Espagne durcit les visas dorés, Hongrie et Chypre les offrent encore pour moins qu’une maison moyenne au Royaume-Uni
Les inquiétudes géopolitiques, la hausse des coûts et l’évolution des lois dans plusieurs pays à travers le monde ont conduit de nombreuses personnes à envisager un déménagement vers d’autres destinations, notamment en Europe.
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La flambée des prix de l’immobilier résidentiel est un autre facteur qui alimente cette tendance. Avec un prix moyen d’environ 301 000 £ (347 776 €) pour une maison au Royaume-Uni, de nombreux habitants cherchent désormais un endroit offrant un meilleur rapport qualité-prix.
Cependant, obtenir des visas de longue durée et un droit de résidence dans la plupart des pays de l’UE reste un processus coûteux, long et complexe.
Depuis plusieurs années, les golden visas, ou visas dorés, constituent une voie d’accès à la résidence dans l’UE, en particulier pour les personnes fortunées. Ils permettent en pratique de « acheter » un droit de résidence, souvent via des investissements importants dans l’immobilier d’un pays. Dans certains cas, les bénéficiaires n’avaient même pas besoin de vivre dans le pays pour obtenir la résidence.
Mais des changements récents, comme la fermeture en 2025 de la voie d’accès au visa doré espagnol par l’investissement immobilier, ont rendu l’obtention de ces précieux visas dorés plus difficile ces derniers temps.
« En 2026, nous constatons un changement dans les raisons pour lesquelles les familles recherchent un visa doré », explique Nikolas Avgousti, avocat au sein du cabinet Philippou Law, à Chypre.
« Ce n’est plus seulement le rêve d’une “maison de vacances” : il s’agit d’avoir des options et de la liberté. Après des années de volatilité mondiale, une résidence secondaire est devenue la meilleure des assurances. »
Alors où peut-on encore obtenir un visa doré européen relativement abordable ? Voici un tour d’horizon des pays qui proposent un visa doré pour moins que le prix moyen d’une maison au Royaume-Uni.
Hongrie
La Hongrie a vu la popularité de son visa doré fortement augmenter ces dernières années. Son programme de visa pour investisseurs invités (source en anglais) (Guest Investor Program, GIP) prévoit un seuil d’investissement minimum de 250 000 € pour les citoyens non membres de l’UE/EEE, donnant droit à un permis de résidence valable 10 ans, renouvelable pour 10 ans supplémentaires.
Ce visa couvre également le conjoint de l’investisseur et ses enfants. Il n’existe par ailleurs aucune durée minimale de séjour pour conserver le visa doré hongrois, ce qui en fait une option de secours souple pour les personnes qui prévoient de vivre principalement ailleurs.
En revanche, les investisseurs qui souhaitent demander la résidence permanente peuvent le faire après avoir détenu le visa doré pendant trois ans, à condition d’avoir vécu en Hongrie au moins 183 jours par an et d’avoir maintenu leur investissement, une adresse enregistrée, une assurance maladie et des revenus licites.
Après huit années de résidence ininterrompue, les investisseurs peuvent demander la citoyenneté.
Les 250 000 € doivent être investis dans des parts d’un fonds immobilier enregistré auprès de la Banque nationale de Hongrie. Ce fonds doit investir au moins 40 % de sa valeur dans l’immobilier résidentiel hongrois.
Autre option : faire don d’au moins 1 million d’euros à un fonds de dotation public soutenant l’enseignement supérieur. Ce don est non remboursable.
Avec un coût de la vie actuellement environ 40 % inférieur à celui du Royaume-Uni, selon un classement établi par Philippou Law, la Hongrie reste une option attractive pour une résidence de longue durée.
Grèce
Autre destination européenne de premier plan pour obtenir un visa doré : la Grèce, où le coût de la vie est environ 30 % inférieur à celui du Royaume-Uni, avec en prime un climat ensoleillé la majeure partie de l’année.
Si la majorité des visas dorés grecs sont devenus nettement plus chers, entre 400 000 et 800 000 €, en particulier dans les zones prisées comme Athènes et Santorin, deux parcours ne nécessitent qu’un investissement minimum de 250 000 €. Tous deux donnent droit à un permis de résidence de cinq ans, renouvelable.
La première voie s’adresse aux investisseurs souhaitant restaurer des bâtiments historiques, classés ou protégés. Pour ce parcours, les investisseurs doivent reconstruire ou restaurer intégralement le bâtiment. Ces travaux doivent être achevés avant le renouvellement du visa doré au bout de cinq ans.
Autre possibilité : convertir en logements des biens commerciaux comme des locaux industriels ou des bureaux. Dans ce cas, l’investisseur doit utiliser les 250 000 € pour transformer un seul bien, la conversion devant être entièrement achevée avant le dépôt de la première demande de visa doré.
Le bien doit également être officiellement enregistré comme propriété résidentielle avant la demande.
Il n’y a aucune exigence minimale de superficie ni de localisation pour ces deux options ; en revanche, les biens restaurés ou convertis ne peuvent pas être utilisés pour des locations de type Airbnb ou d’autres locations de courte durée.
Aucune durée minimale de séjour n’est imposée non plus. Le visa couvre l’investisseur principal, ainsi que son conjoint et ses enfants jusqu’à 21 ans.
Les investisseurs peuvent demander la nationalité grecque après sept ans de résidence légale ininterrompue, à condition d’être également résidents fiscaux et de maintenir leur investissement pendant toute cette période.
