Les Européens sont confrontés à la flambée des prix des logements et des loyers. Le plan européen pour le logement abordable vise à résoudre la crise du logement dans l'UE en proposant des logements abordables et de bonne qualité.
Le Parlement européen a adopté son tout premier rapport sur la crise du logement dans l'Union européenne.
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Avec 367 voix pour et 166 contre, le rapport appelle à une action commune de l'UE pour lutter contre la crise du logement et sortir les citoyens de conditions de vie précaires. Les recommandations portent notamment sur la réduction des formalités administratives, le renforcement des secteurs de la construction et de l'innovation dans l'Union européenne et la mobilisation d'investissements et d'aides fiscales plus importants.
Avec la crise financière mondiale de 2008, le logement est devenu une urgence sociale paneuropéenne, qui s'est considérablement aggravée après la pandémie de 2020. Les prix des logements ont augmenté de 60,5 % par rapport à 2015, tandis que les loyers ont augmenté de 28 %. En 2025, le taux de propriété des personnes âgées de 24 à 35 ans a baissé de 6 % depuis 2005, et une personne sur dix n'est pas en mesure de payer son loyer.
Le manque de logements abordables compromet également le bon fonctionnement du marché unique et nuit à la croissance économique de l'Europe et à la compétitivité tant attendue.
Le plan pour le logement abordable de la Commission représente l'effort de l'Union européenne pour changer la donne. En stimulant l'offre de logements, en mobilisant les investissements et en aidant les citoyens grâce à des mécanismes de soutien immédiat, le plan guide et soutient l'action des États membres en faveur d'un logement plus abordable.
Les prix de l'immobilier dépassent la croissance des revenus
Pour acheter un logement dans l'UE, les Européens doivent gagner, en moyenne, à peu près autant que ce qu'ils gagnent actuellement dans la plupart des grandes villes. Les ratios prix/revenus dépassent souvent 8 à 10 ans de salaire brut, voire 12 à 15 ans dans les capitales les moins abordables. Pour louer un logement dans une ville très demandée, les citoyens doivent dépenser entre 30 et 40 % de leurs revenus, et une part croissante des jeunes locataires dépasse déjà ce seuil.
"Dans de nombreux pays, les salaires n'ont pas suivi l'inflation. Ensuite, le marché de l'immobilier a fait grimper les prix jusqu'à 60 % en dix ans. Ce n'est pas la faute des citoyens. C'est un manque de politique publique, d'attention et de suivi", a déclaré à Euronews Irene Tinagli, eurodéputée et présidente de la commission spéciale du Parlement européen sur la crise du logement.
La crise du logement est flagrante : les jeunes quittent le domicile parental plus tard, l'offre de logements sociaux est insuffisante, la surpopulation persiste dans de nombreuses régions et le nombre de sans-abri augmente dans toute l'UE.
Selon Eurostat, les prix de l'immobilier dans l'UE ont augmenté de plus de 60 % depuis 2015. Les prix dépassent la croissance des revenus, tandis que les loyers sont plus de 20 % plus élevés. La tendance varie d'un pays à l'autre. Les prix ont augmenté dans certaines parties de l'Europe de l'Est et du Sud, comme la Hongrie, le Portugal et la Lituanie, tandis que des pays comme la Finlande ont connu des augmentations plus modérées, voire de légères baisses. Les villes d'Europe occidentale et septentrionale restent parmi les plus chères.
La tendance est claire : il y a dix ans, la norme était de posséder un logement, ce qui était le cas d'environ 70 % des Européens. Aujourd'hui, ce chiffre est tombé à environ 68 %, tandis que les taux de location ont grimpé à environ 32 %, le niveau le plus élevé depuis des décennies.
Les raisons de la crise
La demande de logements ne cesse d'augmenter, sous l'effet de l'urbanisation, de la croissance démographique dans les villes, des migrations au sein de l'UE et de l'augmentation du nombre de ménages de petite taille. Un plus grand nombre de personnes se disputent les logements dans les mêmes zones urbaines, alors que l'offre ne parvient pas à suivre.
Le prix des terrains, l'augmentation du coût des matériaux et de la main-d'œuvre, les règles strictes de zonage et la lenteur des processus d'autorisation rendent la construction lente et insuffisante. Selon la Banque européenne d'investissement (BEI), il manque des millions de logements et les niveaux de construction sont bien inférieurs aux besoins annuels.
La dynamique financière et du marché est une autre raison. Entre 2015 et 2022, une ère de taux d'intérêt ultra-bas a alimenté un boom immobilier massif, faisant grimper les prix des logements dans l'UE d'environ 63,6 %.
