Alors que Rome célèbre son Jubilé, la vague attendue de pèlerins et de locations de courte durée n'est pas encore arrivée, laissant les propriétaires déçus et les habitants aux prises avec un marché du logement toujours tendu.
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Jubilé.
Un mot qui, malgré sa consonance joviale, a fait frissonner tous les Romains pour qui il est devenu synonyme de loyers inabordables, d'inflation galopante, d'innombrables travaux routiers et de hordes de pèlerins qui viennent s'ajouter aux foules de touristes déjà ingérables de la Ville éternelle.
Le jubilé de l'Église catholique - une observation religieuse d'un an qui a lieu de fin 2024 à 2025 et, généralement, tous les quarts de siècle dans la capitale italienne - a déclenché une série ambitieuse de plans d'embellissement public, sous la houlette du maire de Rome, Roberto Gualtieri, très à l'aise avec les médias sociaux.
Elle s'accompagnait également de la promesse de voir plus de 30 millions de pèlerins se rendre dans la ville.
Les propriétaires et les entreprises nourrissaient de grands espoirs, surtout après la récession due à la pandémie, mais le Jubilé est devenu notoirement impopulaire parmi les locataires, les étudiants et les jeunes professionnels qui craignaient une aggravation de la crise du coût de la vie dans une ville (et tout un pays) connue pour la stagnation de ses salaires et ses maigres opportunités d'emploi.
À mi-parcours des célébrations du jubilé, Rome semble impeccable. Ses routes et ses bâtiments ont été rénovés et le nombre de visiteurs semble élevé.
Mais cela a-t-il entraîné le boom annoncé et redouté des locations de vacances pour le Jubilé ? Ou s'agit-il plutôt d'un fiasco ? Les statistiques semblent montrer une image plutôt décevante.
Le Jubilé : Pourquoi ce battage médiatique ?
Tous les 25 ans (sauf occasions "extraordinaires" supplémentaires), le Jubilé est organisé par l'Église catholique romaine comme une période de pardon.
Les pèlerins se rendent à Rome, centre du catholicisme, dans le cadre d'un voyage spirituel visant à obtenir l'indulgence plénière, c'est-à-dire la rémission totale des péchés. Ils franchissent les portes saintes (article en anglais) des quatre basiliques papales de la ville, qui ne sont ouvertes que les années de jubilé.
Les derniers jubilés ont généralement été associés à une explosion de l'économie touristique de Rome et à d'importants travaux d'amélioration des infrastructures publiques. C'est notamment le cas du jubilé de l'an 2000, qui a permis à de nombreux monuments de la ville, couverts de suie, de retrouver leur splendeur d'antan.
Le jubilé de 2025 n'a pas fait exception à la règle, puisque bon nombre des monuments les plus emblématiques de Rome - de la fontaine de Trevi à la Piazza Navona, en passant par la Place d'Espagne et le pont du Château Saint-Ange - ont fait peau neuve.
Mais le dernier jubilé a été confronté à un problème sans précédent : l'industrie de la location de vacances et d'Airbnb, qui a déjà été accusée d'étouffer le marché de la location et de contribuer à l'aggravation de la crise du logement.
Alors que les débats sur le surtourisme et son impact sont devenus une question brûlante en Europe après le boom post-pandémique des années 2020, de nombreux Romains se sont inquiétés de l'impact qu'aurait le Jubilé, d'autant plus que le battage médiatique qui l'a entouré a conduit à une inflation galopante dès 2023.
Giulio, un médecin de 32 ans, est l'une de ces personnes qui a eu du mal à trouver un logement après avoir quitté son appartement en février de cette année. Il a finalement dû déménager dans un quartier éloigné.
"J'ai cherché désespérément un logement à louer dont le prix n'était pas exorbitant", explique M. Giulio à Euronews Travel. "Mais j'ai découvert que le quartier dans lequel je travaille - près de Saint-Pierre - est devenu pratiquement inaccessible aux locataires, car tout a été utilisé pour les locations de vacances.
"La situation de la location est vraiment tragique", ajoute-t-il.
Aucune différence par rapport à d'habitude
Les rapports précédant l'année 2025 suggèrent que 30 à 35 millions de pèlerins afflueraient à Rome, pour un total d'environ 105 millions de visiteurs. Il s'agirait d'un chiffre sans précédent pour la capitale italienne, dépassant même le Jubilé du nouveau millénaire, il y a 25 ans.
Mais les premières statistiques de cette année suggèrent que les chiffres pourraient ne pas être aussi encourageants, car les rapports indiquent que seuls quelques millions de pèlerins sont venus dans la ville depuis le début de l'année.
La mort du pape François et l'élection d'un nouveau pape, Léon XIV, en avril-mai, ont peut-être donné un coup de pouce, mais le pouls sur le terrain n'a pas suggéré de hausse spectaculaire des arrivées de touristes.
