Un nouveau rapport de la Commission européenne publié mardi montre que les prix de l'immobilier au Portugal sont parmi les plus élevés d'Europe. Le tourisme et la crise du secteur de la construction en sont les principaux facteurs.
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Le rapport de la Commission intitulé "Le logement dans l'Union européenne : évolution du marché, facteurs sous-jacents et politiques" publié mardi, montre que les prix des logements ont augmenté de manière spectaculaire dans l'Union européenne au cours des dix dernières années et que le Portugal figure sur la liste des pays où les logements sont les plus surévalués.
La hausse des taux d'intérêt, la demande de logements de la part des familles plus aisées et des investisseurs, l'urbanisation, les migrations et les changements dans les structures familiales, l'augmentation des locations à court terme, le manque de nouvelles constructions et la pénurie de main-d'œuvre dans le secteur de la construction sont autant de facteurs qui contribuent à la situation actuelle du logement dans l'Union européenne.
Entre 2014 et 2024, les prix des logements dans l'UE ont augmenté en moyenne de 50%, "mais en Hongrie, en Lituanie, en Tchéquie, au Portugal, en Estonie, en Bulgarie et en Pologne, la croissance nominale des prix des logements a dépassé 200%", révèle le rapport.
Les chercheurs estiment que l**'appréciation des prix de l'immobilier au-dessus de la valeur réelle moyenne est plus importante au Portugal**. "On estime que les prix sont surévalués d'environ 35 % au Portugal."
Tourisme et locations de courte durée
Plusieurs raisons expliquent le gonflement des prix de l'immobilier au Portugal. Selon le rapport de la Commission européenne, le tourisme et les locations de courte durée apparaissent comme des facteurs déterminants.
"L'augmentation des locations de courte durée dans les zones touristiques est étroitement liée à l'augmentation des prix des logements et des loyers", concluent les auteurs. L'essor des plateformes de partage de logement telles qu'Airbnb a perturbé le marché immobilier traditionnel, car il contribue à la diminution de l'offre sur le marché de la location à long terme.
"Il existe de plus en plus de preuves empiriques suggérant que l'augmentation du tourisme en général et l'essor des plateformes de partage de logement en particulier ont contribué à l'augmentation des loyers et des prix des logements dans certains lieux privilégiés, tels que les centres-villes historiques", conclut l'étude.
Le Portugal est le pays de l'UE où le tourisme a eu "l'impact le plus important sur les prix de l'immobilier", selon le rapport.
Ce problème se pose également en Espagne, où la touristification est un problème dans des grandes villes comme Barcelone, et des mesures ont déjà été prises.
Investissement institutionnel
Au Portugal, le taux de logements sociaux est l'un des plus bas d'Europe, représentant environ 2 % du total, selon les dernières données de l'étude réalisée par l'ISCTE - Instituto Universitário de Lisboa ("L'état de la nation et les politiques publiques 2025").
"Dans certaines zones urbaines, une partie du parc immobilier appartient à des entreprises, et la longue période de taux d'intérêt bas a contribué à accroître la demande des investisseurs institutionnels", avance le rapport de la Commission.
Le rapport indique que les investisseurs institutionnels, tels que les compagnies d'assurance et les fonds de pension, "ont joué un rôle important dans la hausse des prix de l'immobilier au cours de la dernière décennie, en particulier dans les capitales mondiales". Au Portugal, les fonds de pension ont une "exposition significative".
La délivrance de permis de construire est également un problème pour l'augmentation du parc de logements publics et, dans des pays comme le Portugal, la Croatie, l'Espagne et la Grèce, elle a chuté de manière spectaculaire après la crise financière mondiale. Dans ces pays, "les permis de construire sont proches de leur niveau le plus bas".
Les délais administratifs pour la délivrance des permis de construire peuvent également expliquer la pénurie de logements. "Dans la plupart des pays de l'UE, il existe des délais fixes pour la délivrance d'un permis, allant de 3 semaines en Lituanie à 31 semaines au Portugal".
En outre, "dans certains pays, la procédure d'octroi de permis est alourdie par des exigences complexes en matière de documentation, ce qui peut entraîner des retards et des charges administratives inutiles". Un examen de ces exigences en vue de les simplifier - par exemple en réduisant le nombre ou la complexité des documents requis le cas échéant - pourrait contribuer à une plus grande efficacité, conclut l'étude.
Propriétés vacantes
Le nombre de propriétés vacantes est également à l'ordre du jour en ce qui concerne le logement au Portugal. "La question des propriétés vacantes représente un défi important dans toute l'UE, avec environ une propriété sur six estimée vacante en Europe".
Une fois de plus, le Portugal figure en tête de liste des pays ayant le plus grand nombre de propriétés vacantes, avec la Bulgarie, la Roumanie, Malte, Chypre et la Hongrie.
L'analyse des chercheurs européens suggère que le pourcentage élevé de propriétés vacantes dans certaines grandes villes contribue grandement à la pénurie de logements.
Le Portugal et la crise du logement
La crise du logement est un thème auquel se heurtent les régulièrement les derniers gouvernements portugais, avec des manifestations fréquentes pour protester contre la hausse des loyers et le manque de logements abordables.
Parmi les mesures présentées figure une nouvelle incitation fiscale destinée à la construction, réclamée depuis longtemps par le secteur : une réduction de la TVA à 6 % pour les constructions d'un montant inférieur ou égal à 648 000 euros. Le taux de TVA de 6 % s'appliquera également aux loyers jusqu'à 2 300 euros.
En ce qui concerne la limite de 2 300 euros pour les loyers, le Premier ministre a expliqué que cette décision est basée sur les "zones de plus grande pression", comme Lisbonne, Porto et d'autres municipalités où les montants moyens sont supérieurs à cette valeur.
La plupart des mesures sont d'ordre fiscal et dépendent donc de l'approbation du Parlement, mais il y a également plusieurs changements concernant le secteur de la location.
En juin, la Commission européenne a averti que les gouvernements portugais ne réagissaient pas efficacement à la crise du logement et a recommandé des mesures concrètes, telles que le contrôle des loyers ou la limitation du nombre de logements locaux.