Madrid : l'expulsion d'une femme handicapée de 87 ans après 70 ans dans son logement relance le débat sur les droits des locataires en Europe
L'épreuve vécue par cette retraitée espagnole a remis en lumière la crise du logement en Europe. Mais que se passe-t-il lorsque les propriétaires veulent récupérer leur bien ?
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En réalité, les propriétaires peuvent toujours rompre le bail avant son terme s'ils le souhaitent, mais avec certaines limites et des différences importantes selon le pays européen où vous vivez.
En règle générale, lorsque les locataires paient régulièrement, les bailleurs doivent invoquer un motif sérieux et reconnu par la loi, par exemple la vente du logement, la nécessité de l'occuper eux-mêmes ou de le réserver à un proche, ou, dans certains cas, des travaux de rénovation lourde.
Aucun cas de force majeure n'est nécessaire lorsque le locataire ne paie pas régulièrement ; toutefois, il peut exister des exceptions et des recours juridiques si le locataire est vulnérable.
Espagne : préavis court, suspension possible pour les personnes vulnérables
L'Espagne a l'un des délais de préavis les plus courts — seulement deux mois — selon la Ley de Arrendamientos Urbanos. Toutefois, ces règles ne s'appliquent qu'après la première année de location.
Le propriétaire doit être une personne physique, et non une société. Et, bien sûr, les impayés constituent un motif d'expulsion par une procédure judiciaire appelée desahucio por falta de pago.
Les locataires considérés comme "vulnérables économiquement" peuvent demander la suspension de la procédure, le temps que les services sociaux étudient des solutions de relogement. La suspension peut être refusée si le propriétaire possède moins de trois logements.
Cette suspension peut durer jusqu'à trois ans et fait l'objet d'un réexamen tous les 12 mois.
France : trêve hivernale et préavis plus long pour les logements non meublés
En France, les locataires bénéficient d'une protection un peu plus forte. Les propriétaires ne peuvent pas mettre fin au bail en cours de route : le préavis ne commence que trois mois avant la fin du contrat pour un logement meublé, et six mois avant pour un logement non meublé.
Les expulsions sont également interdites pendant ce qu'on appelle la "trêve hivernale", du 1 novembre au 31 mars inclus.
Les locataires en retard de paiement disposent de six semaines pour apurer leurs impayés après la réception d'un commandement de payer (mise en demeure de payer).
Toutefois, un juge peut accorder à un locataire jusqu'à trois ans pour rembourser ses arriérés de loyer via un échéancier, à condition qu'il ait repris le paiement du loyer courant et qu'il soit jugé en mesure de solder sa dette.
Allemagne : aucun délai minimal avant l'envoi du préavis de résiliation
En Allemagne, les locataires peuvent contester juridiquement une résiliation s'ils sont exposés à des risques de difficultés graves, conformément au code civil, le Bürgerliches Gesetzbuch.
Dans les autres cas, le délai de préavis est de trois mois, porté à six mois après cinq ans de location, puis à neuf mois après huit ans.
Mais, contrairement à la France et à l'Espagne, aucun délai minimal n'est prévu avant l'envoi du préavis de résiliation.
Par ailleurs, le non-paiement du loyer pendant au moins deux mois suffit à engager une procédure de résiliation, la fristlose Kündigung.
Le juge fixe ensuite le délai pour libérer le logement, jusqu'à un maximum d'un an. Le locataire dispose de deux mois pour régler sa dette et annuler la procédure après la notification de la résiliation.
Ce mécanisme ne peut toutefois être utilisé qu'une fois tous les deux ans.
Italie : aucune résiliation avant quatre ans en l'absence de manquement grave
En Italie, le préavis est donné six mois avant la fin du contrat, qui dure en général au moins quatre ans, conformément à la loi 431/98.
Pendant toute cette période, les propriétaires ne peuvent pas demander à leurs locataires de partir, sauf en cas de manquement grave à leurs obligations.
Le processus est plus rapide en cas de défaut de paiement. Le délai de grâce va de trois à quatre mois si le locataire rencontre des difficultés comme le chômage ou la maladie après son entrée dans les lieux.
Si le locataire ne paie toujours pas, l'expulsion intervient au plus tard deux mois après la fin de ce délai de grâce.
Royaume-Uni : de nouvelles protections pour les locataires
Depuis mai 2026, en Angleterre — comme c'était déjà le cas en Écosse — les propriétaires n'ont plus le droit de mettre fin au contrat avant son terme sans motif précis d'éviction, comme la vente du bien ou le fait de l'occuper eux-mêmes, à la suite de l'abrogation de la section 21 du Housing Act qui autorisait les expulsions sans faute.
Le délai de préavis est fixé à quatre mois et ne peut pas être déclenché durant la première année de location.
En cas d'impayés, les propriétaires peuvent demander une expulsion automatique si le locataire doit au moins trois mois de loyer. Si la dette est inférieure à trois mois, l'expulsion reste possible, mais il revient au juge d'apprécier s'il existe des motifs raisonnables.
La situation est un peu différente au pays de Galles et en Irlande du Nord, où il est toujours possible de mettre fin au contrat sans raison particulière. Au pays de Galles, le propriétaire doit donner un préavis de six mois et ne peut pas contraindre le locataire à partir avant la fin de la première année.
Le délai de préavis est beaucoup plus court en Irlande du Nord. Quatre semaines seulement, si la location dure depuis moins d'un an. Pour les baux de plus d'un an, le préavis est de deux mois, porté à trois mois pour les contrats de plus de 10 ans.
Contexte : que s'est-il passé pour Maricarmen Abascal ?
La crise du logement en Europe est revenue sur le devant de la scène lorsque Maricarmen Abascal, qui se déplace en fauteuil roulant, a été expulsée de force de son appartement à Madrid la semaine dernière, après avoir refusé de payer une hausse de plus de 1 000 € sur son loyer mensuel.
Sa pension avoisine 1 300 €, et elle payait 500 € pour son appartement, où elle vivait depuis 1956.
La hausse du loyer a été décidée par un fonds d'investissement, Urbagestión, qui a racheté en 2018 l'immeuble où se trouve le logement. L'expulsion a déclenché d'importantes manifestations dans toute l'Espagne, notamment à Madrid et Barcelone, suscité des dons et même une interpellation des Nations unies.
Heureusement pour Maricarmen Abascal, l'histoire s'est bien terminée. À l'issue de négociations entre Urbagestión et l'autorité du logement de Madrid, elle s'est vu proposer un nouveau bail de huit ans, plafonné à 30 % de ses revenus.
Mais la polémique a eu des répercussions bien au-delà de son cas, poussant le gouvernement espagnol à adopter rapidement de nouvelles mesures de soutien au logement, notamment une interdiction des expulsions de personnes vulnérables jusqu'en 2030.
Elle a aussi entraîné de nouvelles restrictions et un contrôle renforcé des fonds d'investissement qui achètent des ensembles immobiliers, avec par exemple un examen plus strict des procédures de résiliation visant des locataires âgés et des pénalités fiscales accrues pour les logements laissés vides.