Madrid, Barcelone, Alicante, Valence, Murcie et Malaga concentrent l’écart le plus élevé (52,5 %) entre les logements construits et les nouveaux ménages, surtout dans leurs capitales respectives, où vivent jusqu’à 36 % des familles.
« L’offre de logements n’a répondu qu’insuffisamment à la hausse de la demande », tranche la Banque d’Espagne dans son rapport annuel 2025 sur l’état de l’économie nationale. L’institution estime qu’il faudrait au total 750 000 nouveaux logements pour résorber le déséquilibre entre les nouveaux ménages créés et l’offre disponible.
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Ses experts soulignent toutefois que cette réalité ne correspond pas à l’ensemble des provinces espagnoles. Alors qu’Ávila dispose de 58,2 % des logements de son parc susceptibles de venir alimenter l’offre résidentielle, Madrid se limite à 9,9 %, contre une moyenne nationale de 27,1 %. Les provinces les plus touchées, derrière la capitale, sont Barcelone, Alicante, Valence, Murcie et Malaga.
La BdE rappelle aussi que cette progression est en partie freinée par le maintien de logements destinés à des usages tels que la location touristique ou saisonnière (environ 400 000 logements) ou comme résidences secondaires pour des ressortissants nationaux ou étrangers. « Durant la période 2021-2025, les achats de logements par des non-résidents ont représenté 7,4 % du total, soit une moyenne annuelle de 50 000 logements », indique le rapport, en soulignant que ce problème est encore plus marqué sur le littoral méditerranéen.
Il existe aussi un paradoxe: dans tout le pays, quelque 450 000 logements construits pendant le boom immobilier des années 2000 sont aujourd’hui inoccupés, en raison d’un emplacement peu adapté aux familles ou de leur état de conservation.
La hausse de l’offre freinée par la réglementation, le manque de main-d’œuvre qualifiée et le report vers d’autres formes de logement
« L’Espagne et le Portugal, dénonce ce rapport annuel, se distinguent parmi les économies où la construction de nouveaux logements a le moins progressé au regard de la hausse du nombre de ménages résidents », avec un déficit cumulé sur le stock de respectivement 6,6 % et 3,7 %.
Le pays lusitanien (dont la population subit elle aussi une grave crise du logement, particulièrement aiguë dans ses grandes villes) accuse toutefois un déficit de seulement 300 000 logements, contre 750 000 en Espagne, mais plus que les 400 000 de l’Italie. Alors que la France reste globalement à l’équilibre, l’Allemagne est la seule grande économie de la zone euro à améliorer son déficit de 0,5 %.
Les lourdeurs bureaucratiques, ainsi que les divergences et le chevauchement des réglementations entre les différents niveaux de l’administration (municipalités, communautés autonomes et État central) empêchent d’accélérer la construction de logements en Espagne. S’y ajoutent une gestion poussive de la planification urbaine, le manque de main-d’œuvre qualifiée et la baisse de sa productivité.
« Dans les six grandes zones urbaines, où résident 36 % des ménages, le nombre de logements pouvant être construits et qui ne l’ont pas encore été se situerait autour de 1,1 million », expose la BdE. « Toutefois, le potentiel de logements projetés dans les capitales de ces six grandes aires urbaines se limite à environ 320 000 unités. »