Acheter un logement en Europe : les impôts vous suivent de l’achat à la revente. Où la propriété est-elle la plus et la moins taxée ?
Posséder un logement en Europe signifie payer des impôts à presque toutes les étapes : à l’achat, pendant la détention, à la location et à la revente.
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Partout sur le continent, la propriété immobilière s’accompagne d’un enchevêtrement de taxes qui vous suivent du moment où vous signez le contrat jusqu’au jour où vous vendez, qu’il reste vide ou qu’il vous rapporte un loyer.
Ce que vous versez réellement dépend énormément du pays où vous achetez. Les données du Global Property Guide, qui suit la fiscalité immobilière dans plus de 80 pays, montrent que le logement est fortement taxé dans toute l’Europe.
Quatre impôts immobiliers méritent une attention particulière.
Il y a un droit de mutation à l’achat, parfois appelé droit de timbre ; un impôt foncier annuel calculé sur la valeur cadastrale, de marché ou estimée du bien ; un impôt sur les revenus locatifs tirés de la mise en location ; et un impôt sur les plus-values réalisées lors de la revente.
Établir un classement clair est difficile.
Chaque pays applique son propre barème, de nombreux taux affichés prennent la forme de fourchettes plutôt que d’un chiffre unique, et l’assiette sur laquelle chaque impôt est calculé varie d’un État à l’autre.
Un pays, toutefois, revient presque systématiquement en haut de la plupart des listes.
Europe : combien d’impôt payez-vous sur les revenus locatifs ?
Pour ceux qui achètent pour louer, l’impôt sur les revenus locatifs est celui qui pèse le plus sur la rentabilité, et c’est là que les pays se distinguent le plus.
Global Property Guide simule ce qu’un propriétaire non résident paierait pour trois niveaux de loyer mensuel : 1 500 €, 6 000 € et 12 000 €.
Pour un loyer modeste de 1 500 € par mois, le Danemark est le plus sévère, prélevant 42,11 % dès le premier euro, suivi de près par les Pays-Bas avec 36 % et la Finlande avec 30 %. À l’autre extrémité, Chypre commence à zéro, tandis que le Luxembourg se contente de 2,94 % symboliques.
Lorsque le loyer augmente, l’ordre se bouleverse.
À 12 000 € par mois, la Belgique arrive en tête avec 47,27 %, devant le Danemark à 43,22 %, l’Allemagne et la Grèce étant à égalité à 41 %.
Quelques pays bougent à peine : l’Italie reste à 21 %, le Portugal à 28 % et les Pays-Bas à 36 %, quel que soit le revenu, ce qui peut représenter une aubaine ou un handicap selon le niveau de loyer.
Les pays où la facture grimpe le plus vite sont généralement ceux qui intègrent les revenus locatifs dans l’impôt sur le revenu ordinaire. L’Autriche en est un bon exemple.
En Autriche, ces revenus sont imposés sur la même échelle progressive que le salaire, de zéro en dessous de 13 308 € jusqu’à 55 % au-delà de 1 million d’euros. Dans ce type de système, l’impôt immobilier qui fait vraiment mal n’est qu’un impôt sur le revenu qui change simplement d’étiquette.
Droit de mutation : combien coûte l’achat d’un bien immobilier
C’est sur la taxe à l’achat que la Belgique se distingue à nouveau.
Les acheteurs y encourent un impôt pouvant atteindre 12,5 % du prix, juste au-dessus du taux maximal britannique de 12 %, des 10,4 % néerlandais et des 10 % luxembourgeois.
En Belgique, le droit d’enregistrement est fixé région par région : votre code postal fait donc une bonne partie du travail.
Achetez un logement de 500 000 € à Bruxelles ou en Wallonie sans bénéficier d’aucun abattement, et vous paierez le taux plein de 12,5 %, soit une facture fiscale de 62 500 € dès le premier jour.
Pour les occupants de leur logement, toutefois, la situation est plus favorable. Bruxelles exonère les premiers 200 000 € du prix d’achat pour les acheteurs éligibles, ce qui ramène la facture sur un bien à 500 000 € à 37 500 €.
La Wallonie propose un taux réduit de 3 % pour les acquéreurs éligibles, ce qui abaisse l’impôt à environ 15 000 €. Les acheteurs de logements sociaux répondant aux critères auprès d’un organisme public wallon ne paient aucun droit d’enregistrement, tandis que la Flandre applique ses propres taux et dispositifs d’allégement.
