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Que cache la hausse des prix de l'immobilier en Europe ?

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Que cache la hausse des prix de l'immobilier en Europe ?

Que cache la hausse des prix de l'immobilier en Europe ?
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Saviez-vous que les prix de l'immobilier ont augmenté de 4,5% dans l'Union européenne au dernier trimestre 2017 par rapport à la même période l'année précédente ?

Reste que les revenus que nous avons effectivement à notre disposition n'ont connu nulle part une hausse similaire ou approchante. Alors que les taux d'intérêt sont faibles et les conditions de crédit, plutôt faciles comparé à celles des dix dernières années, voyons dans cette édition, quelles conséquences l'évolution des prix de l'immobilier peut avoir sur les ménages et sur nos économies.

Pour mieux comprendre le fonctionnement du marché immobilier privé en Europe et son lien avec l'activité économique en général, voici notre cours accéléré.

Nathalie et Marc ont acheté une maison à crédit. Leurs emplois et leurs revenus sont stables. La croissance est là, les taux d'intérêt sont faibles et les banques prêtent. Quand les prix de l'immobilier augmentent, le bien du couple prend de la valeur lui aussi.

Mais quand ils commencent à baisser, sa valeur chute et devient inférieure à celle qui a servi de base pour l'emprunt de Nathalie et Marc. Les banques créancières sont également pénalisées et au final, elles auront moins d'argent à injecter dans l'économie. Le couple dépensera plus pour rembourser son crédit et économisera sur les autres dépenses.

S'il ne peut pas faire de travaux dans sa maison, le secteur du bâtiment tournera au ralenti et l'emploi de Marc qui travaille dans ce domaine sera menacé. Si Nathalie ne peut pas acheter d'autres produits et services, les entreprises comme celle qui l'emploie pourraient licencier. Et en cas de perte d'emploi, le couple pourrait ne plus avoir la capacité de payer sa maison.

Le spectre de la surévaluation : le cas de la Suède

Quand les prix de l'immobilier augmentent constamment comme en Suède jusqu'à la fin de l'année dernière, c'est aussi une source d'inquiétude car les biens peuvent être surévalués et cela peut handicaper les ménages qui ont besoin d'emprunter plus pour pouvoir les acquérir.

Actuellement, les prix augmentent à travers l'Europe, mais ils progressent à partir d'un niveau bas après des chutes brutales au Portugal et en Irlande. Notre reporter Guillaume Desjardins est allé voir ce qui se passe quand le marché immobilier d'un pays comme la Suède entame une phase de correction.

"Depuis la crise des subprimes, il y a dix ans, les banques ont dû augmenter leurs ratios de solvabilité afin de renforcer le système bancaire, précise notre journaliste. Mais pour les ménages qui rêvent d'obtenir la clé d'un nouveau nid douillet, cela rend l'accès au crédit bien plus compliqué," ajoute-t-il.

Pourtant, ces dernières années, les prix de l'immobilier ont augmenté plus vite que les salaires et les ménages ont bien dû s'endetter malgré tout, parfois jusqu'à des niveaux élevés comme en Suède où la dette de plus d'un tiers des ménages représente plus de quatre ans et demi de salaire.

"De nouvelles réglementations ont été mises en place pour rendre l'octroi d'un prêt plus difficile, explique Felix Hasselberg, agent immobilier au sein de la société Erik Olsson. Elles sont en vigueur depuis le 1er mars de cette année et depuis, on a pu constater que les familles nombreuses étaient plus affectées que les autres : elles ont plus de difficultés à acheter de plus grands appartements," fait-il remarquer.

Mesures d'assainissement

La Suède a récemment pris des mesures pour assainir son marché de l'immobilier. L'acquéreur doit maintenant avoir un apport d'au moins 15% du prix d'achat et amortir, chaque année, une partie du prêt. Les banques ont également commencé à donner plus de poids aux prêts immobiliers dans leur calcul du risque. Une bouée de sauvetage face au risque pour l'économie.

Un endettement élevé peut en effet, être difficile à rembourser pour les foyers les plus humbles, mais aussi pour les autres, chaque échéance réduisant d'autant le budget quotidien.

"Ces dernières années, des prix de l'immobilier élevés, ainsi qu'un fort taux d'endettement ont pesé sur le budget des ménages suédois, ainsi que sur leur capacité à accéder à la propriété, indique Guillaume Desjardins. Mais cela a aussi eu des conséquences sur l'ensemble de l'économie," poursuit-il.

"Ce sera supportable tant que les taux d'intérêt sont faibles, mais que se passera-t-il quand ils augmenteront ? s'interroge Jens Magnusson, économiste au sein du groupe de services financiers SEB. Bien sûr, de nombreux foyers devront éviter d'autres dépenses, faire des économies sur tout - sur les sorties au restaurant, sur les vacances - pour pouvoir faire face à des taux d'intérêt élevés ; certains ménages seront évidemment dans une situation encore plus difficile et n'auront pas d'autre choix que de quitter leur logement," dit-il avant de relativiser : "Mais on pense que ce n'est pas pour tout de suite."

