Ces dernières années, le Portugal a vu le nombre d’ultra-riches croître fortement, porté par l’investissement immobilier, la mobilité internationale des capitaux et l’attrait du mode de vie portugais.
Le Portugal compte aujourd’hui 725 ultra-riches de plus qu’il y a cinq ans. Mais qui sont ces personnes ? D’où vient leur fortune ? Et pourquoi continuent-elles de choisir le Portugal pour y vivre et investir ?
PUBLICITÉ
PUBLICITÉ
Publié en avril de cette année, l’Indice immobilier international (Prime International Residential Index - PIRI), de la société britannique Knight Frank, a révélé que le nombre d’ultra-riches, c’est-à-dire d’individus disposant d’un patrimoine net supérieur à environ 25 millions d’euros (ultra high net worth individuals, abrégés en anglais par le sigle UHNWI), a augmenté au Portugal de près de 50 % au cours des cinq dernières années. En 2021, le Portugal comptait 1 462 ultra-riches. En 2026, selon les estimations de la société britannique, ce nombre atteint 2 187.
Il est largement reconnu qu’une part significative de ces ultra-riches est composée d’étrangers qui ont choisi le Portugal pour y vivre ou y investir pour de multiples raisons.
Au-delà de la qualité de vie, du climat, de la sécurité et du style de vie, le Portugal a d’abord été attractif en raison des incitations fiscales mises en place ces dernières années, comme les visas gold et le régime de Résident non habituel (RNH).
Créé en 2009, le RNH accordait pendant 10 ans des avantages fiscaux destinés à attirer au Portugal des professionnels qualifiés et des retraités étrangers. Il ne s’applique aujourd’hui plus qu’à certaines activités scientifiques et hautement qualifiées.
En ce qui concerne les visas gold, l’acquisition de biens immobiliers n’est plus, entre-temps, éligible à l’obtention d’un titre de séjour dans le cadre de ce programme.
Selon l’étude de Knight Frank, ces changements peuvent atténuer la demande internationale, mais ne la remettent pas en cause.
Les ultra-riches ne sont pas tous des étrangers
Parmi les individus détenant un patrimoine supérieur à 25 millions d’euros (30 millions de dollars dans le rapport original), on trouve aussi de nombreux Portugais, essentiellement des chefs d’entreprise.
« Un individu avec un tel patrimoine a pour principales préoccupations la protection de ses actifs, la fiscalité et la succession », explique à Euronews Helena Seruca, directrice coordinatrice de la banque privée de Banco Carregosa.
Banco Carregosa est une institution financière portugaise spécialisée dans la gestion de patrimoine (wealth management), axée sur une clientèle fortunée. Son client type est l’entrepreneur portugais du Nord et du Centre du pays, actif dans des secteurs industriels comme la chaussure, le textile, le verre, le plastique ou le bois, mais aussi dans les nouvelles technologies et les services.
L’augmentation du nombre de UHNWI au cours des cinq dernières années ne surprend pas Helena Seruca, qui cite la période post-pandémie comme un moment décisif dans la création de nouvelles fortunes. « Surtout depuis l’après-Covid, nous avons constaté une hausse du patrimoine de ces clients liée à la vente de leurs entreprises », explique-t-elle.
Dans un entretien à Euronews, la directrice coordinatrice de la banque privée de l’institution explique que l’arrivée massive de fonds de capital-investissement dans les entreprises a permis à de nombreux chefs d’entreprise de disposer de montants d’argent très importants.
« Cet entrepreneur a soudain reçu 100 millions d’euros »
Les fonds de private equity, qui investissent dans des entreprises non cotées afin d’en accroître la valeur à moyen et long terme, ont pris une place importante sur le marché portugais ces dernières années et contribuent à la hausse du nombre d’ultra-riches au Portugal.
De nombreux propriétaires d’entreprise cèdent des participations pour financer l’expansion de leurs activités ou pénétrer de nouveaux marchés sans recourir à leurs fonds propres.
« Une opération de private equity consiste, en substance, à prendre une participation dans une entreprise via un fonds de capital-investissement, qui peut intervenir dans la gestion ou non. Tout dépend de la part acquise et de l’ambition de l’investisseur », explique Bruno Minoya Perez, directeur de la banque privée du même établissement.
Le vieillissement des propriétaires a également favorisé ce type d’opérations, y compris la vente intégrale d’entreprises. « Certaines personnes, âgées d’une cinquantaine ou d’une soixantaine d’années, ne souhaitent plus être à la tête de leur affaire ou reçoivent des offres très attractives et choisissent de vendre. Ces cinq dernières années, de nombreuses transactions de ce type ont été conclues », souligne-t-il.
