Immobilier locatif: les meilleures opportunités s’éloignent des villes les plus chères, top 10 des marchés de la zone euro, numéro un surprise
Si l’on cartographie les flux d’investissements immobiliers en Europe, les points lumineux sont prévisibles : les boulevards parisiens, la ceinture de canaux d’Amsterdam, les quartiers chic de Munich.
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Adresses prestigieuses. Profondeur de marché. Des marchés immobiliers où, depuis des décennies, les prix évoluent quasiment à sens unique.
Tracez maintenant une seconde carte, cette fois en indiquant où les bailleurs perçoivent les revenus locatifs les plus élevés pour chaque euro investi, et nombre de ces villes disparaissent.
De nouvelles données de Global Property Guide, recoupées avec les principaux portails immobiliers locaux – Immobiliare.it, Idealista, Fotocasa, Habitaclia et Daft –, montrent que certaines des meilleures opportunités locatives d’Europe ne se concentrent plus dans ses bastions immobiliers traditionnels, mais dans des marchés régionaux méconnus, en particulier dans le sud du continent.
Voici le classement des dix villes de la zone euro offrant, en 2026, les rendements locatifs bruts les plus élevés – loyers annuels rapportés au prix d’achat, avant impôts, entretien, frais et autres coûts.
10. Rome : rendement locatif moyen 7,12 %
Rome se hisse à la dixième place, mais la capitale italienne illustre l’un des contrastes les plus nets du marché immobilier européen : le prestige contre le revenu.
Dans le centre historique – autour du Panthéon, de la piazza Navona et du Trastevere –, les acheteurs internationaux se disputent un parc de logements limité, ce qui fait flamber les prix et compresse les rendements.
Dans le « centro » romain, un appartement d’une chambre se négocie 472 500 € pour un loyer de seulement 2 170 € par mois, soit un rendement locatif brut annuel de 5,51 %.
En dehors du cœur historique, en revanche, l’équation s’améliore nettement.
À l’échelle de la ville, un appartement d’une chambre coûte en moyenne 225 000 € et se loue environ 1 450 € par mois, ce qui porte le rendement à près de 7,7 %. La meilleure performance vient de la plus petite surface : un studio à 149 000 €, loué 1 000 €, offre 8,05 %.
À Rome, la vue de carte postale se paie souvent au détriment des revenus locatifs.
9. Dublin : rendement locatif moyen 7,22 %
La pénurie de logements à Dublin continue de soutenir certains des loyers les plus élevés d’Europe.
La capitale irlandaise – berceau de la Guinness, des portes géorgiennes de Merrion Square et d’un secteur technologique qui maintient en permanence la tension sur le marché locatif – affiche un rendement locatif moyen de 7,22 %.
Un appartement d’une chambre coûte 295 000 € et se loue 2 000 € par mois, soit un rendement locatif brut de 8,14 %. C’est aussi la taille de logement la plus rentable dans la ville.
À l’échelle du pays, les prix de vente ont quasiment doublé depuis 2012, gagnant 99 % en termes nominaux, tandis que les loyers ont augmenté de 71 % sur la même période.
8. Naples : rendement locatif moyen 7,22 %
Naples affiche le même rendement que Dublin, mais avec des prix d’achat nettement plus bas. Dans la ville de la pizza margherita, dominée par le Vésuve et traversée par la Spaccanapoli au cœur d’un centre historique classé à l’UNESCO, un appartement d’une chambre coûte 145 500 € et se loue 950 € par mois – un rendement brut de 7,84 %.
Mais c’est le studio d’entrée de gamme qui se distingue : pour 70 000 € et 700 € de loyer mensuel, il dégage un rendement brut de 12 %, ex aequo au sommet du classement.
Une forte demande étudiante et un flux touristique quasiment continu soutiennent les taux d’occupation des petits logements.
7. Barcelone : rendement locatif moyen 7,40 %
Seule ville espagnole de ce classement – patrie de la Sagrada Família de Gaudí, de l’heure du vermouth et du FC Barcelone –, elle affiche un rendement locatif moyen de 7,40 % tous secteurs confondus.
Un appartement d’une chambre coûte 240 000 € et se loue 1 590 € par mois, soit un rendement locatif brut de 7,95 %. Les une-chambre sont aussi la catégorie la plus rentable dans la ville selon cet indicateur.
Mais le marché du logement à Barcelone est de plus en plus marqué par la pénurie.
L’offre locative en Catalogne reste proche de ses plus bas historiques, tandis que la demande continue d’affluer de la part des touristes, étudiants, télétravailleurs et résidents étrangers.
« Les appartements abordables à Barcelone seraient de plus en plus difficiles à trouver, alors que l’offre de logements locatifs en Catalogne demeure à des niveaux historiquement bas », observe Lalaine Delmendo, analyste de marché chez Global Property Guide.
« Madrid reste en tête en volume absolu de transactions, mais la croissance annuelle la plus forte a été observée dans plusieurs autres grands marchés, notamment Barcelone et Séville », ajoute Delmendo.
6. Riga : rendement locatif moyen 7,47 %
Capitale de la Lettonie – connue pour son architecture Art nouveau, les flèches de sa vieille ville médiévale et un marché central installé dans d’anciens hangars de dirigeables Zeppelin –, Riga offre certains des meilleurs rendements locatifs d’Europe, même si la hausse des prix à long terme y reste limitée.
