Acheter une maison au Portugal pour moins de 400 000 € devient difficile, voire impossible: selon le baromètre Imovirtual, le prix moyen national atteint 430 500 €.
La dernière étude du Baromètre Imovirtual, une plateforme spécialisée dans le marché immobilier, réalisée en mai 2026, a établi le prix moyen national d'achat d'un logement à 430 500 euros. Un montant qui concerne tous les types de biens, neufs et anciens, et qui semble impossible à assumer pour une grande partie de la population.
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Il suffit de faire une rapide recherche sur un portail immobilier ou de regarder les vitrines des agences pour mesurer à quel point les prix des logements ont grimpé au Portugal. Mais est-il encore possible d'acheter des maisons moins chères ? La réponse dépend de plusieurs facteurs : le premier est le manque de logements disponibles.
"Sans logements neufs sur le marché et avec une demande extrêmement dynamique, il devient très difficile pour les jeunes, pour les familles portugaises, de réussir à acheter leur logement", a expliqué, dans un entretien accordé à Euronews, Patrícia Barão, présidente de l'Association professionnelle représentative des médiateurs immobiliers du Portugal (source en portugais) (APEMIP).
À cela s'ajoutent "le coût du terrain, le coût de la construction, la valeur de la main-d'œuvre, les coûts des projets, des différentes spécialités, les taxes et les charges urbanistiques", détaille Patrícia Barão, qui contribuent largement aux prix élevés du logement.
Ricardo Vagarinho, PDG de l'entreprise de construction MomentVM, pointe un autre facteur qui a contribué à la hausse des prix de marché. "Il semble qu'un nouveau seuil ait été fixé en fonction de ce que le gouvernement a permis aux jeunes, à savoir la possibilité d'acquérir un bien avec une garantie de l'État, avec un plafond de 450 000 euros", ce qui a conduit le marché à "tout augmenter, aussi bien l'ancien que le neuf, parce que les gens disposent de cette capacité de financement", explique-t-il à Euronews.
Le régime de soutien au crédit à l'habitation pour les jeunes consiste en un financement à 100 %, avec exonération d'impôts et garantie personnelle de l'État, destiné aux jeunes de 18 à 35 ans, dont les revenus ne dépassent pas la 8e tranche de l'impôt sur le revenu (IRS), pour des logements dont le prix n'excède pas 450 000 euros.
Dans un rapport récent, publié en juin, dans le chapitre consacré à l'analyse de l'économie portugaise, le Fonds monétaire international (FMI) a recommandé la suspension de certaines mesures du gouvernement dans ce secteur, dont cette garantie publique pour les jeunes, estimant qu'elles ont aggravé "les déséquilibres du marché". En clair ? Davantage de personnes cherchent désormais un logement, alors qu'elles n'étaient pas sur le marché auparavant, mais le nombre de logements disponibles reste le même.
Patrícia Barão estime qu'il faut aller plus loin et adopter une "vision holistique" du marché. "Il n'existe pas de solution miracle pour la question du logement. Il n'y a pas ce que l'on appelle une mesure qui règle tout et, pour cette raison, nous devons agir sur plusieurs fronts", défend-elle.
Le déficit de main-d'œuvre a renchéri les logements
La crise du logement ne se résume pas seulement au manque de logements, mais aussi au manque de personnes pour les construire. Et l'histoire se répète : si l'offre manque et que la demande est forte, les prix augmentent.
Il manque des professionnels qualifiés tels que "maçons, électriciens, plombiers, coffreurs ou sous-traitants", énumère Ricardo Vagarinho.
Avec l'arrivée de la troïka au Portugal, l'État a réduit ses investissements dans les infrastructures et les grands projets, et les banques ont cessé d'accorder des crédits à l'habitation et au tissu entrepreneurial, entraînant la faillite de nombreuses entreprises de construction et une "fuite des talents" dans ce secteur.
"Ceux qui étaient compétents et qui sont restés au pays ne suffisent pas pour le volume que nous voulons construire", souligne-t-il.
"On estime qu'il manque 80 000 personnes dans la construction et, si tout le monde cherche de la main-d'œuvre, il est évident que l'on va proposer un peu plus. C'est pourquoi le coût de la main-d'œuvre augmente", précise-t-il.
L'entrepreneur rappelle également que le marché de la construction de logements est en concurrence avec des projets publics et privés de grande envergure. "Les aéroports, les lignes ferroviaires, les routes et tous ces grands projets consomment aussi beaucoup de main-d'œuvre", ajoute Ricardo Vagarinho.
Cette année, au Portugal, les tempêtes qui ont dévasté le centre du pays ont également contribué à accroître la demande de main-d'œuvre dans le secteur de la construction, ce qui a accéléré la mise en œuvre de la "via verde" pour les immigrés du secteur.
Le protocole signé entre l'État et la Confédération portugaise de la construction et de l'immobilier (CPCI) a été conclu pour répondre au besoin urgent de main-d'œuvre pour les travaux publics prévus dans le cadre du PRR 2030. Toutefois, après la tragédie survenue dans le centre du pays, le gouvernement a indiqué que certains chantiers publics en cours pourraient devoir être temporairement suspendus ou retardés pour permettre de répondre à des interventions jugées plus prioritaires.
