L'opacité entourant la détention de biens immobiliers dans ce pays complique le suivi du volume de parts détenues par les grands propriétaires, les nouveaux entrants sur le marché et la photographie du secteur en temps réel.
L'information publique sur la répartition de la propriété immobilière en Espagne reste insuffisante. Du moins en ce qui concerne les biens immobiliers détenus par les grands propriétaires, ces particuliers ou sociétés qui possèdent plus de 10 logements ou 1 500 m² à usage résidentiel.
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Les données sur le pourcentage réel, détenues par le cadastre national, anonymisent l'identité des propriétaires. Pour des marchés comme celui de la location, qui relève des communautés autonomes, il est possible d'obtenir cette information en déposant une demande fondée sur les lois de transparence afin d'analyser le dépôt des cautions des locataires, ce qui exclut du champ d'étude de nombreux types de logements (logements en propriété, vacants, logements touristiques...) qui restent hors analyse. Cela empêche de savoir précisément qui en sont les propriétaires en temps réel.
Un suivi des transactions immobilières réalisées depuis le début de 2026 — celles que les entreprises publient elles-mêmes — permet de voir qui est le plus actif sur le marché ibérique, mais cela ne signifie pas que ces acteurs aient dépassé, en nombre de biens, les agents traditionnels qui dominent le paysage depuis la dernière décennie; des noms déjà bien connus dans les grandes villes comme Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management ou Santander et CaixaBank.
Nouveaux investissements (y compris sur le foncier public)
Fidere (un groupe de socimis (sociétés d'investissement immobilier cotées) spécialisées dans l'achat de logements publics et locatifs) est à l'origine de la plus grande opération depuis le début de l'année, pour 1 050 millions d'euros. Le groupe canadien Brookfield l'a rachetée à Blackstone, récupérant indirectement son portefeuille de 47 immeubles et plus de 5 000 logements locatifs, dans une opération conclue en mars de cette année.
En mai, Azora a conclu un accord pour acheter à Patrizia 1 200 logements locatifs dans la zone métropolitaine de Barcelone (l'une des zones les plus sous tension du pays, avec une très forte densité de population dans des villes comme L'Hospitalet de Llobregat) pour plus de 350 millions d'euros. Patrizia les avait elle-même achetés à BeCorp en 2022 pour environ 600 millions.
De nombreuses autres opérations ont été signées avant même la fin des travaux : Barings achètera à Aurora Homes 305 logements abordables à Los Cerros (Vicálvaro) pour plus de 70 millions d'euros, avec une livraison prévue en 2029, et 188 autres logements à Valdebebas pour plus de 56 millions au Grupo Ferrocarril.
Les communautés autonomes elles-mêmes et certaines municipalités cèdent la concession de terrains publics à ce type d'entreprises, parfois pour des durées comprises entre 45 et 75 ans, dans un pays où le parc de logements sociaux locatifs ne dépasse pas 1,72 %, bien en dessous de la moyenne européenne, autour de 8-9 %. Le cas de Culmia, le promoteur contrôlé par le fonds américain Oaktree, en est l'illustration. En 2025, elle a transféré le lot 3 du Plan Vive de la Communauté de Madrid à l'allemande DWS en lui vendant des parts de la société concessionnaire : une opération de 255 millions d'euros.
La bavaroise MEAG a justement acheté à Culmia 50 % d'un portefeuille comprenant 1 137 logements du Plan Vive II (Communauté de Madrid), 437 du plan de location abordable de la municipalité de la capitale et 208 gérés par la Generalitat valencienne.
La bulle immobilière est-elle en train d'éclater ?
L'achat et la vente de logements en Espagne ralentissent légèrement en raison de la flambée des prix sur le marché du logement. C'est ce que montrent les données de l'Institut national de statistique (INE) recueillies par Cushman & Wakefield ou des études comme BBVA Research, qui prévoit une baisse de 7,3 % pour cette année, suivie d'un léger rebond de 0,6 % en 2027.
Dans son rapport pour le deuxième trimestre 2026, la société de conseil immobilier citée a détecté une baisse annuelle de 3,51 % de ce type d'opérations jusqu'en mai 2026, pour un total de 286 000 transactions. Ses analystes soulignent aussi que la dégradation des conditions de financement pousse les familles à basculer vers le marché locatif ou à y rester plus longtemps, ce qui accentue la pression sur les prix dans ce segment du marché.
Le rapport de C&W souligne "une hausse spectaculaire de 376 %" sur un an des investissements dans le logement locatif et indique que "au premier semestre 2026, le volume d'investissement est déjà nettement supérieur à celui de l'ensemble de 2025", à 2 934 millions d'euros, pour les opérations des grands propriétaires ou des fonds d'investissement.
Ce chiffre peut sembler contradictoire avec la baisse des achats de logements, même si les deux indicateurs mesurent des réalités différentes. Alors que les statistiques d'achat-vente comptabilisent le nombre d'opérations réalisées, le volume d'investissement reflète l'argent consacré à acquérir des logements et des portefeuilles immobiliers : quelques opérations de très grande taille peuvent donc faire grimper fortement l'investissement total. En Espagne, les acquisitions de logements par des personnes morales ont représenté 10 % des opérations en 2025, selon le dernier rapport du Conseil général du notariat.
Dans tous les cas, ces chiffres doivent être interprétés avec prudence : ils ne permettent pas de comparer le nombre réel de logements détenus par des entreprises dans l'État espagnol en raison de l'opacité entourant le total des propriétés; ils donnent simplement une image de l'évolution des achats et ventes sur le marché du logement.
D'autres recherches sur l'état du marché du logement vont dans le même sens. Oxford Economics indique aussi dans son rapport de mai qu'elle s'attend à une modération de la hausse du prix des logements — de 5 % en 2027 — après avoir atteint des niveaux à deux chiffres en 2025 (12,89 %), en attendant le chiffre prévu pour cette année, qui pourrait frôler 11 %. Ce ralentissement pourrait toutefois n'être qu'une situation temporaire au regard des prévisions actuelles.
Le ralentissement de la création d'emplois — qui réduit le revenu de la population — et la récente hausse des taux d'intérêt décidée par le Banque centrale européenne face au nouveau rebond de l'inflation comptent parmi les causes possibles de ce futur refroidissement.
Le logement est devenu le principal problème des Espagnols. C'est ce que déclarent 37,5 % des personnes interrogées dans le dernier baromètre du Centre de recherches sociologiques (CIS) de septembre, qui le placent devant d'autres problèmes de nature économique (21,6 %) ou l'immigration (19,7 %).
Cette réalité se pérennise sur les marchés les plus sous tension. Les six grandes zones urbaines espagnoles regroupent 36 % des foyers, selon le rapport annuel de la Banque d'Espagne sur le sujet, et c'est là que persiste le plus grand décalage entre la demande et l'offre de logements disponibles pour l'absorber.