Le paysage a changé à partir de juillet 2022, lorsque la BCE a lancé des hausses de taux qui ont fait passer le taux de facilité de dépôt de 0 % à un pic de 4 % en septembre 2023. Ces hausses ont rendu les prêts hypothécaires moins abordables, quadruplant presque les taux d'intérêt moyens pour les nouveaux emprunteurs par rapport aux niveaux de 2021. Les taux hypothécaires élevés rendent l'achat d'un logement trop onéreux, si bien que les gens sont obligés de louer plus longtemps, ce qui accroît la concurrence et fait grimper les prix des loyers mensuels.
Dans certaines villes comme Madrid et Barcelone, la demande d'investissement ajoute à la pression. En 2024, les acheteurs étrangers représentaient 7 % des ventes de logements à Madrid et 14,3 % à Barcelone. Les investisseurs institutionnels et les grands fonds ont réalisé plus de 50 % de l'ensemble des investissements immobiliers. À cela s'ajoute le boom de la location à court terme, qui a réduit la disponibilité des logements à long terme dans les zones à forte fréquentation touristique comme ces deux villes.
La pression atteint un point critique
De plus en plus de personnes décident de vivre ensemble pour partager les frais de logement, ce qui entraîne une surpopulation. Près de 48 % des jeunes de 18 à 34 ans vivent actuellement avec des colocataires, bien que les enquêtes montrent que plus de la moitié d'entre eux préféreraient être seuls. Pour éviter cela, beaucoup retardent le moment de quitter le domicile familial.
Les mêmes contraintes pèsent sur le logement social, qui ne constitue plus un filet de sécurité suffisant. L'offre n'a pas suivi le rythme de la demande, ce qui se traduit par de longues listes d'attente et un accès limité pour les ménages à faibles et moyens revenus.
De nombreuses villes limitent l'éligibilité aux plus vulnérables, ce qui signifie que même les ménages actifs dont le prix est inférieur à celui du marché privé n'ont pas accès à des alternatives abordables. Dans le même temps, une grande partie du parc de logements sociaux est vieillissante et doit être rénovée, notamment pour répondre aux normes d'efficacité énergétique.
On estime que 1,28 % des habitants de l'UE vivent actuellement dans la rue, dans des abris ou dans des logements temporaires. Il s'agit d'une augmentation de 30 % par rapport à 2019 et de 70 % au cours de la dernière décennie.
Le problème ne se limite donc plus aux personnes les plus vulnérables, mais touche de plus en plus les travailleurs et les familles qui ne parviennent pas à trouver un logement stable. La pénurie de logements sociaux et de services d'accompagnement fait qu'il est plus difficile pour les personnes sans domicile de trouver des solutions à long terme.
Une coopération à plusieurs niveaux
Le logement reste avant tout une compétence nationale, ce qui signifie que les actions de l'UE ne peuvent que compléter les politiques nationales. Les États membres ont le dernier mot sur les loyers, les modèles de logement social, les règles de zonage, la protection des locataires et l'impôt foncier.
Selon Elizabeth Kuiper, directrice associée du European Policy Centre à Bruxelles, l'Europe a négligé l'ampleur des crises au cours des vingt dernières années, considérant qu'il s'agissait uniquement d'un problème national.
Elle souligne qu'il est essentiel de mettre en place une coopération à plusieurs niveaux, les autorités locales jouant "un rôle plus important et proposant des solutions aux responsables politiques de l'UE". Elle ajoute que le logement ne doit pas être considéré uniquement comme une "question de justice sociale, mais aussi comme une question économique paneuropéenne".
L'UE ne peut pas imposer une politique commune du logement ni réglementer le marché du logement dans l'ensemble de l'Union. Elle peut toutefois exercer une influence indirecte sur le logement par le biais de financements et d'instruments juridiques non contraignants, tout en fournissant des orientations et en soutenant l'action nationale.
Borja Giménez Larraz, député européen et rapporteur du rapport, a rappelé l'importance du principe de subsidiarité. "Ce rapport recommande de prendre des mesures aux niveaux régional et local [...]. Nous sommes là pour aider à contribuer à la solution, mais la solution finale devra venir des Etats membres", a-t-il déclaré à Euronews.
Plus de 43 milliards d'euros ont été mobilisés pour 2021-2027, complétés par 10 milliards d'euros supplémentaires pour 2026-2027. En avril 2024, la Commission a calculé que 100 milliards d'euros permettraient de stimuler les projets de rénovation de l'efficacité énergétique dans l'ensemble de l'Union d'ici 2030.
Dans le cadre de la facilité pour la relance et la résilience, 15,1 milliards d'euros sont alloués au logement social et une partie des 26,2 milliards d'euros de l'initiative InvestEU soutient les rénovations de bâtiments visant à réaliser des économies d'énergie. Une part importante d'Horizon Europe (95,5 milliards d'euros) est investie dans un accès au logement sûr, sain, abordable et durable.
