Des prix de l’immobilier en chute libre aux logements encore assurables, le changement climatique bouleverse le marché immobilier partout dans le monde.
Les risques liés au changement climatique sont désormais devenus un « facteur crucial dans les décisions d’achat de logement » pour plus de 80 % des acheteurs potentiels.
C’est ce qu’a affirmé Zillow, le plus grand site d’annonces immobilières des États-Unis, en septembre dernier, lorsqu’il a lancé un nouvel outil en ligne en collaboration avec l’ONG environnementale First Street.
Le score de risque climatique de Zillow permettait aux acheteurs potentiels d’évaluer le risque d’incendie de forêt, d’inondation, de chaleur extrême, de vent et de mauvaise qualité de l’air pour environ un million de biens grâce à une carte interactive en code couleur.
Mais, 14 mois plus tard, Zillow a dissimulé cette fonctionnalité sur son site, à la suite de plaintes rapportées d’agents immobiliers et de propriétaires qui affirmaient qu’elle nuisait aux ventes. Les annonces contiennent désormais des liens sortants vers First Street, au lieu d’afficher directement l’information sur les fiches de vente spécifiques.
Cela met en lumière la fragilité du marché immobilier face à l’une de ses plus grandes menaces à ce jour : la crise climatique.
Les incendies déclenchent des accusations de hausse abusive des loyers
2025 a débuté avec des incendies d’une ampleur recordqui ont ravagé Los Angeles, en Californie, détruisant plus de 10 000 logements et faisant au moins 28 morts.
Attisés par de forts vents de Santa Ana et brûlant une végétation desséchée, le brasier s’est rapidement propagé en zone urbaine et a causé plus de 30 milliards de dollars (environ 25,85 milliards d’euros) de dégâts.
Des chercheurs ont depuis confirmé que les conditions chaudes, sèches et venteuses qui ont alimenté ces feux extrêmes étaient environ 35 % plus probables en raison du changement climatique.
Malgré une loi de l’État interdisant, lors d’urgences nationales, des hausses de prix de plus de 10 % sur les produits essentiels comme l’alimentation et le logement, des centaines de propriétaires ont été accusés de « hausses abusives de loyers ».
Il s’agit de situations où les loyers d’un bien sont fixés à un niveau excessif, ou où les locataires en place subissent de fortes augmentations en raison d’une demande accrue.
La Californie est désormais le premier État américain à exiger que les vendeurs de logements construits avant 2010 divulguent le risque d’incendie du bien ainsi que les mesures prises pour réduire sa vulnérabilité.
Mais de telles protections n’aideront pas à stabiliser les prix de l’immobilier ni à empêcher les résidents de partir. En Floride, l’inquiétude grandissante face aux phénomènes météorologiques violents pendant la saison des ouragans de l’Atlantique et l’envolée des coûts de l’assurance ont conduit de nombreux habitants à déménager.
Le Florida Climate Survey a constaté que 36 % des 1 400 répondants à l’échelle de l’État avaient déménagé ou envisageaient de le faire, en partie ou entièrement, en raison des menaces que représentent les ouragans, les inondations et la chaleur extrême.
Comment le changement climatique affecte les prix de l’immobilier
En Europe, les catastrophes alimentées par le changement climatique provoquent elles aussi des mouvements très volatils sur le marché immobilier.
Une étude récente publiée sur SSRN a analysé les prix de vente et de location dans les 47 capitales de province de l’Espagne continentale entre 2009 et 2024 afin de déterminer dans quelle mesure la chaleur extrême affecte la valeur des biens.
Cela intervient alors que l’Espagne a vécu son été le plus chaud jamais enregistré, avec des températures atteignant un dangereux 45,8 °C lors d’une vague de chaleur le 17 août. Ces températures torrides ont favorisé des incendies dévastateurs, qui ont brûlé plus de 380 000 hectares de terres dans le pays cette année.
Les scientifiques avertissent que les conditions chaudes, sèches et venteuses qui ont alimenté les incendies sont aujourd’hui environ 40 fois plus fréquentes et environ 30 % plus intenses que dans un monde sans changement climatique.