Les matériaux de construction ont aussi augmenté
L'inflation des matériaux de construction depuis 2021, avec le début de la guerre en Ukraine, est également l'une des variables qui expliquent la hausse du prix final d'un logement.
Selon des données de l'Institut national de la statistique (INE) de mars 2026, les coûts de construction de logements neufs ont augmenté de 3,7 %.
Parmi les matériaux qui ont le plus influencé la hausse des prix figurent les verres et miroirs, les fils de cuivre nus et gainés, ainsi que les dalles en béton et les blocs céramiques. "Tout dépend de l'énergie", justifie Ricardo Vagarinho.
"Une grande partie des matériaux dépend de l'énergie et, dès lors, si une guerre fait augmenter les prix des carburants, les coûts de l'énergie et des matériaux qui en dépendent montent, et cela finit inévitablement par affecter le coût de la construction", conclut-il.
Les prix des terrains pèsent eux aussi lourd dans le budget final d'un projet. "Dans la mesure où la demande de logements est élevée, les prix des terrains augmentent également, inévitablement", explique l'entrepreneur, qui estime que le terrain représente 20 % du budget d'un projet de construction.
En simplifiant, Ricardo souligne que "construire coûte la même chose partout" ; ce qui pèse, c'est précisément la valeur du terrain et du mètre carré dans les différentes régions. "L'emplacement est le grand sujet", conclut-il.
En outre, le temps nécessaire à l'obtention du permis de construire pour un terrain du point de vue du promoteur immobilier "correspond à un risque et constitue également un facteur expliquant les prix élevés du logement", précise Patrícia Barão.
Le délai d'attente pour un permis d'urbanisme est une variable très importante sur le marché immobilier et représente un coût indirect dans le prix du logement.
"Si l'on regarde un dossier en mairie qui prend un an, parfois deux, c'est très long pour immobiliser un capital important, à savoir le prix d'un terrain, sans générer aucun retour", explique Ricardo Vagarinho. "Durant cette période, l'argent investi, qui devrait rapporter au moins 6 % par an, ne rapporte rien. Ce qui se passe, c'est que les investisseurs tiennent compte de ce manque à gagner dans le prix final du produit", ajoute-t-il.
"Il faut des logements neufs dans des zones où les jeunes et les familles peuvent acheter"
Selon un observatoire immobilier publié en mars 2026, au 1er mars, le prix moyen des logements à vendre au Portugal s'établissait à 3 693 €/m².
"Ce sont des prix élevés que les jeunes et les familles portugaises ne peuvent pas supporter" et, pour cette raison, il est nécessaire de "développer des logements neufs dans des zones où les jeunes et les familles peuvent acheter et où ils peuvent rejoindre leur travail sans y passer une éternité", défend Patrícia Barão.
Le district de Lisbonne est la région où le prix au mètre carré est le plus élevé, avec 5 796 €/m². Faro est le deuxième district le plus cher, où le mètre carré coûte 4 804 euros ; viennent ensuite Madère, avec 4 333 euros par m², et Setúbal, autour de 4 000 euros.
La différence est abyssale lorsque l'on se tourne vers l'autre extrémité, où le prix au mètre carré reste en dessous de 1 000 euros dans les districts de la Guarda (739 €/m²), de Bragança (943 €/m²) et de Castelo Branco (981 €/m²).
"Il faut penser à des régions qui ne sont pas le centre-ville et construire des projets à grande échelle, mais qui disposent d'un réseau de transports permettant à ces personnes de se rendre sur leur lieu de travail de manière agile et efficace", explique Patrícia Barão.
"Nous ne voulons pas créer des cités-dortoirs, nous devons créer un réseau de services et d'infrastructures avec des écoles, des banques, des restaurants, des supermarchés", ajoute-t-elle.
Cependant, même si la construction est importante, elle n'aurait pas d'effet immédiat, et la présidente de l'APEMIP défend, comme première mesure et pour des résultats "plus immédiats", la création, par l'État, de "conditions pour remettre sur le marché les logements vacants", via des partenariats public-privé.
Patrícia Barão rejette l'idée selon laquelle l'intermédiation immobilière serait responsable de l'envolée des prix. "Ce n'est pas la médiation qui fait le prix des logements", commence-t-elle par souligner.
La présidente de l'APEMIP considère que la médiation est un domaine qui peut contribuer à rendre le processus d'achat et de vente d'un logement plus transparent et plus démocratique et indique qu'une nouvelle loi est en préparation, à laquelle l'association a participé, afin de renforcer la formation et la professionnalisation du secteur.
"Un bon agent immobilier, qui connaît le marché, qui sait quels sont les prix des biens, qui dispose des montants des transactions de logements similaires réalisées récemment, qui maîtrise tous les détails d'une opération d'achat et de vente d'un bien, qui sait quels sont les documents nécessaires, qui connaît les tendances du marché, contribue à ce que le prix des logements soit ajusté et correct", explique-t-elle.
Pour Ricardo Vagarinho, le secteur de la construction a lui aussi besoin de davantage de professionnels qualifiés. L'entrepreneur souligne également l'urgence d'accélérer les procédures d'autorisation par l'État comme une mesure importante pour faciliter la construction et développer le parc de logements.
Les deux secteurs reconnaissent que tant que l'offre de terrains, de logements et de professionnels restera insuffisante, et que les coûts de construction demeureront élevés, acheter un logement restera hors de portée d'une partie significative des Portugais.