Une partie du Fonds de transition juste (17,5 milliards d'euros) est allouée à des investissements dans l'efficacité énergétique afin de réduire la pauvreté énergétique. La révision à mi-parcours des fonds de cohésion pour 2025 (392 milliards d'euros) a doublé le montant destiné à un logement plus abordable et plus social.
Bien qu'elles n'augmentent pas l'offre de logements, la directive sur la performance énergétique des bâtiments et la directive sur l'efficacité énergétique contribuent à rendre les logements plus abordables. Ces deux directives améliorent l'efficacité énergétique, réduisent les factures d'énergie des citoyens et luttent contre la pauvreté énergétique.
Les tentatives de l'Europe pour résoudre les problèmes
Selon Elizabeth Kuiper, le fait que l'UE n'ait pas de pouvoir direct sur les politiques du logement "ne facilite pas l'élaboration d'une solution européenne". Pourtant, l'Europe a mis en place une série de mesures depuis la fin de l'année 2024, considérant la crise comme une opportunité pour une transition verte du secteur de la construction.
Le Plan européen pour le logement abordable (2025) est la réponse phare de la Commission à la crise, qui repose sur quatre piliers. Il stimule l'offre de logements, mobilise les investissements pour favoriser la numérisation et les opportunités de croissance dans le secteur de la rénovation, fait avancer les réformes et protège les plus vulnérables.
Le plan est renforcé par une révision des règles relatives aux aides d'État afin de faciliter le soutien financier national au logement social et abordable, et par le paquet "Énergie pour les citoyens", qui vise à lutter contre la pauvreté énergétique.
Alors que la Commission a annoncé la tenue d'un tout premier sommet européen du logement en 2026, une nouvelle Alliance européenne pour le logement, composée d'États membres, de villes, de régions, d'institutions européennes, de fournisseurs de logements et d'associations de la société civile, mettra en œuvre le plan.
En complément du plan, la stratégie européenne pour la construction de logements se concentre sur la stimulation de la productivité et la lutte contre les inefficacités dans le secteur de la construction. La réduction des formalités administratives, l'accélération des procédures d'autorisation, les nouveaux outils numériques et la promotion de méthodes de construction modernes sont les outils de la stratégie pour un logement plus abordable.
Dans le cadre du Green Deal de l'UE, la vague de rénovation (2020) augmente également l'accessibilité et la durabilité des logements en réduisant les dépenses énergétiques et en améliorant l'habitabilité. Étant donné que 40 millions d'Européens n'avaient pas les moyens de se chauffer en 2022, le projet vise à doubler le taux de rénovation annuel, pour atteindre 35 millions de rénovations de bâtiments d'ici 2030.
Financé par Horizon Europe à hauteur d'environ 120 millions d'euros par an, le nouveau Bauhaus européen est la feuille de route 2025-2027 de la Commission pour la rénovation et la durabilité des logements afin de stimuler l'offre de logements et l'inclusion.
Sur le plan financier, la Commission et la BEI sont en train de mettre en place la plateforme d'investissement paneuropéenne, basée sur un partenariat avec les banques de promotion nationales européennes et les institutions financières internationales. Une enveloppe supplémentaire de 10 milliards d'euros est mobilisée dans le cadre du plan d'action de la BEI jusqu'en 2027.
La voie à suivre
Bien qu'ambitieux, l'impact de l'UE sur la crise du logement reste à voir. "Le plan logement est un bon début, mais c'est aussi un risque potentiel, car l'absence de résultats concrets rendrait les Européens plus sceptiques à l'égard de l'UE ", a déclaré Elizabeth Kuiper à Euronews.
"L'Europe doit tenir ses promesses si elle ne veut pas décevoir ses citoyens et éviter que la crise du logement ne se transforme en une question d'identité nationale", a-t-elle conclu.
La coopération avec les Etats membres reste essentielle pour faire face aux crises actuelles.
"Je crois vraiment que nous devons définir le cadre général pour donner aux entités régionales et locales les outils nécessaires pour agir et réglementer, mais pas pour prendre une décision finale sur les mesures qu'elles doivent prendre. Elles savent mieux que quiconque quelles politiques nationales sont nécessaires", a déclaré Borja Giménez Larraz.
Selon Irene Tinagli, "les fonds européens peuvent s'aligner sur les fonds nationaux pour les rendre plus efficaces. Ils peuvent également fournir des garanties publiques, ce qui permet d'attirer plus facilement des capitaux privés et de les orienter vers des projets de logements abordables".