Les chercheurs ont constaté que chaque jour supplémentaire où les températures dépassent 35 °C se traduisait par une baisse de 1,40 € par mètre carré des prix de vente, et de 0,0059 € des loyers mensuels dans la même province.
Avec environ 700 000 logements à vendre en 2024, cela représente une perte d’environ 117,6 millions d’euros par an sur les ventes et 500 000 € sur les loyers.
Cependant, l’étude a aussi constaté que, dans les régions plus fraîches d’Espagne, la hausse des températures a en réalité augmenté les prix de vente de 2,80 € par mètre carré et les loyers de 0,012 €.
Pour chaque réchauffement de 1 °C, l’atmosphère peut contenir environ 7 % de vapeur d’eau en plus, ce qui augmente la probabilité de pluies intenses.
En Angleterre, cela signifie que 6,3 millions de logements se trouvent désormais dans des zones à risque d’inondation par les rivières, la mer ou les eaux de surface.
L’incertitude « fait des vagues » sur le marché immobilier
Rachel Ollington, consultante en immobilier et ancienne propriétaire d’agence, explique à Euronews Green que le changement climatique peut sembler un « problème de long terme » mais qu’il façonne déjà les évaluations et le comportement des acheteurs dans tout le Royaume-Uni.
« Cela fait désormais partie des discussions d’une manière que nous ne voyions tout simplement pas il y a dix ans, ni même il y a cinq ans », dit-elle.
Ollington explique qu’il n’est plus rare que deux maisons similaires situées à seulement quelques rues l’une de l’autre suscitent des niveaux d’intérêt très différents simplement parce que l’une se trouve dans une zone à plus haut risque d’inondation ou d’incendie.
« Les visiteurs arrivent avec bien plus de questions qu’auparavant », ajoute-t-elle. « Ils vérifient les coûts d’assurance avant même d’envisager une seconde visite. Certains évoquent des rapports de risque climatique, des données locales sur les inondations et même des prévisions d’érosion. »
Si ces menaces ne dissuadent pas totalement les acheteurs potentiels, elles ralentissent la prise de décision et augmentent les taux de désistement (lorsque les acheteurs changent d’avis avant la finalisation de la vente).
Ollington a vu des « ventes parfaitement solides » capoter parce que les propriétaires étaient frappés par des primes d’assurance excessives ou parce que des assureurs s’étaient retirés d’un code postal à la suite d’un épisode de météo extrême.
« Cette incertitude crée un effet domino tout au long des chaînes », dit-elle.
Le changement climatique ébranle aussi le marché locatif au Royaume-Uni, des bailleurs rechignant à investir dans les zones côtières ou en bord de rivière. D’autres envisagent de vendre en raison des risques assurantiels et des obligations d’entretien.
Même en Australie, les phénomènes météorologiques extrêmes creusent d’énormes trous noirs sur le marché immobilier. Le Climate Councila récemment conclu que les maisons sujettes aux inondations en Australie valent, au total, 42,2 milliards de dollars australiens (environ 23,83 milliards d’euros) de moins que ce qu’elles auraient valu en l’absence de risques d’inondation croissants.
Des logements impossibles à assurer
Des recherches menées à l’université de Loughborough soutiennent que le changement climatique devient aussi une « crise de l’assurance » au Royaume-Uni et au-delà, avec une explosion des sinistres liés aux épisodes de météo extrêmeévénements.
L’Association of British Insurers, l’organisme professionnel britannique de l’assurance et de l’épargne à long terme, a signalé un record de 585 millions de livres (environ 609,85 millions d’euros) d’indemnisations pour des dommages météorologiques aux habitations en 2024. En conséquence, les assureurs sont poussés à augmenter fortement leurs primes ou à retirer complètement leur couverture.
« Quand l’assurance devient inabordable ou indisponible, les ménages sont exposés, la valeur des biens baisse, il devient plus difficile d’obtenir un prêt immobilier et le risque d’une crise financière plus large augmente », indiquent les chercheurs.