Les loyers ont fortement augmenté en Europe, surtout en Roumanie et en Croatie. Euronews Business analyse l'inflation annuelle des loyers dans ces deux pays.
Les loyers continuent de grimper partout en Europe, et certains pays sont particulièrement touchés.
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Dans de nombreux pays européens, les hausses de loyers dépassent l'inflation générale, et les ménages en Roumanie et en Croatie ont été particulièrement pénalisés par les dernières augmentations.
Quels facteurs expliquent donc cette récente flambée des loyers, et pourquoi la Roumanie et la Croatie se distinguent-elles comme des cas à part au sein de l'UE ?
Entre les deuxièmes trimestres 2025 et 2026, les loyers effectivement versés pour le logement ont augmenté de 3 % dans l'UE. L'inflation des loyers allait de 0 % en Finlande à 43,5 % en Roumanie, talonnée par la Croatie avec 40,1 %, selon Eurostat.
Sur la même période, l'inflation globale s'élevait à 9,5 % en Roumanie et 4,8 % en Croatie. Une fois l'inflation prise en compte, les loyers ont progressé de plus de 30 % dans les deux pays.
La Slovénie enregistre la troisième plus forte hausse des loyers de l'UE, à 10 %, soit un peu plus de 6 % en termes réels.
Impact du logement public
Les fournisseurs de données d'Eurostat dans ces pays ont expliqué à Euronews Business les raisons de ces hausses, en pointant le rôle du logement public.
Le principal moteur en Roumanie est "la hausse du loyer administré [loyer des logements appartenant au domaine public ou privé de l'État ou des unités administratives territoriales]", selon le gouvernement.
Mais la docteure Adriana M. Soaita, de l'université de Glasgow, met en doute cette explication pour la Roumanie.
"Le logement locatif public représente une part trop insignifiante du parc de logements", a-t-elle déclaré à Euronews Business, en soulignant que ses loyers sont tellement plus bas que dans le secteur privé que même les tripler aurait peu d'effet sur la moyenne globale.
"Si l'on constate encore de fortes hausses de loyers après ajustement de l'inflation, de la méthodologie d'Eurostat et du secteur informel, elles peuvent être tirées par les constructions neuves ou les logements entièrement rénovés qui arrivent sur le marché", a ajouté Soaita.
En Croatie, cette hausse brutale "est due à la décision des autorités locales de la capitale Zagreb d'augmenter les loyers dans la catégorie des logements sociaux", selon l'institution qui fournit les données.
Les logements d'investissement recomposent le marché locatif en Croatie
Le professeur Gojko Bezovan, de l'université de Zagreb, souligne qu'une part importante du parc de logements croate s'est financiarisée, les investissements dans les appartements et les biens immobiliers dédiés au tourisme devenant la forme dominante d'épargne.
Ainsi, une part importante des appartements dans les nouveaux programmes n'est pas achetée pour y habiter et reste fréquemment inoccupée.
Il rappelle qu'une taxe sur les logements vacants a été instaurée en Croatie à partir de 2025. Tout au long des années 2025 et 2026, le nombre de contrats de location résidentielle enregistrés auprès de l'administration fiscale a fortement augmenté.
"Par conséquent, un plus grand nombre de logements de meilleure qualité dans les grandes villes est entré sur le marché locatif, avec des loyers nettement supérieurs à la moyenne", a-t-il indiqué à Euronews Business.
La Turquie en tête pour l'inflation des loyers
Lorsque l'on inclut les pays candidats à l'UE et ceux de l'Association européenne de libre-échange (AELE), la Turquie affiche l'inflation des loyers la plus élevée. Elle atteint 49,6 % d'une année sur l'autre entre les deuxièmes trimestres 2025 et 2026.
Mais, contrairement à la Roumanie et à la Croatie, la Turquie n'a pas connu de flambée soudaine. Les loyers augmentent progressivement à la place. L'inflation globale dépassait aussi 30 % sur la même période, ce qui signifie que la hausse réelle des loyers y est inférieure à celle observée dans ces deux pays.
Les loyers ont aussi augmenté à deux chiffres en Serbie, avec une hausse de 12,5 %. L'augmentation dépassait également 5 % en Bulgarie (9,9 %), en Macédoine du Nord (9,2 %), en Islande (8,6 %), en Grèce (7,5 %), en Tchéquie (6,2 %), en Albanie (6 %), en Slovaquie (5,3 %), en Lituanie (5,3 %) et au Portugal (5,2 %).
Baisse en termes réels dans les grandes économies
Parmi les quatre grandes économies de l'UE, seule l'Italie, avec 3,5 %, dépassait la moyenne européenne de 3 %. L'inflation des loyers s'établissait à 2,5 % en Espagne, 2,1 % en Allemagne et 1,6 % en France.
Comme dans les trois pays cités plus haut, les loyers n'ont pas augmenté en termes réels en Belgique, en Estonie, en Finlande et au Luxembourg, une fois l'inflation intégrée.
Les loyers ont augmenté de 2,9 % dans l'UE entre août 2025 et août 2026. Globalement, cela reflète une tendance similaire à l'évolution entre les deuxièmes trimestres de ces années, à l'exception de la Croatie où la hausse annuelle en août était bien plus faible, à 4,3 %.
Cela s'explique par un bond brutal de l'indice entre juillet et août 2025, qui a influé à la fois sur les variations mensuelles et trimestrielles.
Une forte concurrence pour un parc locatif restreint
Emma Rosser, directrice de la recherche EMEA living chez JLL, observe que les statistiques globales d'Eurostat pour l'ensemble des locations ne montrent pas de fortes hausses, mais que la croissance reste élevée et s'accélère sur les nouveaux baux — ce qui pourrait annoncer des difficultés futures sur l'ensemble du marché.
"La forte concurrence pour un nombre limité de logements à louer dans les villes européennes alimente une hausse soutenue des prix pour les nouvelles locations", a-t-elle expliqué à Euronews Business.
Elle ajoute que ce déséquilibre entre l'offre et la demande se vérifie dans toute l'Europe, mais qu'il est plus marqué dans les villes où la croissance des loyers est la plus forte.
La docteure Nóra Teller, chercheuse à l'institut Metropolitan Research Institute basé à Budapest, estime que les hausses de loyers s'expliquent par des facteurs économiques, démographiques et par des contraintes du côté de l'offre.
"De longues périodes de taux d'intérêt bas ont alimenté les emprunts immobiliers jusqu'il y a quelques années, mais en 2022 les coûts d'emprunt ont fortement augmenté, ce qui a repoussé les primo-accédants vers le secteur locatif privé", a-t-elle déclaré à Euronews Business.
Elle souligne aussi que la financiarisation faisait grimper les prix : les investisseurs institutionnels, les fonds de capital-investissement, les sociétés d'investissement immobilier et les propriétaires bailleurs considèrent de plus en plus le logement comme un actif financier plutôt que comme un bien social.