À l’autre bout du spectre, l’Estonie et la République tchèque ne prélèvent aucun droit de mutation à l’achat.
En Lituanie, les frais d’acquisition représentent environ 0,4 %, soit près de 2 000 € pour un bien de 500 000 €, une fraction des dizaines de milliers d’euros que peuvent payer les acheteurs en Belgique.
Quels pays européens ont l’impôt foncier annuel le plus élevé ?
Même si un logement reste vide, vous pouvez tout de même être redevable d’impôts immobiliers.
C’est ici qu’il faut être particulièrement attentif, car l’impôt foncier annuel est le chiffre que l’on se trompe le plus souvent à estimer.
Les pays n’imposent pas la même base. Certains appliquent un pourcentage à la valeur de marché du bien, d’autres à une valeur cadastrale ou estimée bien inférieure, parfois vieille de plusieurs décennies, et le Royaume-Uni n’utilise pas de pourcentages du tout, classant les logements par tranches de valeur.
En Espagne, le taux maximal de l’impôt foncier peut atteindre 4,8 % dans certaines municipalités, mais il s’applique à la valeur cadastrale et non à la valeur de marché, ce qui rend ce pourcentage en vitrine beaucoup moins parlant.
Si l’on regarde plutôt ce que les propriétaires paient généralement pour un logement d’environ 300 000 €, les écarts se resserrent nettement, car chaque pays définit différemment la valeur imposable.
Au Royaume-Uni, la council tax sur un bien de ce type tourne généralement autour de 2 000 à 3 200 € par an, selon la tranche de valeur et la collectivité locale.
En France, la taxe foncière et, en Espagne, l’IBI s’élèvent en général à 700 à 1 800 €, car toutes deux reposent sur des valeurs imposables généralement bien inférieures aux prix de marché. Le précompte immobilier belge, calculé à partir d’une valeur locative théorique de 1975, se situe souvent dans la même fourchette.
En Allemagne, la Grundsteuer, réformée en 2025, est souvent plus faible que dans de nombreux pays voisins, même si les factures varient fortement selon les communes dans le nouveau système d’évaluation.
À Chypre et à Malte, les propriétaires ne paient rien du tout, car aucun de ces deux pays ne prélève d’impôt immobilier annuel.
Plus-value immobilière en Europe : l’addition à la revente
Lorsqu’un bien est revendu avec une plus-value, la fiscalité peut varier considérablement, la durée de détention comptant souvent davantage que le taux lui-même.
Le Danemark est ici le plus lourd, taxant les gains jusqu’à 52,07 % une fois intégrés à votre revenu global.
Sur une plus-value de 250 000 €, cela peut représenter jusqu’à 130 000 € d’impôt, ne vous laissant qu’environ 120 000 €.
Malte offre un contraste presque total.
Le pays n’impose pas la plus-value en tant que telle, mais prélève un forfait de 12 % sur le prix de vente au titre de frais de transaction, taux réduit à 5 % si vous n’êtes pas marchand de biens et que la vente intervient dans les cinq ans.
L’Allemagne emprunte une autre voie : si vous détenez le bien depuis plus de dix ans, la totalité de la plus-value, les 250 000 €, est exonérée d’impôt.
En cas de vente avant ce délai, le gain est imposé au taux de votre impôt sur le revenu, auquel peut s’ajouter une surtaxe de solidarité.
Où l’immobilier est-il le plus taxé en Europe ?
En combinant les quatre impôts, un pays ressort nettement.
La Belgique se situe en tête ou tout près pour l’achat, la détention et la location, et seule la fiscalité des plus-values, comprise entre 16,5 % et 33 %, offre un réel répit.
À l’autre extrémité, on trouve Chypre et Malte. À Chypre, l’impôt sur les revenus locatifs commence à zéro ; à Malte, les plus-values restent intactes, et aucun des deux pays ne prélève d’impôt immobilier annuel, ce qui en fait parmi les territoires les moins taxés du continent pour les propriétaires.
Pour un investisseur transfrontalier, le prix d’achat affiché n’est que le point de départ.
Ce qui détermine si un logement européen est rentable, c’est la part du rendement que le régime fiscal local vous laisse conserver, et de ce point de vue, l’écart entre un appartement bruxellois et une villa chypriote est suffisamment large pour montrer que, en matière de fiscalité immobilière, l’Europe est loin de constituer un marché unique.