Le régulateur européen des risques - ou Comité européen du risque systémique (CERS) - a alerté la Suède, mais aussi sept autres pays de l'Union européenne, sur deux dangers auxquels ils sont exposés : une dette immobilière trop élevée et des biens sur-évalués, sachant qu'une secousse sur le marché immobilier peut avoir un impact sur l'ensemble de l'économie et qu'elle frappe le plus durement, les classes moyennes et les plus pauvres.

"Le prix des logements a évolué beaucoup plus vite que les revenus des citoyens"

Pour avoir une vision d'ensemble du sujet, nous avons interviewé Cédric Van Styvendael, président d'Housing Europe, fédération européenne du logement public, coopératif et social qui regroupe 43.000 organismes dans 24 pays.

Maithreyi Seetharaman, euronews :

"Nous vous avons mis au défi d'apporter un objet qui selon vous, définit le marché du logement en Europe. De quoi s'agit-il ?"

Cédric Van Styvendael, président d'Housing Europe :

"J'en ai amené deux - désolé de ne pas avoir respecté la consigne -. Le premier, ce sont des clés. Les clés, c'est ce que chaque citoyen européen souhaite et attend. Le logement en Europe est un enjeu crucial pour tous les citoyens européens et ils sont de plus en plus nombreux à ne pas trouver un logement adapté à leurs ressources et à leur situation de famille ou de travail.

Le logement social et les acteurs du logement social et abordable ont une mauvaise image. Il y a maintenant un an et demi aux Pays-Bas, à Amsterdam, une équipe s'est dit : 'Et si on organisait un festival du logement social pour faire voir toute sa richesse et montrer comment il apporte à notre économie, à nos territoires [ndlr : Notre interlocuteur nous montre le deuxième objet qu'il a apporté : un tee-shirt portant le logo de ce festival]. Et j'ai le plaisir de vous dire qu'il se tiendra de nouveau ici en 2019 dans la métropole du Grand Lyon."

Maithreyi Seetharaman :

"Qu'est-ce qui vous inquiète le plus ? Le fait que les biens soient sur-évalués ? Ou que l'endettement des ménages soit très élevé ?"

Cédric Van Styvendael :

"Le problème aujourd'hui en Europe, c'est que le prix du logement a évolué beaucoup plus vite que les revenus des citoyens. Un Européen sur dix dépense plus de 40% de ses ressources pour se loger. C'est l'indicateur de taux d'effort trop élevé, c'est-à-dire que vous dépensez trop d'argent dans le logement, donc ça, c'est un indicateur extrêmement alarmant. Et le deuxième élément qui nous alarme, c'est que ce taux augmente encore plus pour les ménages les plus pauvres."

"Éviter une nouvelle bulle immobilière en Europe"

Maithreyi Seetharaman :

"D'après vous, les réglementations bancaires sont-elles suffisantes pour répondre aux difficultés qui peuvent survenir ?"

Cédric Van Styvendael :

"La situation est assez paradoxale avec la question de l'accès au crédit bancaire pour acheter. Les taux sont bas, effectivement, ces taux bas favorisent la montée des prix et dans le même temps, les exigences bancaires pour prêter à des citoyens qui veulent acheter sont extrêmement importantes.

Donc finalement aujourd'hui, ce marché de l'accès au crédit hypothécaire favorise les plus riches et non les plus pauvres, puisque cet argent pas cher n'est pas accessible à ceux qui "en auraient le plus besoin", notamment pour les jeunes ménages et les ménages les plus fragiles."

Maithreyi Seetharaman :

"Quelle est la situation en France par rapport à d'autres pays européens ? Ici, les prix semblent plus ou moins stagner, si l'on exclut la région parisienne."

Cédric Van Styvendael :

"Vous avez raison, l'indicateur moyen en France est plutôt stabilisé, mais le problème en Europe, ce sont les écarts qui se créent entre les territoires attractifs - les grandes métropoles européennes - et les territoires moins attractifs. Je vais vous donner un chiffre : ici dans la métropole de Lyon, les prix du logement ont augmenté de 69% entre 2010 et 2015, c'est considérable. On est revenu à des taux d'augmentation annuel des prix du logement qui sont très proches de 2009.

Là, on a un exemple très proche de nous qui est en train, de notre point de vue, de se renouveler si nous ne sommes pas vigilants et si nous ne mettons pas en place des mécanismes de régulation pour éviter une nouvelle bulle immobilière en Europe."

Real Economy | Europe's Housing Market