L'expulsion de Maricarmen a mobilisé des milliers de personnes et ravive la question du logement en Espagne, où prix d'achat et loyers flambent.
Les images de María del Carmen Abascal, connue sous le nom de Maricarmen, expulsée de son logement à Madrid, sont devenues le dernier symbole de la crise de l'accès au logement en Espagne.
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La femme, âgée de 87 ans, vivait depuis environ soixante-dix ans en location dans le logement. Selon le Sindicato de Inquilinas de Madrid, après un changement de propriété, une hausse du loyer a été envisagée, de quelque 500 euros à 2 650 euros par mois, avant d'être ensuite ramenée à 1 650.
Après plusieurs tentatives pour suspendre l'expulsion, Maricarmen a été expulsée et ensuite transférée à l'hôpital. Le cas a provoqué des mobilisations qui ont très vite dépassé Madrid.
Mais l'ampleur de la réaction est difficile à comprendre si l'on ne regarde que cette expulsion. Le cas de Maricarmen intervient à un moment où l'accès au logement est devenu l'une des principales pressions économiques pour de nombreux foyers espagnols.
À quel point les prix du logement ont-ils augmenté en Espagne ?
Les prix d'achat augmentent actuellement à des rythmes à deux chiffres. L'Indice des prix du logement de l'Instituto Nacional de Estadística (INE) a enregistré une hausse de 12,2 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2026.
Le logement ancien, qui représente la plus grande partie du marché espagnol, a augmenté encore davantage, de 12,9 %, tandis que le logement neuf a progressé de 7,4 %. Par rapport au trimestre précédent seulement, les prix ont encore gagné 3,4 %.
Le problème ne touche pas seulement ceux qui veulent acheter. Le prix moyen annoncé des loyers a atteint 15,1 euros par mètre carré en août 2026, selon Idealista, soit 5,8 % de plus qu'un an auparavant. Et ces hausses s'ajoutent aux augmentations enregistrées ces dernières années.
Il en résulte que le coût du logement absorbe une proportion élevée des revenus de nombreux foyers, surtout de ceux qui vivent en location.
D'après les données de l'INE, en 2024, 28,1 % des personnes qui louaient un logement au prix du marché consacraient plus de 40 % de leur revenu disponible aux dépenses de logement. La moyenne de l'Union européenne (UE) était de 19,2 %.
Le problème d'accessibilité ne se résume donc pas au fait que les logements soient plus chers. Pour une part importante des locataires, maintenir un logement consomme une proportion très élevée de leurs revenus.
Pourquoi les prix et les loyers ont-ils autant augmenté ?
Les experts soulignent qu'il n'existe pas une seule explication, mais qu'un déséquilibre fondamental se trouve derrière la situation actuelle : dans les endroits où le plus de personnes veulent ou ont besoin de vivre, il ne se crée pas assez de logements pour absorber la demande.
L'Espagne continue de gagner des habitants et de créer de nouveaux foyers, tandis que la construction de logements reste très en dessous des niveaux enregistrés avant la crise financière.
La Banque d'Espagne a souligné à plusieurs reprises le déficit d'offre comme l'un des principaux facteurs de pression sur le marché, en particulier dans les zones économiquement les plus dynamiques, où la population et l'emploi ont le plus augmenté.
Cela oblige à faire une distinction importante. L'Espagne ne manque pas littéralement de logements sur l'ensemble de son territoire. Il existe des communes où la population stagne et des biens restent vides. Le problème est de savoir où se trouvent ces logements.
La pression se concentre notamment à Madrid, Barcelone, les îles, une grande partie du littoral méditerranéen et d'autres grands centres urbains et touristiques. Un logement vacant dans une commune avec peu d'activité économique ne résout pas la pénurie de logements à Madrid, Málaga, Barcelone ou Palma.
Pourquoi l'Espagne ne construit-elle tout simplement pas plus de logements ?
Une partie de la réponse réside dans les conséquences de la précédente crise immobilière. Avant 2008, l'Espagne a connu un immense boom de la construction alimenté par un crédit bon marché. L'éclatement de la bulle a provoqué la disparition de nombreuses sociétés de promotion immobilière, des problèmes dans le système bancaire et un effondrement de l'activité de construction.
La construction de logements s'est ensuite redressée, mais elle n'est jamais revenue à ces niveaux. Cela permet aussi de comprendre pourquoi le marché actuel présente des différences importantes par rapport à celui qui a précédé la crise financière. La Banque d'Espagne souligne que la production de logements neufs reste bien plus modérée que lors des précédents cycles d'expansion et que le déficit d'offre se concentre particulièrement dans certaines zones.
En outre, construire des logements prend du temps. Transformer le foncier, obtenir des permis d'urbanisme, trouver un financement et construire un immeuble peut prendre des années. L'offre immobilière répond donc lentement lorsque la population d'une ville augmente rapidement. Et cette lenteur a des conséquences sur les prix.
Si des dizaines de milliers de personnes ont besoin de logements supplémentaires dans une zone donnée, mais que le parc résidentiel augmente à peine, la concurrence pour les biens existants s'intensifie.
Quel rôle joue la hausse de la population ?
L'Espagne se rapproche des 50 millions d'habitants après plusieurs années de forte croissance démographique, principalement portée par l'immigration. Cette croissance a des effets économiques positifs : elle augmente la population active, la consommation et le nombre de travailleurs.
Mais elle accroît aussi le besoin de logements. Par ailleurs, pour comprendre le marché immobilier, le nombre de foyers compte autant que le nombre d'habitants. Un couple qui se sépare et a besoin de deux logements, des jeunes qui quittent le foyer familial ou des travailleurs qui déménagent dans une autre ville créent de nouveaux foyers même si la population totale change peu.
