs traditionnels qui dominent le paysage depuis une décennie, des noms déjà familiers dans les grandes villes comme Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management ou encore Santander et CaixaBank.
Nouveaux investissements (y compris sur le foncier public)
Fidere (un groupe de socimis spécialisées dans l'achat de logements publics et de logements locatifs) est au cœur de la plus grande opération depuis le début de l'année, pour 1 050 millions d'euros. Le canadien Brookfield l'a rachetée à Blackstone, reprenant indirectement son portefeuille de 47 immeubles et de plus de 5 000 logements en location, dans une opération conclue en mars de cette année.
En mai, Azora est convenu d'acheter à Patrizia 1 200 logements locatifs dans l'aire métropolitaine de Barcelone (l'une des zones les plus tendues du pays, avec une très forte densité de population dans des secteurs comme L'Hospitalet de Llobregat) pour plus de 350 millions d'euros. Patrizia les avait elle‑même achetés à BeCorp en 2022 pour environ 600 millions d'euros.
D'autres opérations ont été signées avant même l'achèvement des logements : Barings doit acheter à Aurora Homes 305 logements abordables à Los Cerros (Vicálvaro) pour plus de 70 millions d'euros, avec une livraison prévue en 2029, et 188 autres à Valdebebas pour plus de 56 millions d'euros au Groupe Ferrocarril.
Les communautés autonomes elles‑mêmes, ainsi que certaines municipalités, cèdent la concession de terrains publics à ce type d'entreprises, dans certains cas pour des périodes de 45 à 75 ans, dans un pays où le parc de logements sociaux en location ne dépasse pas 1,72 %, bien en dessous de la moyenne européenne, autour de 8‑9 %. Le cas de Culmia, le promoteur contrôlé par le fonds américain Oaktree, en est l'illustration. En 2025, il a cédé le lot 3 du Plan Vive de la communauté de Madrid à l'allemand DWS par la vente de parts de la société concessionnaire : une opération de 255 millions d'euros.
Précisément, le bavarois MEAG a acheté à Culmia 50 % d'un portefeuille comprenant 1 137 logements du Plan Vive II (Communauté de Madrid), 437 du plan de location abordable de la mairie de la capitale et 208 relevant de la Généralité valencienne.
La bulle immobilière est‑elle en train de se dégonfler ?
Les achats et ventes de logements en Espagne ralentissent légèrement en raison de la flambée des prix sur le marché résidentiel. C'est ce que montrent les données de l'Institut national de statistique (INE) compilées par Cushman & Wakefield, ainsi que des études comme BBVA Research, qui prévoit une baisse de 7,3 % pour cette année, avec toutefois une légère reprise (0,6 %) en 2027.
Dans son rapport pour le deuxième trimestre 2026, la société de conseil immobilier mentionnée a constaté une baisse annuelle de 3,51 % de ce type d'opérations jusqu'en mai 2026, pour un total de 286 000 transactions. Ses analystes soulignent aussi que la détérioration des conditions de financement pousse les familles à basculer vers le marché locatif ou à y rester plus longtemps, ce qui accroît la pression sur les prix dans ce segment du marché.
Le rapport de C&W évoque "un bond spectaculaire de 376 %" d'une année sur l'autre des investissements dans le logement locatif et souligne que "au premier semestre 2026, le volume d'investissement est déjà nettement supérieur à celui de l'ensemble de 2025", à 2 934 millions d'euros, pour des opérations impliquant de grands propriétaires ou des fonds d'investissement.
Ce chiffre peut sembler contradictoire avec la baisse des achats de logements, mais les deux indicateurs mesurent des réalités différentes. Alors que les statistiques de compraventes comptabilisent le nombre d'opérations réalisées, le volume d'investissement reflète l'argent consacré à l'acquisition de logements et de portefeuilles immobiliers, de sorte que quelques opérations de grande taille suffisent à faire grimper considérablement l'investissement total. En Espagne, les acquisitions de logements par des personnes morales ont représenté 10 % des opérations en 2025, selon le dernier rapport du Conseil général du notariat.
Dans tous les cas, ces chiffres doivent être interprétés avec prudence : ils ne permettent pas de vérifier le nombre réel de logements détenus par les entreprises dans le pays, en raison de l'opacité entourant le parc total ; ils indiquent seulement comment évoluent les achats et ventes sur le marché résidentiel.
S'agissant d'autres études sur l'état du marché du logement, Oxford Economics indique dans son rapport de mai qu'il anticipe également une modération de la hausse des prix de l'immobilier — de 5 % en 2027 — après avoir atteint des niveaux à deux chiffres en 2025 (12,89 %), dans l'attente du chiffre prévu pour cette année, qui pourrait avoisiner 11 %. Ce ralentissement pourrait toutefois n'être qu'une circonstance temporaire au vu des prévisions actuelles.
Le ralentissement de la création d'emplois (qui réduit le revenu de la population) et la récente hausse des taux d'intérêt décidée par la Banque centrale européenne face au nouveau regain d'inflation figurent parmi les causes possibles de ce futur refroidissement.
Le logement est devenu le principal problème des Espagnols. C'est ce que déclarent 37,5 % des personnes interrogées par le dernier baromètre du Centre de recherches sociologiques (CIS) de septembre, qui le placent avant d'autres problèmes d'ordre économique (21,6 %) ou l'immigration (19,7 %).
Cette réalité se pérennise sur les marchés les plus tendus. Les six grandes zones urbaines espagnoles concentrent 36 % des ménages, selon le rapport annuel de la Banque d'Espagne consacré à cette question, et c'est là que persiste le plus grand décalage entre la demande et l'offre de logements disponibles pour l'absorber.