Acheter un logement en Europe : les impôts vous suivent de l’achat à la revente, voici où la fiscalité immobilière est la plus et la moins lourde
Posséder un logement en Europe, c’est être imposé à presque toutes les étapes : à l’achat, pendant la détention, à la mise en location et à la revente.
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Partout sur le continent, la propriété immobilière s’accompagne d’un enchevêtrement d’impôts qui vous suivent du moment où vous signez le contrat jusqu’au jour où vous vendez, que le bien reste vide ou qu’il vous rapporte un loyer.
Ce que vous versez réellement dépend énormément du pays où vous achetez. Les données de Global Property Guide, qui analyse la fiscalité immobilière dans plus de 80 pays, montrent que le logement est fortement taxé partout en Europe.
Quatre types d’imposition immobilière méritent une attention particulière.
On distingue : un droit de mutation payé à l’achat, parfois appelé droit d’enregistrement ; un impôt foncier annuel assis sur la valeur cadastrale, de marché ou estimée du logement ; un impôt sur les revenus locatifs tirés de la mise en location ; et un impôt sur les plus-values réalisées lors de la vente.
Établir un classement net est difficile.
Chaque pays applique son propre barème, beaucoup de taux de référence sont publiés sous forme de fourchettes plutôt que de chiffre unique, et la base sur laquelle chaque impôt est calculé varie d’un État à l’autre.
Un pays ressort pourtant presque systématiquement en haut de la plupart des listes.
Impôt sur les loyers en Europe : combien payez-vous ?
Pour ceux qui achètent pour louer, l’impôt sur les revenus locatifs est le poste qui entame le plus la rentabilité, et c’est là que les pays se distinguent le plus.
Global Property Guide calcule ce qu’un propriétaire non résident paierait sur trois niveaux de loyers mensuels : 1 500 €, 6 000 € et 12 000 €.
Pour un loyer modeste de 1 500 € par mois, le Danemark est le plus exigeant, prélevant 42,11 % dès le premier euro, suivi de près par les Pays-Bas avec 36 % et la Finlande avec 30 %. À l’autre bout de l’échelle, Chypre commence à 0 %, tandis que le Luxembourg se contente de 2,94 % symboliques.
Quand le loyer grimpe, le classement change.
Pour un loyer de 12 000 € par mois, la Belgique arrive en tête avec un taux de 47,27 %, devant le Danemark à 43,22 %, l’Allemagne et la Grèce se situant toutes deux à 41 %.
Dans quelques pays, les taux bougent à peine : l’Italie reste à 21 %, le Portugal à 28 % et les Pays-Bas à 36 %, quel que soit le revenu, ce qui peut être une aubaine ou un handicap selon le niveau de loyer.
Les hausses les plus marquées concernent en général les pays qui intègrent les revenus locatifs à l’impôt sur le revenu classique. L’Autriche en est un bon exemple.
En Autriche, ces revenus sont imposés selon le même barème progressif que les salaires : de 0 % en dessous de 13 308 € jusqu’à 55 % au-delà de 1 million d’euros. Dans ce type de système, l’impôt immobilier qui fait vraiment mal n’est souvent qu’un impôt sur le revenu déguisé.
Droit de mutation : combien coûte l’achat d’un bien immobilier
C’est sur la taxe à l’achat que la Belgique se démarque de nouveau.
Les acquéreurs y peuvent se voir appliquer un taux pouvant aller jusqu’à 12,5 % du prix, légèrement au-dessus du plafond de 12 % au Royaume-Uni, des 10,4 % aux Pays-Bas et des 10 % au Luxembourg.
En Belgique, ce droit est fixé région par région : votre code postal fait donc une grande partie du travail.
Achetez un logement de 500 000 € à Bruxelles ou en Wallonie sans bénéficier d’aucune réduction, et vous paierez le taux plein de 12,5 %, soit une facture fiscale de 62 500 € dès le premier jour.
La situation est toutefois plus avantageuse pour les occupants à titre de résidence principale. À Bruxelles, les premiers 200 000 € du prix d’achat sont exonérés pour les acheteurs remplissant les critères, ce qui ramène l’impôt sur un bien de 500 000 € à 37 500 €.
La Wallonie propose un taux réduit de 3 % pour les acheteurs éligibles, ce qui ramène la taxe à environ 15 000 €. Les acquéreurs de logements sociaux éligibles auprès d’un organisme public en Wallonie ne paient aucun droit d’enregistrement, tandis que la Flandre applique ses propres taux et dispositifs de réduction.
