Les gratte-ciel résidentiels de luxe de la « Billionaires’ Row », au sud de Central Park à New York, semblent désertés, d’après de grands cabinets immobiliers.
Près de la moitié des appartements des sept plus hautes tours résidentielles de New York sont actuellement vides, notamment Central Park Tower, achevée en 2020 et plus haute résidence de l’hémisphère occidental avec plus de 470 mètres de hauteur.
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L’aménagement du secteur a débuté au début des années 2010, avec des immeubles comme One57, 432 Park Avenue et 220 Central Park South. Tous ont été commercialisés au cours de la même décennie, Central Park Tower étant elle aussi mise en vente avant même son achèvement.
Avec un prix de mise en vente moyen de 30 millions de dollars (25,2 millions d’euros), de nombreux appartements restent, sans surprise, invendus.
Central Park Tower comptait ainsi encore 87 lots invendus en 2023. Début 2025, Extell Development aurait refinancé 18 unités invendues au moyen d’un prêt de 270 millions de dollars (227,6 millions d’euros), ce qui souligne la persistance de faibles taux de vente.
La plupart des appartements qui ont trouvé preneur sont toutefois passés entre les mains des ultra-riches de la planète, dont beaucoup n’y ont jamais emménagé.
« Garer » son argent dans les gratte-ciel new-yorkais
Pour les milliardaires du monde entier, ces biens immobiliers de luxe tiennent moins lieu de logement que de véritables « coffres-forts » immobiliers, avec une stratégie qui semble viser avant tout la préservation du capital plutôt que la recherche de rendement.
D’abord, les liquidités sont placées dans de l’immobilier libellé en dollars américains, ce qui permet de protéger la fortune contre l’inflation, la volatilité des devises et l’instabilité politique ailleurs. Ces actifs peuvent aussi servir de garantie lorsque les propriétaires ont besoin de liquidités.
L’immobilier new-yorkais est largement perçu par les ultra-riches comme une valeur refuge, au même titre que l’or ou les œuvres d’art de premier ordre. Les logements de luxe à Manhattan offrent en particulier une réserve de valeur stable, relativement isolée des chocs économiques.
Autre avantage : ces placements permettent de diversifier un portefeuille tout en préservant l’anonymat. Les appartements sont souvent achetés via des sociétés à responsabilité limitée (LLC), ce qui permet de dissimuler l’identité du propriétaire.
Cette opacité séduit tout particulièrement les ultra-riches très médiatisés, soucieux d’échapper au regard du public sur leurs flux de capitaux ou de limiter ce que les administrations fiscales de leurs pays d’origine peuvent déduire de leur patrimoine global.
Dernier élément : le phénomène des « tours fantômes ». Les appartements restent plongés dans le noir et inoccupés la majeure partie de l’année, un choix qui fait pleinement partie de la stratégie.
Pour un milliardaire, les revenus locatifs potentiels d’un appartement de luxe pèsent souvent peu face aux tracas liés à la gestion de locataires et au risque d’usure d’un actif que l’on souhaite conserver immaculé.
Laisser le bien vide garantit qu’il reste en parfait état pour pouvoir être liquidé rapidement en cas de besoin de liquidités.
Par conséquent, la valeur de l’appartement tient davantage au fait d’être possédé qu’habité : il fonctionne comme une réserve de capital liquide, transférable et finançable par hypothèque au cœur de l’un des marchés immobiliers les plus prisés du monde.
Le quartier le plus exclusif au monde
Les habitants de Billionaires’ Row constituent sans doute l’un des cercles résidentiels les plus fermés de la planète. Ils se croisent pourtant rarement comme de vrais voisins, et beaucoup demeurent totalement anonymes.
La liste des propriétaires est dominée par les titans américains des hedge funds et les magnats de la tech.
Ken Griffin, fondateur et directeur général de Citadel, l’un des hedge funds les plus performants au monde, a fait la une des journaux en 2019 lorsqu’il a finalisé l’achat d’un quadruple penthouse à 220 Central Park South pour 238 millions de dollars (200,6 millions d’euros), un record absolu.
Michael Dell, fondateur et directeur général de Dell Technologies, a lui aussi investi l’avenue. En 2014, il a acquis un penthouse au One57 pour 100,5 millions de dollars (84,7 millions d’euros), ce qui constituait alors la transaction résidentielle la plus chère de l’histoire de New York.
