En Europe, les prix de l’immobilier dépassent largement les revenus locaux et font de Lisbonne l’un des marchés du logement les moins abordables.
Un logement est plus abordable, au regard des revenus locaux, à Paris et à Londres qu’à Lisbonne.
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Le Portugal passe depuis des années pour l’une des grandes success stories européennes : soleil, sécurité, essor du tourisme et qualité de vie enviable. Mais derrière cette carte postale se cache l’un des marchés du logement les plus sous tension du continent.
À Lisbonne, un logement coûte désormais environ 18,7 fois le revenu annuel d’un ménage type, selon les dernières données de la plateforme Numbeo.
Parmi les grandes villes européennes, seule Split, grande cité côtière croate, atteint un niveau comparable.
Les 10 villes européennes au ratio prix-revenus le plus élevé
Le ratio prix-revenus est l’un des indicateurs les plus utilisés pour mesurer l’accessibilité au logement.
Il compare le coût d’achat d’un logement type au revenu d’un ménage moyen, afin de déterminer combien d’années de salaire sont nécessaires pour acquérir un bien.
Plus ce ratio augmente, plus la propriété s’éloigne pour celles et ceux qui sont payés aux salaires locaux.
En règle générale, un ratio supérieur à 10 signale déjà un marché difficile pour les acheteurs, explique Mike Langen, économiste principal du logement chez ABN AMRO. Ce seuil s’appuie sur les règles habituelles d’octroi de crédit immobilier, qui limitent les dépenses de logement à environ 30 % du revenu du ménage et plafonnent en principe la durée des prêts à 30 ans.
À l’aune de ce repère, Lisbonne et la ville croate de Split arrivent en tête du classement, avec chacune un ratio prix-revenus de 18,7, soit presque le double du niveau considéré comme problématique.
Viennent ensuite Prague, Milan et Tirana (18,1), Vienne (17,4), Belgrade (17,2), Paris (17,0), Londres (16,0) et Brno (15,8), ce qui illustre à quel point l’accession à la propriété est devenue hors de portée dans de nombreuses grandes villes européennes.
La capitale portugaise offre toutefois l’un des exemples les plus parlants de la manière dont les prix de l’immobilier peuvent s’envoler par rapport au pouvoir d’achat local.
Le fort décrochage entre prix du logement et salaires observé dans le pays au cours de la dernière décennie explique en grande partie pourquoi Lisbonne figure désormais parmi les marchés résidentiels les moins abordables d’Europe.
Portugal : les prix de l’immobilier bondissent de 240 %, les salaires de 59 %
En dix ans, les prix de l’immobilier au Portugal ont grimpé de près de 240 %, selon les données de Global Property Guide.
Sur la même période, le salaire moyen portugais est passé d’environ 839 € par mois à 1 333 €, soit une hausse d’environ 59 %.
Les prix ont ainsi augmenté quatre fois plus vite que les revenus. Et à Lisbonne, cet écart pourrait être encore plus marqué que la moyenne nationale.
Dans le centre de Lisbonne, un appartement se négocie autour de 6 763 € le mètre carré. Un logement modeste de 50 m² revient donc à environ 338 000 €.
Rapporté à un salaire net moyen d’environ 1 416 € par mois, soit quelque 17 000 € par an, cela représente près de 19 années de revenus avant même qu’un seul euro ne soit consacré à autre chose.
Pourquoi les prix du logement continuent de grimper au Portugal
L’explication la plus souvent avancée tient en quelques mots : il n’y a pas assez de logements.
Les signaux d’alarme ne viennent plus seulement des données de marché.
Dans son étude économique 2026, l’OCDE classe le Portugal parmi les pays développés où l’accès au logement est le plus restreint, pointant des obstacles réglementaires, un marché locatif fragile et une offre qui réagit lentement à la demande.
Les jeunes, souligne l’institution, sont les plus durement touchés.
Le pays construit bien moins de logements qu’il n’en aurait besoin. Le Portugal achève actuellement quelque 25 000 à 30 000 logements par an, alors que les estimations publiques et celles du secteur évaluent les besoins à environ 45 000 à 50 000 unités annuelles.
Par ailleurs, seuls environ 2 % du parc résidentiel portugais sont consacrés au logement social, l’un des taux les plus faibles d’Europe.
Mais les travaux de recherche suggèrent une réalité plus complexe.
Dans son dernier rapport Housing Market Monitor, la banque ABN AMRO souligne que, à l’échelle de l’Europe, la progression des revenus et la baisse des taux d’intérêt immobiliers ont historiquement pesé bien plus sur la hausse des prix que la croissance démographique ou les pénuries de construction.
Une crise qui déborde dans la rue
La crise du logement a déclenché au Portugal la plus grande vague de mobilisations sur ce thème depuis des décennies. Depuis 2023, le mouvement Casa para Viver (« Des maisons pour vivre ») a fait descendre des dizaines de milliers de personnes dans la rue à travers le pays, derrière le slogan « Já não dá » – « Ce n’est plus possible ».
Les militants réclament un encadrement plus strict des loyers, davantage de logements abordables et la réaffectation des bâtiments vacants, estimant que l’accès au logement est un droit inscrit dans la Constitution.
La crise est sans doute la plus visible en périphérie de Lisbonne, où des familles vivant dans des quartiers informels comme Talude, à Loures, sont menacées d’expulsion alors même que beaucoup travaillent à temps plein sans parvenir à payer les loyers du marché.
Pour Jaime Luque, membre du Conseil consultatif sur le logement de la Commission européenne, les conséquences dépassent largement le seul marché immobilier.
Lorsque les enseignants, infirmiers, policiers, jeunes actifs et étudiants ne peuvent plus se loger dans une ville, explique-t-il, cette ville commence à perdre en compétitivité économique.
La bulle immobilière portugaise est-elle sur le point d’éclater ?
Malgré la dégradation rapide de l’accessibilité, peu d’économistes anticipent un krach immobilier imminent.
Parler de bulle suppose que les prix se soient détachés des fondamentaux économiques et soient exposés à une forte correction.
Dans son rapport de stabilité financière de mai 2026, la Banque du Portugal avertit que les pénuries d’offre continuent d’alimenter la hausse des prix, tout en saluant des limites strictes au crédit qui freinent l’endettement risqué – le déclencheur classique des crises immobilières.
Le service d’analyses de la banque BPI a d’ailleurs relevé récemment sa prévision de hausse des prix du logement au Portugal pour 2026, désormais attendue à 11,7 %.
Le Portugal continue de profiter d’une demande structurelle, d’une offre relativement limitée et d’un intérêt international soutenu.
Autrement dit, le marché portugais du logement peut être exceptionnellement cher sans pour autant se trouver dans une bulle spéculative classique.
Reste que les indicateurs d’accessibilité envoient des signaux d’alerte.
Un ratio prix-revenus qui frôle 19, conjugué à une hausse d’environ 240 % des prix de l’immobilier en dix ans quand les salaires n’ont progressé que de 59 %, laisse penser que les niveaux de valorisation sont de plus en plus difficiles à justifier au regard des seuls revenus domestiques.
Cela ne signifie pas pour autant que les prix vont baisser.
Mais cela montre que Lisbonne est devenue l’un des marchés résidentiels les moins abordables d’Europe, l’écart entre prix de l’immobilier et revenus locaux n’ayant jamais été aussi important depuis des décennies.