L'opacité entourant la détention de biens immobiliers dans ce pays complique le suivi de la part détenue par les grands propriétaires, des nouveaux entrants sur le marché et la photographie en temps réel du secteur.
L'information publique sur la répartition de la propriété immobilière en Espagne reste insuffisante. Du moins s'agissant des biens immobiliers détenus par de grands propriétaires immobiliers, ces particuliers ou sociétés qui possèdent plus de 10 logements ou 1 500 m² à usage résidentiel.
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Les chiffres sur la part de propriété réelle, entre les mains du cadastre national, sont anonymisés. Dans des cas comme le marché locatif, qui relève des communautés autonomes, on peut obtenir ce type de données en déposant une demande fondée sur les lois de transparence pour analyser le dépôt des cautions des locataires. Mais de nombreuses catégories de biens (logements en propriété, logements vacants, appartements touristiques…) échappent alors à l'analyse. Cela empêche de savoir avec exactitude qui sont leurs propriétaires en temps réel.
Le suivi des transactions immobilières depuis le début de 2026 – celles que les entreprises elles-mêmes rendent publiques – permet de savoir quels acteurs sont les plus actifs sur le marché ibérique, mais cela ne signifie pas qu'ils aient dépassé, en nombre de logements, les acteurs traditionnels qui dominent le paysage depuis la dernière décennie ; des noms déjà bien connus dans les grandes villes comme Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management ou encore Santander et CaixaBank.
Nouveaux investissements (y compris sur le foncier public)
Fidere, un groupe de socimis, ces sociétés d'investissement immobilier cotées spécialisées dans l'achat de logements publics et locatifs, est à l'origine de la plus importante opération depuis le début de l'année, pour 1 050 millions d'euros. La canadienne Brookfield l'a rachetée à Blackstone, récupérant indirectement son portefeuille de 47 immeubles et de plus de 5 000 logements en location, dans une opération conclue en mars de cette année.
En mai, Azora a accepté d'acheter à Patrizia 1 200 logements locatifs dans la zone métropolitaine de Barcelone (l'une des régions les plus sous tension du pays, avec une très forte densité de population dans des communes comme L'Hospitalet de Llobregat) pour plus de 350 millions d'euros. Patrizia les avait elle-même achetés à BeCorp en 2022 pour environ 600 millions.
De nombreuses autres opérations sont signées avant même l'achèvement des logements : Barings doit acheter à Aurora Homes 305 logements abordables à Los Cerros (Vicálvaro) pour plus de 70 millions d'euros, avec une livraison prévue en 2029, et 188 autres logements à Valdebebas pour plus de 56 millions d'euros auprès du Grupo Ferrocarril.
Les communautés autonomes elles-mêmes et certaines municipalités cèdent des concessions de foncier public à ce type d'entreprises, dans certains cas pour des durées comprises entre 45 et 75 ans, dans un pays où le parc de logements sociaux en location ne dépasse pas 1,72 %, bien en dessous de la moyenne européenne, autour de 8-9 %. L'exemple de Culmia, le promoteur contrôlé par le fonds américain Oaktree, en est l'illustration. En 2025, il a remis le lot 3 du Plan Vive de la Communauté de Madrid à l'allemand DWS via la vente de parts de la société concessionnaire : une opération de 255 millions d'euros.
Dans le même esprit, le bavarois MEAG a racheté à Culmia 50 % d'un portefeuille comprenant 1 137 logements du Plan Vive II (Communauté de Madrid), 437 du plan de location abordable de la mairie de la capitale et 208 logements gérés par la Generalitat valencienne.
La bulle immobilière est-elle en train d'éclater ?
Les achats et ventes de logements en Espagne ralentissent légèrement en raison de la flambée des prix sur le marché résidentiel. C'est ce que montrent les données de l'Institut national de statistique (INE) compilées par Cushman & Wakefield ou des études comme BBVA Research, qui prévoit une baisse de 7,3 % pour cette année, avec un léger rebond (0,6 %) attendu en 2027.
Dans son rapport du deuxième trimestre 2026, la société de conseil immobilier mentionnée a constaté une baisse annuelle de 3,51 % de ce type d'opérations jusqu'en mai 2026, pour un total de 286 000 transactions. Ses analystes soulignent aussi que l'aggravation des conditions de financement fait que les familles se tournent vers le marché locatif ou y restent plus longtemps, ce qui exerce une pression sur les prix dans ce segment du marché.
Le rapport de C&W fait état d"une hausse spectaculaire de 376 %" sur un an dans les investissements dans le logement locatif et indique que "pendant le premier semestre 2026, le volume d'investissement est déjà nettement supérieur à celui de l'ensemble de 2025", à 2 934 millions d'euros, s'agissant des opérations de grands propriétaires ou des fonds d'investissement.
Ce chiffre peut sembler contradictoire avec la baisse des transactions de logements, mais les deux indicateurs ne mesurent pas la même réalité. Les statistiques de ventes comptabilisent le nombre d'opérations réalisées, tandis que le volume d'investissement reflète l'argent consacré à l'achat de logements et de portefeuilles immobiliers, de sorte que quelques opérations de très grande taille peuvent augmenter fortement l'investissement total. En Espagne, les acquisitions de logements par des personnes morales ont représenté 10 % des opérations en 2025, selon le dernier rapport du Conseil général du notariat.
Quoi qu'il en soit, ces chiffres doivent être interprétés avec prudence : ils ne permettent pas de comparer le nombre réel de logements détenus par les entreprises dans l'État espagnol en raison de l'opacité sur le parc total ; ils ne montrent que l'évolution des transactions sur le marché résidentiel.
En ce qui concerne d'autres recherches sur l'état du marché du logement, Oxford Economics indique aussi dans son rapport de mai qu'il anticipe une modération de la croissance du prix du logement – de l'ordre de 5 % en 2027 – après avoir atteint des chiffres à deux chiffres en 2025 (12,89 %), en attendant la donnée prévue pour cette année, qui pourrait frôler 11 %. Ce ralentissement pourrait toutefois n'être qu'une situation temporaire au regard des prévisions actuelles.
Le ralentissement de la création d'emplois, qui réduit le revenu disponible de la population, et la récente hausse des taux d'intérêt décidée par la Banque centrale européenne (BCE) face au nouveau regain d'inflation figurent parmi les causes possibles de ce futur refroidissement.
Le logement est devenu le principal problème des Espagnols. C'est ce que affirme 37,5 % des personnes interrogées par le dernier baromètre du Centre de recherches sociologiques (CIS) de septembre, qui le placent devant d'autres problèmes d'ordre économique (21,6 %) ou l'immigration (19,7 %).
Cette réalité se pérennise sur les marchés les plus tendus. Les six grandes zones urbaines espagnoles concentrent 36 % des foyers, selon le rapport annuel de la Banque d'Espagne consacré à la question, et c'est là que persiste la plus grande différence entre la demande et l'offre de logements disponibles pour l'absorber.