À l’autre extrémité du spectre, l’Estonie et la République tchèque ne prélèvent aucun droit de mutation sur les achats.
En Lituanie, les frais d’acquisition représentent environ 0,4 %, soit quelque 2 000 € pour un bien de 500 000 €, une somme dérisoire comparée aux dizaines de milliers d’euros que peuvent payer les acheteurs en Belgique.
Impôt foncier annuel : quels pays européens taxent le plus ?
Même si un logement reste vacant, son propriétaire peut continuer à devoir payer des impôts fonciers.
C’est là qu’il faut être prudent, car l’impôt foncier annuel est le chiffre que l’on interprète le plus souvent de travers.
Les pays ne taxent pas la même base. Certains appliquent un pourcentage à la valeur de marché du bien, d’autres à une valeur cadastrale ou estimée bien plus faible, parfois vieille de plusieurs décennies, et le Royaume-Uni n’utilise pas du tout de pourcentages, préférant classer les logements par tranches de valeur.
En Espagne, le taux maximal de l’impôt foncier peut atteindre 4,8 % dans certaines communes, mais il s’applique à la valeur cadastrale et non à la valeur de marché, ce qui rend ce pourcentage en apparence élevé beaucoup moins significatif.
Si l’on regarde plutôt ce que les propriétaires paient en pratique pour un logement d’environ 300 000 €, les écarts se resserrent nettement, car chaque pays définit la valeur imposable à sa manière.
Au Royaume-Uni, la council tax sur un bien de ce type se situe généralement entre 2 000 € et 3 200 € par an, selon la tranche de valeur et la collectivité locale.
En France, la taxe foncière et, en Espagne, l’IBI tournent en général autour de 700 € à 1 800 €, ces deux impôts étant calculés sur des valeurs imposables très inférieures aux prix de marché. En Belgique, le précompte immobilier, déterminé sur une valeur locative théorique datant de 1975, se situe souvent dans des ordres de grandeur comparables.
En Allemagne, la Grundsteuer, réformée en 2025, est souvent inférieure à celle de nombreux pays voisins, même si les montants varient fortement d’une commune à l’autre avec le nouveau système d’évaluation.
À Chypre comme à Malte, les propriétaires ne paient rien : aucun de ces deux pays ne prélève d’impôt foncier annuel.
Impôt sur les plus-values en Europe : la facture à la revente d’un bien
En cas de vente avec plus-value, la fiscalité peut varier considérablement, la durée de détention du bien comptant souvent davantage que le taux nominal.
Le Danemark est ici le plus lourd, taxant les gains jusqu’à 52,07 % une fois intégrés au revenu global.
Sur une plus-value de 250 000 €, cela peut représenter jusqu’à 130 000 € d’impôt, ne laissant qu’environ 120 000 € au vendeur.
Malte adopte une approche radicalement différente.
La plus-value n’y est pas imposée en tant que telle : l’État prélève plutôt un taux fixe de 12 % sur le prix de vente, assimilé à un coût de transaction, qui descend à 5 % si le vendeur n’est pas un professionnel de l’immobilier et cède le bien dans un délai de cinq ans.
L’Allemagne suit encore une autre voie : si vous détenez le bien depuis plus de dix ans, la totalité de la plus-value – les 250 000 € dans notre exemple – est exonérée.
En cas de revente avant ce seuil, la plus-value est imposée au taux de votre impôt sur le revenu, auquel peut s’ajouter la surtaxe de solidarité.
Où l’immobilier est-il le plus taxé en Europe ?
Si l’on additionne ces quatre types d’imposition, un pays se détache nettement.
La Belgique figure en tête, ou tout près, pour l’achat, la détention et la location, et seule la fiscalité sur les plus-values, comprise entre 16,5 % et 33 %, offre un peu de répit.
À l’opposé, on trouve Chypre et Malte. Chypre commence l’imposition des revenus locatifs à 0 %, Malte ne touche pas aux plus-values, et aucun des deux pays ne prélève d’impôt foncier annuel, ce qui en fait deux des territoires les moins imposés du continent pour un propriétaire.
Pour un investisseur transfrontalier, le prix affiché à l’achat n’est que le point de départ.
Ce qui détermine réellement la rentabilité d’un logement en Europe, c’est la part du rendement que la fiscalité locale vous laisse conserver ; de ce point de vue, l’écart entre un appartement bruxellois et une villa chypriote suffit à montrer que, en matière d’impôts immobiliers, l’Europe est encore loin de former un marché unique.