Chypre
Chypre (source en anglais) s’est imposée ces dernières années comme une autre destination de choix pour un visa doré européen, notamment grâce à son système de common law et à la transparence de son registre foncier. Le coût de la vie y est aussi environ 25 % inférieur à celui du Royaume-Uni.
« Alors que certains voisins affichent, sur le papier, des tickets d’entrée plus bas, le “coût caché” de la bureaucratie – manque de registres fonciers clairs ou fiscalité changeante – peut transformer un projet de vie en casse-tête juridique », souligne Avgousti.
Le visa doré chypriote, ou programme de résidence permanente, permet aux citoyens de pays tiers d’investir au moins 300 000 € en échange d’un droit de résidence permanent. Cet investissement peut prendre la forme d’un achat immobilier, de parts de fonds d’investissement ou de participations dans des sociétés.
Ce permis de résidence couvre le conjoint et les enfants à charge jusqu’à 25 ans. Les investisseurs doivent toutefois se rendre à Chypre au minimum une fois tous les deux ans. Après sept ans de résidence, ils peuvent demander la nationalité.
Parmi les conditions principales figurent un casier judiciaire vierge et un revenu étranger supérieur à 50 000 € par an. Pour les investisseurs ayant un conjoint et des enfants, ce seuil de revenu à l’étranger est relevé de 15 000 € pour le conjoint et de 10 000 € par enfant.
« À Chypre, l’influence britannique reste un atout majeur : nous appliquons la common law, qui offre un niveau de sécurité et de transparence en matière de propriété rare en Méditerranée », note Avgousti.
« Lorsque vous combinez cette sécurité juridique avec 3 400 heures d’ensoleillement par an et un régime fiscal non-dom qui finance en quelque sorte votre train de vie grâce aux économies réalisées, le choix paraît évident. »
Italie
L’Italie est devenue un autre pays prisé pour les visas dorés, avec quatre parcours distincts. En plus d’un coût de la vie environ 15 % inférieur à celui du Royaume-Uni, le pays offre un patrimoine historique, culturel, paysager et gastronomique exceptionnel.
Le visa doré italien, ou Investor Visa, impose aux citoyens non européens un investissement minimum de 250 000 € dans une jeune entreprise innovante italienne.
Il ouvre droit à un permis de résidence de deux ans, renouvelable, sans exigence de durée minimale de séjour. Les investisseurs peuvent demander la résidence permanente après cinq ans de résidence légale ininterrompue, puis la citoyenneté après 10 ans dans les mêmes conditions.
Le visa couvre également les conjoints, les enfants à charge et les parents à charge.
Un processus de pré-approbation est toutefois requis avant tout engagement de capitaux.
Les autres voies d’accès au visa doré comprennent un investissement de 500 000 € dans une société italienne à responsabilité limitée, 1 million d’euros dans un projet d’intérêt public (culture, immigration, éducation ou recherche), ou 2 millions d’euros en obligations d’État italiennes.
Portugal
Si le Portugal a supprimé, dès 2023, l’investissement direct dans l’immobilier comme voie d’accès au visa doré, afin de limiter la spéculation, plusieurs autres options restent disponibles.
Avec ses villes à taille humaine, ses côtes spectaculaires et plus de 300 jours de soleil par an en moyenne, le Portugal reste depuis des années une destination très prisée pour les visas dorés.
La voie la plus abordable permet aux ressortissants de pays tiers de réaliser un investissement ou don minimum de 250 000 € en faveur de projets artistiques et culturels consacrés à la restauration, à la production ou à la préservation du patrimoine culturel national. Dans les zones à faible densité, ce don peut être réduit à 200 000 €.
Ce visa doré est valable cinq ans et n’exige en moyenne qu’une semaine de présence par an dans le pays. Il couvre les conjoints, les enfants à charge et les partenaires à charge.
Les investisseurs doivent toutefois disposer d’un représentant légal au Portugal pour la procédure de demande.
Ils peuvent demander la résidence permanente ou la citoyenneté après cinq ans de résidence légale ininterrompue, sous réserve de maintenir leur investissement et de remplir les conditions linguistiques.
Les autres options incluent un investissement de 500 000 € dans des fonds qualifiés, des sociétés d’investissement ou des projets de recherche et développement.
Ce qu’il faut garder à l’esprit avant de demander un visa doré en 2026
Si les visas dorés peuvent sembler très attractifs, quelques éléments essentiels sont à prendre en compte avant de se lancer.
L’une des principales précautions consiste à vérifier que votre investissement sera « sanctuarisé » et que vos droits de résidence resteront protégés, même si les conditions d’accès aux visas dorés évoluent ultérieurement dans le pays choisi.
Cela est d’autant plus important que, ces dernières années, les réglementations européennes et les programmes de visas dorés à travers le monde ont connu de profonds bouleversements.
Autre point crucial : le montant d’investissement minimum n’est jamais le coût final. Il faut aussi intégrer dans son budget les droits d’enregistrement, les frais juridiques de vérification (due diligence) et l’assurance maladie privée obligatoire.
De même, il est essentiel de bien distinguer le fait d’être résident légal – c’est-à-dire titulaire d’un visa doré ou d’un permis de séjour – et celui d’être résident fiscal. Certains visas dorés ne requièrent que quelques jours de présence par an pour être maintenus, mais des séjours plus longs peuvent entraîner des obligations fiscales sur vos revenus mondiaux.