Lorsque le nombre de foyers augmente plus vite que le parc résidentiel disponible, la concurrence pour le logement se renforce. Ce phénomène est particulièrement visible dans les grands pôles d'emploi comme Madrid, où nouveaux résidents, travailleurs, étudiants, familles et jeunes qui veulent prendre leur indépendance se disputent une offre limitée.
Qu'en est-il des acheteurs étrangers et des logements touristiques ?
Ces deux facteurs jouent un rôle, mais leur poids varie énormément selon les lieux. Les logements touristiques peuvent réduire l'offre disponible pour la location résidentielle dans les quartiers où la demande de visiteurs est forte, notamment dans les grandes villes, les îles et certains sites côtiers.
La demande internationale pèse aussi considérablement sur le marché de l'achat-vente. Selon le Colegio de Registradores, les acheteurs étrangers ont été à l'origine de 15,98 % des transactions de logements en Espagne au deuxième trimestre 2026, le pourcentage le plus élevé enregistré jusqu'à présent. Leur présence est particulièrement forte aux Baléares, où ils ont représenté 32,27 % des opérations, et dans la Communauté valencienne, avec 31,03 %.
Mais parler d'acheteurs étrangers recouvre des réalités très différentes. Les nationalités les plus présentes sur l'ensemble du marché espagnol restent principalement européennes et marocaines. Les données de Registradores pour 2025 plaçaient les Britanniques, Allemands, Néerlandais, Marocains, Roumains, Français et Italiens parmi les principales nationalités des acheteurs étrangers.
L'arrivée de populations latino-américaines fait aussi partie du contexte démographique des dernières années, avec des communautés comme celle des Vénézuéliens de plus en plus installées en Espagne. En 2025, 36 271 personnes d'origine vénézuélienne ont acquis la nationalité espagnole, troisième nationalité d'origine la plus fréquente parmi les nouvelles acquisitions, après le Maroc et la Colombie, selon l'INE.
Un parc de logements sociaux limité
Le marché espagnol présente en outre une autre caractéristique importante : le parc de logements sociaux en location est réduit par rapport à d'autres pays européens. Le logement public ou social en location représente moins de 2 % du parc résidentiel espagnol, contre environ 8 % dans l'ensemble de l'Union européenne, selon des chiffres cités dans le débat suscité par les protestations actuelles.
Cela signifie qu'une plus grande proportion de foyers à revenus faibles ou moyens dépend directement du marché privé. Dans les pays où le parc de logements sociaux est plus vaste, une part plus importante de la population peut accéder à des locations dont le prix ne dépend pas exclusivement des conditions du marché.
En Espagne, lorsque les loyers privés augmentent rapidement, il n'existe qu'un parc public relativement réduit capable d'absorber les foyers qui ne peuvent plus les assumer.
Les jeunes montrent une autre facette du problème
L'un des indicateurs les plus clairs des difficultés d'accès au logement se trouve, paradoxalement, en dehors du marché immobilier lui-même : de nombreux jeunes n'arrivent tout simplement pas à y entrer. En 2025, 44,3 % des Espagnols âgés de 26 à 34 ans vivaient encore chez leurs parents, l'un des pourcentages les plus élevés d'Europe.
Parmi eux, près de la moitié (47,3 %) indiquaient comme principale raison qu'ils ne pouvaient pas se permettre d'acheter ou de louer un logement. Et parmi les personnes de tous âges qui avaient cherché un autre logement mais n'avaient finalement pas déménagé, près de sept sur dix citaient les prix excessifs comme principal obstacle.
Cela permet de comprendre pourquoi le débat sur le logement touche des générations très différentes. Les jeunes ont du mal à s'émanciper. Les locataires font face à des loyers élevés. Les familles se disputent des logements de plus grande taille. Et certains locataires âgés peuvent se retrouver en situation de vulnérabilité lorsque la propriété ou les conditions contractuelles de leurs logements changent.
Pourquoi le cas de Maricarmen a-t-il suscité autant de mobilisation ?
L'histoire de Maricarmen concentre nombre de ces tensions dans un seul cas. Il ne s'agit pas d'une jeune femme essayant d'accéder pour la première fois au marché immobilier, mais d'une femme de 87 ans qui vivait depuis environ sept décennies dans la même maison.
Son expulsion a ainsi braqué les projecteurs sur une autre dimension de la crise du logement : l'insécurité résidentielle ne touche pas seulement ceux qui cherchent un appartement ou essaient de prendre leur indépendance, mais aussi des personnes qui vivent en location depuis des décennies lorsque la propriété ou les conditions de leurs contrats changent.
Les circonstances concrètes de l'affaire ont en outre déclenché une querelle politique. Le gouvernement central, la Communauté de Madrid, la mairie, la propriété et les organisations de locataires se sont opposés sur les responsabilités et sur les mesures qui auraient pu être prises pour éviter l'expulsion.
Amnesty International a soutenu qu'expulser Maricarmen sans lui fournir une solution de relogement adéquate a porté atteinte à ses droits, tandis que les différentes administrations se sont mutuellement rejeté la responsabilité de ce qui s'est passé.
Mais les mobilisations ont dépassé le seul cas de Maricarmen. Son expulsion est intervenue à un moment où acheter un logement devient de plus en plus cher, où les loyers continuent de monter et où une part importante des foyers a du mal à assumer ces coûts.
Les protestations ont ainsi transformé un cas individuel en symbole d'un problème collectif. Les circonstances de Maricarmen sont exceptionnelles, car peu de personnes passent sept décennies dans un même logement loué, mais le contexte dans lequel se produit son expulsion ne l'est pas.