Il suffit de discuter avec des commerçants, des restaurateurs, des chauffeurs de taxi et d'autres acteurs du secteur de l'hôtellerie et de la restauration pour constater que les fruits du travail du Jubilé sont plutôt décevants.
Federico Ndoj, qui dirige un salon de coiffure anglophone bien connu près de la Place d'Espagne, avec une clientèle internationale exclusive comprenant l'actrice américaine Jane Fonda, fait partie des commerçants locaux désillusionnés par les grandes promesses du Jubilé.
La haute saison touristique arrive, donc il y a beaucoup de monde qui vient", dit-il à Euronews Travel, "mais rien de plus que d'habitude". "Mais rien de plus que d'habitude.
"Je pense que toute cette histoire de Jubilé a été montée en épingle pour faire de l'argent", ajoute-t-il.
Un début en demi-teinte, mais la situation peut-elle s'améliorer ?
L'une des plus grandes agences immobilières italiennes, Tecnocasa, fait partie des nombreuses agences qui ont fait état d'un début d'année 2025 en demi-teinte, citant une baisse de 8 à 10 % des locations de vacances au cours du premier trimestre de l'année.
"Une offre excédentaire de propriétés destinées au tourisme signifie que toutes n'ont pas été louées, et certains propriétaires envisagent maintenant de revenir à des baux résidentiels ou de vendre", a déclaré Fabiana Megliola dans un communiqué officiel publié par Tecnocasa.
Raffaele de Paola, un entrepreneur immobilier romain affilié à Tecnocasa, a confirmé la déception des premiers résultats du Jubilé, en blâmant deux choses : l'optimisme irréfléchi des propriétaires et les préférences des pèlerins eux-mêmes en matière de logement.
"Nous avons abordé l'année 2025 avec des prévisions optimistes", remarque-t-il. "Mais après les six premiers mois, les choses ne se sont pas passées comme prévu".
"Le problème, c'est que beaucoup [de propriétaires] espéraient trouver l'or avec les locations à court terme", ajoute-t-il. "Mais comme pour tout, si vous ne vous consacrez pas à votre tâche et ne vous engagez pas, les choses ne fonctionnent pas, car elles demandent du temps et des efforts. Nombreux sont ceux qui, après avoir loué leur maison ou même acheté un bien à titre d'investissement, décident aujourd'hui de revenir aux modèles de location à long terme."
De Paola précise : "Les pèlerins n'allaient pas dans des Airbnbs, ils allaient dans des couvents ou même des hôtels en dehors de la ville. Et de nombreux touristes, après avoir entendu parler du Jubilé, ont décidé de ne pas venir."
Mais ses prévisions ne sont pas entièrement négatives - il affirme que les tendances estivales sont de bon augure pour une fin d'année réussie.
"Les locations de vacances se redressent au cours de ce second semestre", affirme-t-il. "Les choses ont bien marché, surtout depuis l'élection du nouveau pape.
Disposant d'un bureau près de Saint-Pierre, M. de Paola affirme qu'il peut prédire la vigueur d'une saison touristique donnée en observant simplement la file d'attente devant les musées du Vatican. Parfois, la file d'attente est si longue qu'elle s'étend au-delà de son bâtiment, situé à 400 mètres de l'entrée du musée.
"Les choses vont bien maintenant", a-t-il déclaré. "Nous sommes en bonne voie pour terminer l'année en beauté.
Un désastre et la fin de la tendance Airbnb
Rosanna De Bonis, directrice de SoloAffitti, l'une des principales agences de location d'Italie, dresse un tableau moins optimiste de la location de vacances et note que le jubilé pourrait ébranler le marché de la location.
"Les résultats ont été désastreux", déclare-t-elle à Euronews Travel.
Mme De Bonis dépeint des propriétaires désespérés, confrontés à d'innombrables annulations, contraints de baisser leurs tarifs journaliers et de se rabattre sur les baux résidentiels.
"Le Jubilé a suscité de faux espoirs", explique-t-elle. "Les gens pensaient faire l'affaire de leur vie, mais ils ont placé leurs espoirs dans des pèlerins qui ne sont jamais venus. J'ai même eu des clients dans le centre-ville qui ont dû réduire leurs tarifs à 100 euros la nuit".
"En fin de compte, les locations à long terme offrent une sorte de stabilité que les locations de vacances n'offrent pas", ajoute-t-elle.
Plus important encore, Mme De Bonis pense que les résultats décevants du Jubilé pourraient annoncer le début de la fin de la tendance croissante du marché de la location à se tourner vers Airbnbs, mettant un terme à une tendance mondiale qui a été accusée de transformer les villes en terrains de jeux pour touristes.
"La tendance à la location de vacances a atteint son apogée", déclare-t-elle.
"Les Romains s'ennuient rapidement : soit ils obtiennent des résultats immédiats, soit ils n'en obtiennent aucun", ajoute-t-elle. "Et maintenant que les résultats ne sont pas là, de plus en plus de propriétaires veulent revenir à l'ancien modèle résidentiel".