L'expulsion de Maricarmen a fait descendre des milliers de personnes dans la rue et a relancé le débat sur l'accès au logement en Espagne. Les prix d'achat augmentent à deux chiffres, les loyers restent orientés à la hausse et l'offre ne suit pas la demande dans les zones les plus tendues.
Les images de María del Carmen Abascal, connue sous le nom de Maricarmen, expulsée de son logement à Madrid, sont devenues le dernier symbole de la crise de l'accès au logement en Espagne.
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Cette femme de 87 ans vivait en location dans le logement depuis environ 70 ans. Selon le Sindicato de Inquilinas de Madrid, après un changement de propriétaire, une hausse du loyer a été envisagée, de quelque 500 € à 2 650 € par mois, puis ramenée à 1 650 €.
Après plusieurs tentatives pour empêcher l'exécution de l'expulsion, Maricarmen a été expulsée, puis transférée à l'hôpital. Cette affaire a déclenché des mobilisations qui ont rapidement dépassé Madrid.
Mais l'ampleur de la réaction est difficile à comprendre si l'on ne regarde que cette expulsion. Le cas de Maricarmen intervient à un moment où l'accès au logement est devenu l'une des principales pressions économiques pour de nombreux foyers espagnols.
De combien les prix du logement ont-ils augmenté en Espagne ?
Les prix d'achat progressent actuellement à un rythme à deux chiffres. L'indice des prix du logement de l'Instituto Nacional de Estadística (INE) a enregistré une hausse de 12,2 % sur un an au deuxième trimestre 2026.
Les logements anciens, qui représentent la plus grande partie du marché espagnol, ont augmenté encore davantage, de 12,9 %, tandis que les logements neufs ont progressé de 7,4 %. Par rapport au trimestre précédent seulement, les prix ont augmenté de 3,4 % supplémentaires.
Le problème ne touche pas seulement ceux qui veulent acheter. Le loyer moyen annoncé a atteint 15,1 € par mètre carré en août 2026, selon le portail Idealista, soit 5,8 % de plus qu'un an plus tôt. Et ces hausses s'ajoutent aux augmentations enregistrées ces dernières années.
Il en résulte que le coût du logement absorbe une part élevée des revenus de nombreux foyers, en particulier pour ceux qui vivent en location.
Selon les données de l'INE, en 2024, 28,1 % des personnes qui louaient un logement au prix du marché consacraient plus de 40 % de leur revenu disponible aux coûts liés au logement. La moyenne de l'Union européenne était de 19,2 %.
Le problème d'accessibilité ne réside donc pas seulement dans le fait que les logements soient plus chers. Pour une part importante des locataires, le maintien d'un logement consomme une proportion très élevée de leurs revenus.
Pourquoi les prix de l'immobilier et les loyers ont-ils autant augmenté ?
Les experts insistent sur le fait qu'il n'existe pas une explication unique, mais qu'un déséquilibre fondamental est à l'origine de la situation actuelle : dans les endroits où le plus de personnes veulent ou ont besoin de vivre, on ne crée pas suffisamment de logements pour absorber la demande.
L'Espagne continue de gagner des habitants et de créer de nouveaux foyers, tandis que la construction de logements reste très inférieure aux niveaux enregistrés avant la crise financière.
La Banque d'Espagne a souligné à plusieurs reprises le déficit d'offre comme l'un des principaux facteurs de pression sur le marché, en particulier dans les zones économiquement les plus dynamiques, où la population et l'emploi ont le plus augmenté.
Cela oblige à faire une distinction importante. L'Espagne ne manque pas littéralement de logements sur l'ensemble de son territoire. Il existe des communes où la population stagne et des biens restent vides. Le problème est où se trouvent ces logements.
La pression se concentre particulièrement à Madrid, Barcelone, les îles, une grande partie du littoral méditerranéen et d'autres grands centres urbains et touristiques. Un logement vide dans une commune où l'activité économique est faible ne résout pas la pénurie d'appartements à Madrid, Malaga, Barcelone ou Palma.
Pourquoi l'Espagne ne construit-elle pas simplement plus de logements ?
Une partie de la réponse tient aux conséquences de la précédente crise immobilière. Avant 2008, l'Espagne a connu un immense boom de la construction alimenté par un crédit bon marché. L'éclatement de la bulle a entraîné la disparition de nombreux promoteurs, des difficultés dans le système bancaire et l'effondrement de l'activité de construction.