À titre d’exemple, Bruno Perez évoque le cas d’une entreprise de boulangerie de la région Centre rachetée par un grand groupe français qui souhaitait renforcer sa présence au Portugal. « Cet entrepreneur a, du jour au lendemain, reçu 100 millions d’euros », raconte-t-il, illustrant comment une seule opération peut suffire à faire entrer quelqu’un dans le cercle des ultra-riches.
Bruno Perez souligne également des opérations similaires dans des secteurs comme les pompes funèbres et les cabinets d’avocats, où de grands groupes rachètent des opérateurs de plus petite taille pour accroître leurs parts de marché.
Helena Seruca mentionne aussi la mobilité croissante des professionnels, les « nomades numériques », dont le nombre a augmenté avec le développement du télétravail pendant la pandémie.
« Nous avons vu arriver de nombreux étrangers venus travailler à distance au Portugal et, séduits par le pays, ils ont fini par s’y installer. Ils disposent généralement d’une solide capacité financière et d’un esprit d’entreprise, et créent de nouveaux projets », raconte-t-elle.
Outre l’arrivée de nomades numériques, Helena Seruca met en avant le poids croissant de l’investissement étranger dans des secteurs stratégiques. « On constate également la présence de nombreux étrangers réalisant des investissements significatifs au Portugal, notamment dans l’immobilier et le tourisme », conclut-elle.
Le directeur de la banque privée de Banco Carregosa reconnaît que, même si ce n’est pas son client type, l’entrepreneur qui vit au Portugal et y détient le centre de sa fortune compte lui aussi des clients qui investissent dans l’immobilier. « Les clients israéliens et turcs qui investissent au Portugal sont surtout des acteurs du secteur immobilier dans leurs pays respectifs. Ils viennent au Portugal car ils y voient de bonnes opportunités d’achat et de rénovation de biens, en particulier dans des villes comme Lisbonne et Porto », explique-t-il.
Certains de ces ultra-riches finissent par s’installer au Portugal à plein temps ou une partie de l’année, tandis que d’autres se contentent d’y investir.
Bruno souligne également que le pays est une destination intéressante pour l’investissement immobilier en raison du style de vie, y compris des activités de loisir comme le golf. « Des personnes très fortunées viennent au Portugal, souvent uniquement pour le week-end, notamment pour jouer au golf dans des zones comme Cascais, Comporta et l’Algarve. Certains arrivent en jets privés, restent quelques jours, apprécient l’expérience et finissent par acheter une maison », explique-t-il.
L’un des exemples cités est le projet « Terras da Comporta » (The Dunas Course), qui a débuté par un parcours de golf (le premier de David McLay-Kidd sur le continent européen), inauguré en juin 2023 et nommé, entre autres, « Meilleur nouveau parcours de golf du monde » et « Meilleur nouveau parcours de golf d’Europe ».
Ce projet a finalement servi de moteur à la valorisation immobilière, en attirant des acheteurs internationaux pour des terrains et des logements de luxe.
La croissance de l’investissement dans l’immobilier de luxe au Portugal
Une étude mondiale récente de Christie’s International Real Estate, l’un des grands réseaux d’immobilier de luxe présent dans près de 50 pays, conclut que le Portugal occupe une place de choix sur le marché international de l’immobilier de luxe.
João Cília, CEO de Porta da Frente Christie’s au Portugal, a déclaré à Euronews que le marché du luxe attire des patrimoines élevés à la recherche aussi bien d’une résidence principale que d’une résidence secondaire ou d’une diversification de leurs actifs, avec des profils qui varient selon les segments.
Dans l’immobilier, on distingue la « haute gamme » de l’« ultra-luxe » : un appartement d’entrée de gamme haute se vend environ 6 494 euros par m² et, dans le segment de luxe, qui ne représente que 2 % du marché, les prix avoisinent 11 000 euros par m².
En outre, l’ultra-luxe se caractérise par des emplacements premium, comme Cascais, le centre de Lisbonne, Comporta et le « triangle d’or de l’Algarve » (Vilamoura, Vale do Lobo et Quinta do Lago).
La haute gamme offre davantage de biens et comprend des immeubles modernes, mais avec des surfaces plus compactes, qui ne sont pas nécessairement achetés par des ultra-riches.
« De nouveaux programmes avec salle de sport et piscine, mais situés dans les zones périphériques de Lisbonne, comme Miraflores, Alta de Lisboa ou Belas Clube de Campo, ou sur la rive sud, comme Alcochete et Aroeira, sont généralement achetés par une clientèle portugaise. »
« Si l’on parle de biens d’entrée de haute gamme, nous avons actuellement 95 % de clients portugais, mais si l’on se concentre uniquement sur le segment du luxe et de l’ultra-luxe, on parle sans doute d’environ 65 % d’étrangers », ajoute-t-il, précisant que, pour la plupart, il s’agit d’Américains et de Brésiliens.
