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Le risque de bulle immobilière se dégonfle sauf à Zurich et Tokyo, selon UBS

Bulle immobilière stock image
Bulle immobilière stock image Tous droits réservés Canva
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Par James Thomas
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Cet article a été initialement publié en anglais

Francfort, Munich et Amsterdam sont les villes européennes qui sont passées dans une catégorie de risque inférieure.

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Selon une étude de la banque suisse UBS, le risque de bulle immobilière s'est réduit à l'échelle mondiale à la suite de corrections des prix dans 25 villes du monde.

Selon la dernière édition de l'indice mondial des bulles immobilières d'UBS, publiée mercredi, seules deux villes - Zurich et Tokyo - restent dans la catégorie "risque de bulle", alors qu'elles étaient neuf l'année dernière.

Francfort, Munich et Amsterdam sont les villes européennes qui sont passées dans la catégorie "surévaluée", moins risquée, aux côtés de Genève, Londres, Stockholm et Paris, qui sont restées inchangées par rapport à l'année précédente.

Selon UBS, Madrid a également connu une baisse des déséquilibres des prix de l'immobilier, ce qui signifie qu'elle est désormais "assez bien évaluée", tout comme Milan et Varsovie.

On parle de bulle immobilière lorsque les prix de l'immobilier augmentent à un rythme rapide et insoutenable en raison d'une hausse de la demande et d'une offre limitée. À un moment donné, la demande se fige ou diminue soudainement, entraînant une chute brutale des prix qui fait éclater la bulle.

Un château de cartes qui vacille

UBS attribue la baisse générale des déséquilibres sur le marché du logement au climat économique actuel, qui a vu une poussée mondiale de l'inflation et des taux d'intérêt au cours des deux dernières années, en raison notamment de l'invasion de l'Ukraine par la Russie et de la pandémie de Covid-19.

Entre la mi-2022 et la mi-2023, les prix réels des logements dans les 25 villes examinées par UBS ont baissé de 5 % en moyenne, a déclaré la banque, ajoutant qu'une nouvelle baisse des prix est probable.

La chute la plus importante a été observée à Francfort et à Toronto, selon UBS (-15%). Ces deux villes avaient obtenu les scores de risque les plus élevés dans l'édition de l'année dernière du rapport d'UBS.

"Les faibles coûts de financement ont été le moteur des marchés mondiaux de l'immobilier au cours de la dernière décennie, portant les prix des logements à des niveaux vertigineux", expliquent les auteurs du rapport, "mais la fin abrupte de l'environnement de faibles taux d'intérêt a ébranlé le château de cartes".

Selon le rapport, seules Zurich, où se trouve le siège d'UBS, et Tokyo risquent désormais de connaître une bulle immobilière.

Dans le cas de la première, les prix réels des logements ont continué à augmenter tout au long de 2023, bien qu'à un rythme plus lent que les années précédentes, a déclaré UBS, tandis que la croissance des loyers s'est fortement accélérée et a surpassé la croissance des prix des logements.

"L'offre de logements disponibles étant revenue aux niveaux d'avant la pandémie, dans un contexte de hausse des coûts de financement, nous ne nous attendons pas à une nouvelle hausse des prix", ajoute la banque.

L'accès au logement reste un problème

Alors que des villes comme Paris et Londres ont connu des corrections de prix et sont moins exposées au risque de bulle que Zurich, la baisse des prix n'a pas été suffisante pour améliorer de manière significative l'accès au logement, selon UBS.

Les prix restent déconnectés des salaires à Paris et à Londres, a déclaré la banque, notant que l'achat d'une maison de 60 m2 représente encore 10 ans de salaire annuel pour un employé qualifié dans le secteur des services.

Face à cette déconnexion, UBS estime qu'une nouvelle baisse des prix reste probable si les taux d'intérêt restent à leur niveau élevé actuel, même si la pénurie de logements pourrait alors se résorber.

La semaine dernière, la Banque centrale européenne a relevé ses taux d'intérêt à 4 %. La Banque d'Angleterre doit annoncer sa dernière décision en matière de taux d'intérêt jeudi.

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