Ils côtoient d’autres grands noms de la finance, parmi lesquels Bill Ackman, de Pershing Square Capital Management, et Daniel Och, président et ancien directeur général d’Och-Ziff Capital Management.
Au-delà des acheteurs américains, nombre de ces tours appartiennent à des membres de l’élite mondiale.
On y retrouve par exemple le magnat saoudien de l’immobilier Fawaz Alhokair, qui a acheté la résidence la plus haute du 432 Park Avenue, l’industriel textile hongkongais Silas Chou, ou encore Sting, le célèbre chanteur britannique.
Beaucoup de ces propriétaires sont issus de vieilles fortunes et de dynasties industrielles d’Asie, d’Europe et d’Amérique du Sud.
Mais pour chaque titulaire clairement identifié, des dizaines d’autres se cachent derrière des montages sociétaires complexes.
Il en résulte un paradoxe étrange : certains des mètres carrés les plus chers de la planète sont juridiquement détenus par des sociétés écrans.
Ce qui caractérise vraiment ces propriétaires, c’est leur nomadisme. Un milliardaire peut ne passer que deux semaines par an dans un penthouse à Manhattan avant de repartir vers un domaine dans les Hamptons, une villa à Saint-Tropez ou un appartement à Knightsbridge, à Londres.
De ce fait, le ratio personnel/résidents dans ces immeubles est souvent particulièrement élevé. Beaucoup disposent de services de conciergerie de très haut niveau disponibles 24 heures sur 24 et, parfois, de chefs privés, maintenant les appartements en permanence prêts à être occupés alors même que le propriétaire n’y a pas mis les pieds depuis des années.
À cet égard, Billionaires’ Row est également peuplée de « résidents fantômes », qui possèdent la vue mais n’apparaissent presque jamais dans le cadre.
La croisade de Mamdani contre les milliardaires
Les finances de la ville de New York ont connu un sérieux coup de semonce la semaine dernière, lorsque le maire Zohran Mamdani a présenté son premier projet de budget depuis son entrée en fonctions en début d’année.
Élu sur un programme axé sur l’accessibilité radicale et la lutte contre « l’exploitation » par les milliardaires, le maire a annoncé que la ville faisait face à un déficit budgétaire de 5,4 milliards de dollars (4,5 milliards d’euros).
Pour y remédier, Mamdani a proposé une stratégie « à deux voies » qui a d’emblée posé les jalons d’un bras de fer politique de haute intensité avec à la fois le gouvernement de l’État, à Albany, et le secteur immobilier new-yorkais.
La première voie prévoit une forte hausse de l’impôt sur le revenu pour les habitants les plus aisés de la ville : il s’agit de relever de 2 % le taux appliqué aux personnes gagnant plus d’un million de dollars (850 000 euros) par an, afin de financer un ambitieux programme social.
Ce que de nombreux observateurs qualifient d’« option nucléaire » sur le plan tactique, c’est la deuxième voie : une hausse de 9,5 % du taux de la taxe foncière municipale, qui ferait passer la moyenne de 12,28 % à environ 13,45 %.
Mamdani a clairement présenté cette seconde option comme un « dernier recours », affirmant que la ville ne serait contrainte d’emprunter cette « voie néfaste » que si l’État refuse de l’autoriser à « taxer les riches ».
Une telle mesure toucherait plus de 3 millions de logements et 100 000 biens commerciaux dans les cinq arrondissements, ce qui en ferait potentiellement la première hausse significative de la taxe foncière dans la ville depuis 2003.
Le secteur immobilier et le Conseil municipal ont réagi avec une inquiétude prévisible, arguant qu’une hausse de 9,5 % se répercuterait inévitablement sur les locataires new-yorkais, déjà sous pression, via des coûts supplémentaires répercutés par les propriétaires.
Tandis que les organisations patronales redoutent que ces charges supplémentaires n’étouffent la reprise économique, Mamdani reste inflexible : selon lui, le trou budgétaire est l’héritage d’années de mauvaise gestion et la classe des milliardaires new-yorkais doit enfin contribuer à sa « juste part » pour maintenir les services municipaux essentiels.