Sur le marché de l’ultra-luxe immobilier, la part de Portugais est plus réduite, environ 35 %, et il s’agit essentiellement d’entrepreneurs à la tête d’entreprises de taille moyenne, ayant 10 à 15 ans d’activité et des résultats nets significatifs. João indique également que la « communauté des footballeurs » peut aussi faire partie de ce segment.
Selon João Cília, de nombreux acheteurs étrangers ne considèrent plus le Portugal seulement comme un lieu de résidence, mais aussi comme une destination d’investissement. « Ces personnes sont de plus en plus ancrées au Portugal et commencent également à y investir au-delà de leur résidence, ce qui est un point extrêmement important, car elles accumulent un patrimoine considérable dans le pays, ce qui renforce évidemment leur fidélité au Portugal », affirme-t-il.
João Cília souligne que la fin du RNH n’a pas eu l’impact négatif escompté. « Même s’il n’est plus aussi compétitif fiscalement qu’autrefois, comparé à d’autres pays européens, nous parvenons encore à retenir des personnes ici », dit-il.
Le Portugal, leader européen des « branded residences »
Un autre segment en plein essor au Portugal est celui des « branded residences », qui correspondent à la composante résidentielle associée à des marques hôtelières, précise-t-il.
Selon le rapport, le Portugal est leader européen sur ce segment, avec quelque 1 200 unités, soit 30 % à 50 % du marché du luxe.
João Cília explique que ce type de produit attire une clientèle étrangère qui aime, pour la plupart, passer de longues périodes à l’étranger. « Cette option leur permet d’arriver et de bénéficier de tous les services d’un hôtel associés à leur appartement et, lorsqu’ils repartent, de confier leur bien à l’exploitation hôtelière, sans effort et en pouvant générer un revenu », explique-t-il.
Lisbonne et Cascais se distinguent dans le contexte européen
Les propriétés de luxe attirent des acheteurs UHNWI, et Lisbonne et Cascais affichent aujourd’hui un haut de gamme qui rivalise à l’échelle européenne.
Des données récentes du réseau Christie’s montrent que Lisbonne et Cascais représentent plus de 26 % de l’offre analysée en Europe. Cascais est actuellement le deuxième marché le plus représenté du réseau sur le continent, devant Londres et Madrid.
À titre d’exemple, cette villa de neuf chambres à Guia (Cascais), avec 1 198 m² de surface brute privative, est en vente pour 20,4 millions d’euros et dépasse le plafond du marché madrilène.
Le conflit au Moyen-Orient attire des investisseurs au Portugal
Le marché le plus émergent cité par João Cília est celui du Moyen-Orient, principalement le Qatar, qui, depuis la guerre entre les États-Unis, Israël et l’Iran, considère le Portugal comme une destination d’investissement potentielle.
« Ils recherchent actuellement des alternatives d’investissement plus sûres et, plus l’instabilité mondiale augmente, plus ce marché gagne en importance, car il s’agit d’un marché en euros, politiquement stable, au sein de l’Union européenne et d’une excellente alternative à d’autres marchés plus instables », explique-t-il.
Toutefois, malgré les prévisions de croissance et l’arrivée de nouveaux ultra-riches au Portugal au cours des prochaines années, le CEO se dit préoccupé par la pénurie d’offre sur un marché aussi restreint. « Ce type de clientèle veut des constructions très différenciées, dans des zones extrêmement privilégiées, et le Portugal n’est pas exactement un pays immense », souligne-t-il.
Que nous réserve l’avenir ?
Le Prime International Residential Index 2025 prévoit que le nombre de UHNWI augmente encore et qu’en 2031, le Portugal compte 2 452 ultra-riches.
Le rapport souligne que la mobilité permanente de ces ultra-riches, qui vivent dans plusieurs pays sans résidence fixe, le fameux « dip-in, dip-out lifestyle », contribue également à cette progression.
En outre, selon les responsables de Banco Carregosa, l’investissement est aujourd’hui beaucoup plus accessible qu’auparavant. Des produits comme le private equity et les actions, autrefois réservés aux investisseurs très fortunés ou professionnels, sont désormais à la portée de quasiment tout le monde via leur téléphone portable.
« Autrefois, pour gagner de l’argent en Bourse, il fallait passer par un courtier, alors qu’aujourd’hui tout se fait depuis son téléphone. N’importe qui peut acheter une action Apple, Meta ou Nvidia, ou un ETF qui réplique un indice boursier », illustre Bruno Perez, directeur de la banque privée.
La hausse du nombre d’ultra-riches au Portugal résulte d’une combinaison de facteurs internes et externes, qui vont de la qualité de vie et de la stabilité du pays à la mobilité internationale croissante des capitaux. Même si les politiques fiscales ont perdu une partie de leur attrait, le Portugal continue de s’imposer comme une destination de premier plan sur la carte mondiale de l’investissement et de l’immobilier de luxe.