Un appartement d’une chambre coûte 125 000 € et se loue 750 € par mois, pour un rendement brut de 7,20 %, tandis que les meilleures performances viennent des surfaces plus grandes : un appartement de deux chambres à 187 000 € dégage 8,34 %.
La contrepartie, c’est la faible valorisation du capital. Ces cinq dernières années, les prix réels à Riga ont reculé de 23,66 %, pour une hausse nominale de seulement 3,77 %.
Cette stagnation constitue à la fois le risque et l’attrait pour les investisseurs : peu de perspective d’appréciation, mais des prix d’entrée suffisamment bas pour faire du revenu locatif l’argument principal.
5. Turin : rendement locatif moyen 7,68 %
Première capitale de l’Italie unifiée – ville de la Mole Antonelliana et berceau du gianduiotto, chocolat emblématique de la ville –, Turin cache derrière sa grandeur baroque un bon plan pour les investisseurs locatifs.
Longtemps éclipsée par Milan, l’ancienne ville industrielle de Fiat combine des coûts d’acquisition plus faibles avec une forte demande étudiante, des emplois dans l’ingénierie et une scène culturelle et gastronomique en plein essor autour de la piazza Castello et des quais du Pô.
Les chiffres sont parlants : un appartement d’une chambre coûte autour de 99 000 € et se loue environ 850 € par mois, de quoi générer un rendement brut supérieur à 10 %.
De tels niveaux de rendement deviennent de plus en plus rares dans les grandes villes d’Europe de l’Ouest.
Dans le centre historique, toutefois, le tableau change rapidement.
Là, les appartements d’une chambre se vendent environ 255 000 € et se louent autour de 1 200 € par mois, ce qui ramène le rendement à près de 5,6 %.
4. Jyväskylä : rendement locatif moyen 8,02 %
La ville universitaire finlandaise de Jyväskylä est sans doute la plus grande surprise de ce classement.
Située dans la région des lacs finlandais, entre Helsinki et la Laponie, Jyväskylä abrite la plus grande concentration au monde de bâtiments conçus par Alvar Aalto et voit, chaque été, ses rues envahies par les bolides du Championnat du monde des rallyes.
Près d’un tiers de ses habitants sont étudiants.
Un appartement d’une chambre coûte 90 000 € et se loue 680 € par mois, soit un rendement locatif brut de 9,07 %. Les une-chambre sont clairement le type de logement le plus performant parmi ceux analysés.
Une forte demande étudiante et des prix immobiliers relativement bas font de Jyväskylä la ville offrant les meilleurs rendements locatifs en Europe du Nord au sein de la zone euro.
3. Cork : rendement locatif brut moyen 8,20 %
Deuxième ville d’Irlande – bâtie sur les îlots marécageux de la rivière Lee, fière de son marché couvert English Market et de son bœuf épicé –, Cork se classe troisième.
Les prix d’entrée y sont bien inférieurs à ceux de Dublin, tandis que la demande locative reste solide, portée par une économie locale en expansion.
Cette ville du sud de l’Irlande profite des investissements de l’industrie pharmaceutique, d’un secteur technologique en croissance et d’une forte hausse de la population.
Un appartement d’une chambre coûte 235 000 € et se loue 1 600 € par mois, soit un rendement locatif brut de 8,17 %. Les logements plus grands font encore mieux : les appartements de deux chambres offrent les meilleurs retours de la ville.
En Irlande, Cork s’impose de plus en plus comme un marché davantage tiré par le revenu locatif que par les prix de prestige.
2. Palerme : rendement locatif moyen 8,25 %
Capitale de la Sicile – ville de cathédrales normandes, du vacarme du marché de rue Ballarò et d’une cuisine de rue faite d’arancine et de panelle –, Palerme se classe au deuxième rang, tout près de la première place.
Palerme conjugue attrait de l’art de vivre méditerranéen et niveaux de prix qui restent exceptionnellement bas au regard des standards d’Europe de l’Ouest.
Un appartement d’une chambre coûte 85 000 € et se loue 700 € par mois, soit un rendement brut de 9,88 %.
Les appartements plus grands restent eux aussi relativement abordables.
Un logement de deux chambres se négocie en moyenne 115 000 € et se loue autour de 800 € par mois, pour un rendement d’environ 8,3 %.
« Certaines zones de Sicile proposent des logements étonnamment abordables. L’Italie offre également des incitations fiscales aux nouveaux résidents, ce qui peut faire la différence pour les étrangers qui s’installent », explique Mikk Kalmet, expert immobilier mondial chez Global Property Guide.
1. Catane : rendement locatif moyen 9,17 %
Le rendement locatif le plus élevé de la zone euro revient à une ville bâtie en pierre volcanique noire, à l’ombre de l’Etna.
Catane – avec sa cathédrale baroque et le vacarme matinal du marché aux poissons de la Pescheria – arrive en tête avec un rendement locatif moyen de 9,17 %.
Les chiffres qui le sous-tendent sont saisissants : un appartement d’une chambre coûte environ 70 000 € et se loue 650 € par mois, soit un rendement brut de 11,14 %.
Le studio d’entrée de gamme fait encore mieux, avec un rendement de 12 % pour un investissement de 51 000 € – le ticket d’entrée le plus bas de toute cette liste.
Catane se trouve aussi à une cinquantaine de kilomètres de Taormine, l’une des destinations de vacances les plus prisées de Méditerranée, ce qui alimente un marché de la location de courte durée quasiment toute l’année.
Selon ces données, Catane est le marché locatif le plus performant de la zone euro en 2026.