La construction résidentielle s'est ensuite redressée, mais n'est jamais revenue à ces niveaux. Cela permet aussi de comprendre pourquoi le marché actuel présente des différences importantes par rapport à celui qui a précédé la crise financière. La Banque d'Espagne relève que la production de logements neufs reste bien plus modérée que lors des précédents cycles expansifs et que le déficit d'offre se concentre particulièrement dans certaines zones.
Construire des logements prend en outre du temps. Transformer du foncier, obtenir des permis d'urbanisme, obtenir des financements et ériger un bâtiment peut demander des années. L'offre immobilière réagit donc lentement lorsqu'une ville voit sa population augmenter rapidement, et cette lenteur a des effets sur les prix.
Si des dizaines de milliers de personnes ont besoin de logements supplémentaires dans une zone donnée, alors que le parc résidentiel augmente à peine, la concurrence pour les biens existants s'intensifie.
Quel rôle jouent les fonds d'investissement et les grands propriétaires ?
La propriété des logements locatifs est également plus concentrée que ne le suggère l'image du petit propriétaire ne possédant qu'un seul appartement loué.
Selon un rapport préparé par le ministère de la Consommation en collaboration avec le CSIC, seulement 39 % des logements loués à titre de résidence principale appartiennent à des particuliers qui n'ont qu'un seul logement en location. Les 61 % restants sont détenus par des multi-bailleurs particuliers (propriétaires ayant deux logements ou plus en location), des personnes morales, parmi lesquelles des entreprises et des fonds, ainsi que des entités publiques.
La concentration apparaît aussi si l'on analyse uniquement les propriétaires particuliers. 52,8 % des logements loués par des personnes physiques appartiennent à des propriétaires qui disposent de deux biens ou plus en location.
Le phénomène est particulièrement visible dans certaines des villes où les prix du logement sont les plus élevés. Parmi les logements loués par des particuliers, ceux détenus par des multi-bailleurs représentent 60,8 % à Barcelone, 56,4 % à Madrid et 55 % à Valence.
En outre, le parc détenu par les multi-bailleurs a augmenté plus rapidement. Entre 2016 et 2023, les logements loués par des particuliers possédant deux biens ou plus en location ont augmenté de 39,9 %, contre 30,4 % chez les propriétaires ne louant qu'un seul logement.
Mais savoir qui possède les logements n'est qu'une partie de l'équation. L'autre réside dans le nombre de personnes et de foyers qui se disputent une offre qui croît plus lentement.
Quel rôle joue la hausse de la population ?
L'Espagne s'approche des 50 millions d'habitants après plusieurs années de forte croissance démographique, portée principalement par l'immigration. Cette croissance a des effets économiques positifs : elle augmente la population active, la consommation et le nombre de travailleurs.
Mais elle accroît aussi le besoin de logement. Par ailleurs, pour comprendre le marché immobilier, le nombre de foyers est aussi important que le nombre d'habitants. Un couple qui se sépare et a besoin de deux logements, des jeunes qui quittent le domicile familial ou des travailleurs qui déménagent dans une autre ville créent de nouveaux foyers même si la population totale change à peine.
Lorsque le nombre de foyers augmente plus vite que le parc résidentiel disponible, la compétition pour le logement s'intensifie. Ce phénomène est particulièrement visible dans de grands pôles d'emploi comme Madrid, où de nouveaux résidents, des travailleurs, des étudiants, des familles et des jeunes qui souhaitent s'émanciper se disputent une offre limitée.
Que se passe-t-il avec les acheteurs étrangers et les logements touristiques ?
Les deux facteurs jouent un rôle, mais leur poids varie énormément selon les lieux. Les logements touristiques peuvent réduire l'offre disponible pour la location résidentielle dans les quartiers où la demande des visiteurs est forte, en particulier dans les grandes villes, les îles et certains sites côtiers.
La demande internationale pèse également de manière significative sur le marché de l'achat-vente. Selon le Colegio de Registradores, les acheteurs étrangers ont été à l'origine de 15,98 % des transactions de logements en Espagne au deuxième trimestre 2026, la part la plus élevée enregistrée à ce jour. Leur présence est particulièrement importante aux Baléares, où ils ont représenté 32,27 % des opérations, et dans la Communauté valencienne, avec 31,03 %.
