La Maison Blanche envisage de soutenir un plan de prêts immobiliers sur 50 ans pour alléger la crise de l'accès au logement. Des experts pointent des écueils.
Le gouvernement américain a évoqué l'idée d'un plan de remboursement de prêt immobilier sur 50 ans, suscitant aussitôt des critiques de la part des responsables politiques, des réseaux sociaux et des économistes, qui estiment qu'un crédit plus long ne ferait guère pour résoudre d'autres problèmes de fond du marché du logement comme la pénurie d'offre et des taux d'intérêt élevés.
Bill Pulte, directeur de la Federal Housing Finance Agency, a déclaré sur X ce week-end qu'un prêt sur 50 ans serait « un changement de donne total » pour les acheteurs.
La FHFA est l'entité du gouvernement fédéral qui supervise Fannie Mae et Freddie Mac, qui rachètent et garantissent la grande majorité des prêts immobiliers du pays.
Le crédit immobilier sur 30 ans est un produit financier typiquement américain et, depuis le New Deal, la formule par défaut pour acheter un logement.
À l'époque, les responsables politiques voulaient créer un crédit standardisé, abordable et remboursable au cours de la vie active des emprunteurs, alors que l'espérance de vie moyenne d'un Américain était de 66 ans.
Des mensualités plus faibles
Allonger la durée d'un prêt immobilier à 50 ans pourrait réduire la mensualité de l'emprunteur.
En septembre, le prix de vente moyen d'un logement aux États-Unis s'élevait à 415 200 $ (358 317 €), selon la National Association of Realtors.
En supposant un apport standard de 10 % et un taux d'intérêt moyen de 6,17 %, la mensualité d'un prêt sur 30 ans serait de 2 288 $ (1 974 €), contre 2 022 $ (1 745 €) pour un prêt sur 50 ans.
En supposant toutefois qu'une banque n'exige pas un taux d'intérêt plus élevé pour un prêt sur 50 ans en raison de la durée plus longue du crédit.
Mais des intérêts nettement plus élevés
Comme une part encore plus importante de la mensualité d'un prêt sur 50 ans serait consacrée aux intérêts, il faudrait 30 ans à un emprunteur pour accumuler 100 000 $ (86 300 €) de capital, sans tenir compte de l'appréciation du bien ni de l'apport initial.
Contre 12 à 13 ans pour atteindre 100 000 $ de capital avec un prêt sur 30 ans, hors apport.
Sur la durée totale, un emprunteur paierait environ 389 000 $ (335 707 €) d'intérêts supplémentaires avec un prêt sur 50 ans par rapport à un prêt sur 30 ans, selon une analyse de l'AP.
D'autres analystes aboutissent à une conclusion similaire.
« Porter la durée d'un prêt de 30 à 50 ans pourrait doubler le montant (en dollars) des intérêts payés par l'acheteur d'un logement de prix médian sur la durée du crédit et ralentir fortement la constitution de capital », a écrit John Lovallo, d'UBS Securities.
Des enjeux plus larges du marché du logement
Un prêt sur 50 ans ne résout en rien l'une des questions cruciales d'accessibilité au logement, à savoir le manque d'offre. Des États comme la Californie et des villes comme New York ont récemment adopté des lois ou assoupli des règles afin de permettre aux constructeurs de bâtir plus vite, avec moins de lourdeurs réglementaires.
S'ajoute le coût des matériaux de construction dans le pays. Des produits comme l'acier, le bois d'œuvre, le béton, le cuivre et les plastiques utilisés dans le bâtiment sont désormais soumis à des droits de douane sous le président Trump.
De nombreux chantiers étaient réalisés par des travailleurs sans papiers, notamment dans le Sud-Ouest, où les expulsions affectent la capacité des constructeurs de logements à trouver suffisamment de main-d'œuvre pour construire des logements.
« Beaucoup des leviers majeurs qui permettraient d'agir sur l'offre, aujourd'hui, vont dans la mauvaise direction », estime Mike Konczal, directeur principal des politiques et de la recherche à l'Economic Security Project.
Pulte a indiqué sur X que l'introduction d'un prêt sur 50 ans n'était qu'un « outil potentiel », parmi d'autres solutions envisagées par la Maison Blanche pour lutter contre la cherté du logement.
Les Américains ne vivent pas assez longtemps
L'âge moyen d'un primo-accédant augmente depuis des années et avoisine désormais 40 ans. Un prêt sur 50 ans serait difficile à octroyer à un primo-accédant de 40 ans par une banque, car il aurait 90 ans au moment où ce logement serait entièrement remboursé.
L'espérance de vie moyenne d'un Américain est d'environ 79 ans, ce qui laisse 11 ans d'espérance de vie non couverts par un prêt de 50 ans.
« Faire peser la dette immobilière sur les enfants d'un emprunteur n'est généralement pas un objectif des décideurs publics », indique Konczal.
D'autres ont essayé des prêts plus longs
D'autres segments du système financier ont allongé les durées de crédit, avec des résultats mitigés. Le prêt automobile sur sept ans est devenu de plus en plus courant à mesure que les prix des voitures augmentaient et que les Américains gardaient leur voiture plus longtemps.
Malgré ces durées plus longues, les impayés sur les prêts automobiles augmentent, et le prix moyen d'une voiture neuve s'établit désormais à 49 740 $ (42 925 €), contre 38 948 $ (33 612 €) pour un véhicule neuf il y a cinq ans.
Les prêts étudiants étaient à l'origine conçus pour être remboursés en 10 ans, et plusieurs options de paiement portent désormais le remboursement à 20 ans.
Des économistes font valoir qu'un prêt sur 50 ans pourrait avoir l'effet inverse de celui recherché en matière d'accessibilité et provoquer une inflation des prix des logements en introduisant davantage d'acheteurs potentiels sur un marché en manque d'offre.
Trump minimise l'idée
Après de vives critiques, le président Trump s'est montré moins enthousiaste à propos du prêt sur 50 ans. Interrogé par Laura Ingraham de Fox News sur cette idée, il a estimé que cela « pourrait aider un peu », mais il a semblé l'écarter d'un revers de main.
En vertu de la loi Dodd-Frank, les géants du crédit immobilier Fannie Mae et Freddie Mac ne peuvent pas garantir un prêt d'une durée supérieure à 30 ans ; tout prêt sur 50 ans serait donc considéré comme un « prêt non qualifié » et serait plus difficile à vendre aux investisseurs.
Le Congrès devrait modifier en plusieurs points les lois financières américaines pour autoriser des prêts sur 50 ans, et il semble y avoir peu d'appétence au Congrès pour s'y atteler immédiatement.