Mais parler de "acheteurs étrangers" recouvre des réalités très différentes. Les nationalités les plus présentes sur l'ensemble du marché espagnol restent principalement européennes et marocaines. Les données de Registradores pour 2025 plaçaient les Britanniques, les Allemands, les Néerlandais, les Marocains, les Roumains, les Français et les Italiens parmi les principales nationalités des acheteurs étrangers.
La demande latino-américaine est également présente, même si son poids reste inférieur à celui de la demande européenne. Selon le Colegio de Registradores, les acheteurs originaires d'Amérique du Sud ont représenté 5 % des acquisitions réalisées par des étrangers au premier trimestre 2025. Leur présence peut en outre être plus significative sur certains marchés locaux.
Un parc de logements sociaux très réduit
Le marché espagnol présente aussi une autre caractéristique importante : le parc de logements sociaux à louer est très réduit par rapport à celui d'autres pays européens.
Selon la Banque d'Espagne, en 2023, il y avait environ 300 000 logements sociaux en location, soit 1,5 % des résidences principales, alors que la moyenne des économies européennes se situait autour de 7 % du parc de logements.
Cela signifie qu'une proportion plus importante de ménages à faibles ou moyens revenus dépend directement du marché privé. Dans les pays où le parc de logements sociaux est plus vaste, une plus grande partie de la population peut accéder à des loyers dont le prix ne dépend pas exclusivement des conditions du marché.
En Espagne, lorsque les loyers privés augmentent rapidement, il existe un parc public relativement limité capable d'absorber les ménages qui ne peuvent plus les assumer.
Les jeunes montrent une autre facette du problème
L'un des indicateurs les plus parlants des difficultés d'accès au logement se trouve, paradoxalement, en dehors du marché immobilier lui-même : de nombreux jeunes ne parviennent tout simplement pas à y entrer. En 2025, 44,3 % des Espagnols de 26 à 34 ans vivaient encore chez leurs parents, l'un des taux les plus élevés d'Europe.
Parmi eux, près de la moitié (47,3 %) indiquaient comme raison principale qu'ils ne pouvaient pas se permettre d'acheter ou de louer un logement. Et parmi les personnes de tous âges qui avaient cherché un autre logement mais n'avaient finalement pas déménagé, près de sept sur dix ont cité les prix excessifs comme principal obstacle.
Cela permet de comprendre pourquoi le débat sur le logement touche des générations très différentes. Les jeunes ont du mal à prendre leur indépendance. Les locataires font face à des loyers élevés. Les familles se disputent des logements de plus grande taille. Et certains locataires âgés peuvent se retrouver dans des situations de vulnérabilité lorsque la propriété ou les conditions contractuelles de leurs logements changent.
Pourquoi le cas de Maricarmen a-t-il suscité autant de mobilisation ?
L'histoire de Maricarmen concentre nombre de ces tensions dans un seul cas. Il ne s'agit pas d'une jeune femme essayant d'accéder pour la première fois au marché immobilier, mais d'une femme de 87 ans qui vivait depuis environ sept décennies dans la même maison.
Son expulsion a ainsi mis en lumière une autre dimension de la crise du logement : l'insécurité résidentielle ne touche pas uniquement ceux qui cherchent un appartement ou essaient de s'émanciper, mais aussi des personnes qui vivent en location depuis des décennies, lorsque la propriété ou les conditions de leurs contrats changent.
Les circonstances concrètes de ce cas ont en outre déclenché une dispute politique. Le gouvernement central, la Communauté de Madrid, la mairie, la propriété et les organisations de locataires ont divergé sur les responsabilités et sur les mesures qui auraient pu être prises pour éviter l'expulsion.
Amnesty International a estimé que le fait d'expulser Maricarmen sans lui fournir une solution de relogement adaptée avait porté atteinte à ses droits, tandis que les différentes administrations se sont renvoyé la responsabilité de ce qui s'est passé.
Mais les mobilisations ont dépassé le cas particulier de Maricarmen. Son expulsion est intervenue à un moment où l'achat d'un logement devient de plus en plus coûteux, où les loyers continuent d'augmenter et où une part importante des ménages a du mal à assumer ces coûts.
Les protestations ont ainsi transformé un cas individuel en symbole d'un problème collectif. La situation de Maricarmen est exceptionnelle, car peu de personnes passent sept décennies dans le même logement locatif, mais le contexte dans lequel se produit son expulsion ne l'est pas.